信托公司托底房信兑付潮 平稳过渡后风险不降反增

　　2012年的日历已翻过近5个月，业界普遍担忧的房地产信托首轮兑付潮正随着产品的陆续清盘与兑付逐渐消隐。不过，有业内人士向经济导报记者表示，房产信托风险未爆发，缘于信托公司的强力支持。

　　“市场对房地产信托能否顺利兑付的质疑不绝于耳，迫于外界压力，部分信 托公司不得不以自有资金接盘到期的房地产信托。”11日，普益财富研究员范杰对导报记者表示。

　　导报记者也发现，在这波兑付潮背后，存在诸多不合理因素。比如部分产品提前清盘、新产品中建筑公司为开发商融资、保障房产品大量发行且预期收益大增等。

　　“在监管层严控风险的授意下，信托公司要保证房产信托的刚性兑付，所以在运作上也进行了些变通，缓解自身承担的压力。”一名信托业内人士向导报记者表示。

　　不过，上述人士也表示，由信托公司托底房产信托兑付的做法仅能延后风险，一旦房地产市场不能回暖，信托公司和开发商将会陷入更大的危机之中。

　　首波兑付潮平息

　　本月3日，中国信托业协会发布了一季度末信托公司主要业务数据。截至今年3月31日，房地产信托余额为6865.7亿元，与2011年末相比下降0.24%，是2010年来该数据首次出现下滑。

　　下降的原因是由于大量房地产信托产品到期兑付。导报记者了解到，今年市场将有2000亿至2500亿元规模的房地产信托产品到期，而3月份正是第一波兑付潮来袭之时。值得注意的是，此前市场一直担忧的房地产信托到期兑付风险并没有出现，第一个兑付高峰平稳过渡。

　　不过，有分析表示，在安然度过这波兑付潮后，房地产信托的风险其实不降反增。范杰认为，迫于外界压力，部分信托公司不得不以自有资金接盘到期房地产信托，缓解了房地产信托的风险。而中信证券也认为，经历了去年下半年的调整后，信托公司在今年加大房地产信托的发行，促使了第一个兑付小高峰的平稳过渡。

　　上述言论并非臆测，导报记者注意到，3月份发行的投资于房地产领域的产品数量多达56款，环比增加60%，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%。

　　范杰表示，在这其中不排除同一个开发商用旗下的另外一个项目进行融资，以应对前一个信托项目即将到期的偿付压力。“比如中信聚信汇金地产基金1号、2号的资金投向均为星耀地产在天津的天嘉湖二期的项目公司。但实际上，天嘉湖项目本身的资金缺口并不大，星耀地产另一个项目"星耀五洲"却因为现金流困难，已经处于半停工状态，这导致投资于该项目的"华融-星耀项目集合资金信托计划"面临较大的兑付压力。谁能保证项目公司的信托资金只用于天嘉湖项目而不用于星耀五洲？”

　　同时，导报记者也发现，随着今年第二波房地产信托兑付潮即将到来，保障房信托产品的发行量和预期收益也随即大增。比如近期发行的“天房大寺127地块保障房项目集合资金信托计划”，其预期收益率最高可达到11.5%。

　　业内人士对此表示，保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%-5%，如此高收益的保障房信托，很多都是保障房与商品房、土地一级开发等一起“打包”融资，或借保障房融资之名，行商品房融资之实。“主要是保障房信托产品的发行渠道顺畅，融资快。”

　　兑付原则呈刚性

　　信托业内人士表示，在缓解今年房地产信托的兑付潮中，信托公司的“贡献”确实不小，不仅通过变通产品发行等方式帮助开发商“借新还旧”，还拿出自有资金接盘部分产品。不过，也有人士表示，信托公司的做法也是迫于监管层要求严控风险的无奈之举。

　　“今明两年，信托公司的重点是保兑付。”用益信托工作室分析师岳婷称。据了解，去年12月，银监会对各家信托警示风险，强调了对房地产信托的风控。而对于出现兑付问题的项目，信托业内也明确了几种方式，包括信托公司自有资金接盘、第三方资产管理公司接盘、信托公司大股东出资接盘等。

　　对于出现无人接盘的情况，监管层明确表示，信托公司的资产或股权将在监管部门主导下进行处置，所得款项将用来优先保障投资人的兑付。上述信托业内人士认为，这实质上是确认了房地产信托刚性兑付的原则不可逆转。

　　“显然，这让信托公司与开发商绑在一条船上，自然愿意帮助开发商缓解或延长产品到期兑付的压力。”中国人民大学金融学院副教授王常龄说。不过，这一做法也会让市场后期风险骤升，一旦集中兑付的时间到来，房地产市场发生不良变化，风险不仅无法缓释，反而会更大。

　　也有市场分析人士认为，房地产信托项目刚性兑付已经成为行业发展的“毒瘤”。范杰认为，房地产信托项目出现不能按期兑付的情况时，应该区别对待。如果是信托公司的责任，应该赔偿投资者；如果是市场原因导致不能兑付，投资者应该自己负责。

　　不过，王常岭表示，要做到这一点，国内应对信托业尽快立法，界定信托产品中各方权责，“在没有立法的情况下，如果一味强调风险自负，则很容易因为受托机构权利的膨胀而损害受益人，甚至损害整个行业的发展。”

　　作者：时超 (来源：经济导报)