奇高收益率泄玄机 保障房信托疑遭腾挪转投商品房

　　动辄超过10%的收益，保障房信托到底是如何实现的？如果不是将以保障房建设名义募集的资金腾挪用于其他项目投资，保障房信托根本不可能支付给投资者如此高的收益。面对市场上频频出现的高收益保障房信托，业界专家质疑：保障房信托资金是否暗地流向了商品房领域？

　　“保障房”信托收益奇高

　　中航信托4月末推出了天启亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划，预期收益率为9.0%-10.5%，而目前正在推介的天房大寺127地块保障房项目集合资金信托计划，预期收益率达到了9%-11.5%……最近以来，市场频繁出现收益超过10%的保障房信托。

　　保障房由于其投资风险较低，因此按照常理保障房信托的收益也要明显低于普通的商品房信托。但实际情况却并非如此。

　　据统计，今年一季度披露的保障住房类集合资金信托产品资料显示，保障住房类信托产品目前市场平均收益达9.23%。据悉，目前普通商品房信托的平均收益一般在10%左右。

　　资金疑遭腾挪转投商品房

　　保障房信托收益缘何直逼普通商品房信托？

　　住总集团董事长张贵林告诉记者，“保障房本身最高的利润也达不到12%，如果信托这个投资回报率是真的，肯定不会是纯保障房带来的，即便是净地出让，类似住总这样可以做到全产业链经营的企业，最高利润率也不会超过10%”。

　　普益财富最近发布的信托报告更是直言：保障房信托所募集的大部分资金真正投向了商业住宅开发而不是保障房建设，有的保障房信托已经成为噱头，甚至成为了一种促销手段。

　　“只要募集资金主要投向保障房，就可以用保障房这个概念，既投保障房又投商品房等其他项目，在名字中用"保障房"信托字样，这种现象称不上违规，但对投资者很可能造成一定的误导，因此投资者一定要关注信托项目中的资金投向。”普益财富分析师范杰在接受本报记者采访时指出。

　　或将迎来调控指导

　　一位信托业人士向记者透露，目前保障房信托混搭投资已经受到相关部门的重视，预计今年将出台一定规范，对保障房信托进行窗口指导。

　　范杰也指出，目前保障房信托在信托业中的占比仍较小，由于政府对保障房的大力扶持，保障房信托呈现升温的趋势，而想通过这种“混搭方式”来谋求长久发展不大可能，因此必须要改变思路。他补充分析称，目前保障房建设资金缺口较大，如果让融资成本完全由开发商承担，开发商必将会把此类成本转移给购房者或租房者（包括降低工程质量从而压缩成本等手段），与保障房建设的初衷背道而驰。因此目前的保障房建设融资可以借助于REITs（房地产信托投资基金）的设计模式，将房屋租金而不是房屋价款作为还款的主要来源（即发展公租房、廉租房而不是限价房）。

　　北京市住保办常务副主任邹劲松则对记者坦言，“其实我们一直在探索的REITs，除了政策层面没放开以外，最大的桎梏还是投资回报率，金融机构给我们开出的点都是10%以上，但我们能够承受的就是7%-8%，再高就会推高保障房未来的买卖或租金价格”。商报记者 刘伟 齐琳