北京4月成交涨幅达五成 郊区低价盘成主力

　　“成交环比下降”“成交量再次同比下降”“量价双降”……限购政策一年多以来，谈起北京楼市，基本上都可以用这几句话来概括。然而，在“下降”声已让人心灰意冷之后的3月，北京新盘成交量突然开始以周为单位连续出现上涨，到了4月上半月成交竟然出现了“同比上涨”， 且涨幅达到了五成。

　　楼市“微回暖”已经从被质疑变成了铁定的事实，而在这其中，首次置业的刚性需求“功不可没”，据相关机构统计，刚需购房已经占据市场八成的份额。

　　案例

　　有了购房资格 刚需急入市

　　“已经看了很多处房子，就等着今年4月社保满5年呢！”在京城某媒体工作的刘慧慧（化名）满脸的幸福，好像有了购房资格第二天就能搬进新家一般。

　　这一天，刘慧慧和老公已经等了足足一年，而4月5日，这个购房资格满期的日子就像是两人的结婚纪念日一样被牢牢地 记住俩人都结婚一年了还和别人合租在三元桥的一套两居室中，“裸婚”的苦只有他们自己知道。

　　刘慧慧告诉记者，他们两口子都是外地人，同在北京一所大学上学，毕业后几经坎坷终于走到一起，辛苦工作四年后加上父母凑的一些钱终于有了50万做首付，却没想到赶上了限购。

　　刘慧慧坦言，没有买成婚房成为他们久久挥之不去的遗憾。从那天起，俩人掰着手指头算日子，就盼着社保能满5年，能够有资格购房。

　　上周，刘慧慧终于给大兴一个均价1.4万的楼盘交了定金，将收据放入钱包的一瞬间，刘慧慧泪如泉涌。

　　和刘慧慧一样在京奋斗的年轻人绝对不是少数，而他们也绝对是刚性需求的典型代表，虽然手中拮据，但对住房的要求也不高，他们只想在北京能买到一套房子，安一个家。也正是他们，将沉寂一年的楼市搅起了一丝涟漪。

　　市场

　　上半月新盘成交量同比涨五成

　　龙年春节后，北京楼市突然迎来“小阳春”，从3月份开始，成交量每周跌宕着上扬，1094套！1128套！到4月上半月，北京楼市成交量突然达到5130套，不仅同比3月同期的4106套上涨了24.9%，比去年同期的上涨幅度更是达到了51.8%。

　　同比上涨！这是北京自限购以来首次出现同比上涨！而这个数字更加夯实了北京楼市回暖的事实。

　　郊区低价盘抢占市场先机

　　市场渐好，是谁先分到了一杯羹？从成交量来看，显然是郊区低总价的楼盘最受宠。

　　亚豪机构统计，从成交排行来看，最近几周成交较好的仍为降价先锋类项目，其中“老项目”包括中弘·北京像素、K2·百合湾、龙湖时代天街等，这几个项目作为降价的“先锋队”，在近期的楼市成交排行中连续几个月榜上有名。

　　除此之外，上周成交排名前五的项目当中，有三个属于新近加入的“生力军”，排行首位的绿地财富中心为商住类项目，近两周集中签约，上周共实现成交85套，成交均价为16210元/平方米；另外北京城建·徜徉集项目为4月初入市，连续两周均有不错成交，上周共成交50套，入市以来共实现成交155套，且价格相比前期下调近15%。

　　此外，4月15日推出新房源的绿地·国际花都项目上周业绩也相当不错，共实现成交58套，而其上月推出的另外57套毛坯房源已全部售罄，毛坯均价相比其前期的精装修价格下调近三成。

　　“毛坯类产品总价偏低也是吸引目前刚需类购房人群的原因之一。” 亚豪机构副总高姗认为。

　　分析

　　刚需撬动市场 趋势难挡

　　北京市住建委的数据显示，近一个月来，全市成交量前20位的项目中，房山与大兴的“刚需盘”占据了一半以上的比重。

　　“签约的全部为性价比较高的项目，而高价项目销售冷清的程度甚至超过之前的1、2月，这是市场逐渐复苏的表现。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，目前市场中10%的高性价比项目占据了市场90%的成交量。

　　而这恰恰说明了市场的撬动刚需功不可没，而在刚刚结束的北京房展会上，购房人登记的购房区域中，四环到五环项目的购房意愿最高，其次是三环到四环的项目。

　　另外，通州、房山、顺义等位于新城的楼盘相对实惠的价格和轨道交通、大型商业生活配套设施的建设使其受到刚需购房一族的青睐。

　　动向 “零首付”新招 开发商蓄客忙

　　“你是否也像《北京爱情故事》中的石小猛一样，为首付急得焦头烂额？”那么还真有楼盘“送首付娶媳妇”。这就是位于通州的纯新盘国风美仑的广告标语。相比之前不少开发商推出的“零首付”和“一成首付”等分期首付促销活动，此举更像是天上掉了馅饼。

　　其实开发商是通过送首付吸引大批刚需前去登记，目的就是为了开盘有充足的购买力来蓄客。而最终能够送首付的也只有两套房子。

　　记者了解到，该楼盘是纯新盘，预计4月底开盘，在开盘前，拿出一套80平米两居和一套90平米三居来举行这样的活动吸引刚需目光。按照其预计的1.2万均价，首付三成计算，购房者最少能省下30万元。

　　如此大的馅饼引来购房者的极大兴趣，记者在其业主论坛上看到，不少人已经去售楼处填写了资料，并且还呼朋引伴共同参与，祈祷自己可以“中大奖”。

　　今天上午记者从售楼处获悉，目前已经有300组客户参与其中，具体哪两个家庭可以吃到免费的午餐，要由摇号决定。但具体何时摇号，销售人员表示现在还在积蓄客源的过程中，要等在开盘前最后一刻来摇号出结果。

　　“一下子能免三四十万的首付款，谁看了都心动。”一位从事房地产营销的业内人士表示，开发商正是瞄准了购房个体想享受巨大经济利益的心理来吸引更多的购房者登记需求。表面上看，开发商让利几十万元，但其背后获得的则是楼盘的销售率。即便有些登记需求的购房者未能摇到号，也可能因为该楼盘价格相对较低而动心。

　　亚豪机构研究总监郭毅表示，目前市场的主要购买力还是80后首次置业的刚性需求，而相比改善型需求，这部分客户经济实力本来就薄弱，实惠、性价比高则是这部分人出手购房的主要衡量条件。而此时推出这样的优惠效果相当明显。

　　有话要说

　　我“刚需”，买房有啥错？

　　这两周，写字楼里最集中的话题又回到了买房与否，小白领们看不得哪个同事突然离开了租房户的行列，在宏观调控发挥效果的两年里，买房曾经被淡忘，因为调控作用导致的房价的下行呼声和房价还没降下来的观点，让更多的人进入了两难的境地。

　　如今一个接一个的同事离开了无房户的“攻守同盟”，观望的心态随之变成了焦虑，出手买房的越来越多，何时被整个公司的同事“抛弃”，自己还毫无准备呢！

　　从理论上讲，做“刚需”的理直气壮，和很多专家说的“年轻人就该租房”，在指导作用上发生了冲突，何去何从？问同事问父母，对照问专家的结果，是截然不同的。

　　面对着一下子杀入市场的诸多小户型产品，单价对于小白领来说，一点都不低，但是对于有父母帮忙和小两口收入能够应付的购房者来说，告别租房生活和“把同事抛在身后”更有幸福感，于是凑足三四十万首付款变成有房一族的人就大量出现了。

　　我“刚需”，买房有啥可计较的！

　　房价会涨会跌？去他的吧，自己住的房子，面积又不大，赚也赚不到哪儿去，亏也亏不到哪儿去。幸灾乐祸等着开发商赔钱之后降价这没影的事儿，不值得牺牲到手的幸福生活。

　　降价、打折和其他优惠政策，是吸引刚需出手的必然条件，僵持了这么久，购房人给点好脸容易吗？开发商没个态度可不行！如果真有“送首付娶媳妇”这好事儿我真的谢谢您，能省个30万，娶媳妇还富余呢。