保障房信托收益高达10% 寄望政府兜底？

　　保障房信托在北京、上海、天津等地方受到热捧。一家大型信托公司华南区负责人甚至对南都记者透露，近期地方融资平台信托和保障房信托热得发烫，部分信托公司推出收益超过10%的产品被投资者哄抢，认购门槛推高至少300万元。

　　不过南都记者发现，广东地区信托公司发行的保障房信托产品寥寥可数。上述负责人对南都记者表示，由于过不了风控，大型信托公司极少推出政信类和保障房的信托项目，但一些中小型公司则基于客户需求旺盛而大力推出这类产品。该类信托多设有政府回购承诺条款，实际就是利用政府信用在做无形担保。“类似于击鼓传花的道理，这类产品如果出现兑付风险，信托公司寄望于政府可以最后兜底。”该人士指出。

　　保障房信托收益疯涨

　　“只要听到跟"政府"相关的项目，投资者几乎是闭着眼睛就抢。高收益的信托产品更是会被疯抢，100万的资金根本买不到，门槛被推高到300万起。”一家大型信托公司华南区负责人对南都记者表示，政信合作集合信托的热潮从今年初一直持续，而近期此类信托连同保障房信托产品的收益攀升到了10%。“这样的收益高得有点不可思议。”上述负责人称。

　　北京信托4月16日推出的“天房大寺127地块保障房项目集合资金信托计划”项目，预期收益为9%-11 .5%，而这并非孤例。记者从用益信托工作室了解到，同期长安信托发行一款“农林集团职工安置房瓶窑区块项目贷款集合资金信托计划”预期收益也高达9.5%.

　　根据展恒理财基金研究中心统计，今年一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只，发行总规模38 .56亿元，平均发行规模1 .93亿元；保障住房类信托产品目前市场平均收益9 .23%，平均期限为22个月。“3月末到4月份，这类产品发行几近疯狂。”一位不愿具名的第三方研究机构信托产品研究员对记者称。

　　融资成本高达15%

　　北方一家信托公司的信托经理告诉记者，目前其正在运作的多个保障房信托项目，规模从1-2亿元不等，融资成本多为14%-15%，其中银行拿1-2个点，信托赚4-5个点。计算下来，“投资者的年化收益率大约在8%-9%.”而记者从某第三方销售公司了解到，其代销的保障房信托，收益都在10%以上。“如果给投资者的收益要做到10%，信托公司要以银行渠道销售这个产品，那么项目融资成本就要接近15%.”上述研究员对记者表示，除了保障性住房项目，地方融资平台的信托产品的收益近期也有走高的趋势。“个别产品已经到了10%，而地方融资平台从银行获得的资金成本是基准利率上下浮动10%左右。今年地方融资平台到了偿付高峰，不少地方平台融资平台通过信托渠道来挪腾空间。”该研究员称，也有房地产项目包装成保障房信托项目。

　　由于融资渠道有限，目前地方融资平台的信托融资成本高企。上述研究员对记者表示，即便在苏州等经济发达城市，提供给信托产品投资人的收益率也达10%，加上信托公司收取至少2%的手续费以及销售费用等，粗略估算目前地方融资平台总融资成本在12%以上，这远高于财政部代发的同期地方债利率。

　　上文提及的信托公司华南地区负责人对记者说，无论是地方平台信托还是保障房信托，赌的都是政策和预期，将现有的信托变相展期，等于使兑付高峰分散和延迟。“只要是接力，后一个信托产品的预期收益率一般都会比上一个信托产品高，表面虽化解了眼下的兑付风险，但迟至明后年仍有兑付压力，且兑付成本将更为高昂。”

　　该人士对记者表示，保障房信托在北京、上海、天津等地方受到热捧。然而记者观察到，广东地区信托公司发行的保障房信托产品寥寥可数。华南地区一家大型信托公司项目负责人对记者表示，由于过不了风控，大型信托公司极少推出政信类和保障房的信托项目，但一些中小型公司则基于客户需求旺盛而大力推出这类产品。

　　保障房收益率约为3%

　　“如果从项目收益来评价，保障房信托产品不可能实现如此之高的收益。”上文提及的华南地区信托公司人士称，部分中小信托公司扎堆发行保障房信托，无异于高空走钢丝。

　　“用棚户区改造的保障房概念，可以吸引不少投资者。”一位第三方理财机构的客户经理对记者表示，保障房信托通常会让投资者觉得很安全。而且信托公司在营销时也会突出这一点。

　　西部一家信托公司的负责人向记者表示，保障房信托的风险也远远低于其他房地产信托项目，保障房不受房地产地产调控政策尤其是限购政策的限制，基本上不存在销售方面的困境，整体兑付风险要低于一般的房地产信托项目。然而一位信托业内人士却对记者坦承，保障房多为政府回购承诺，实际就是利用政府信用在做无形担保。“但谁也不能保证，政府信用是否被透支，特别是地方政府财政已经处于负债率极高的状态。”该人士指出，投资者看到有“政府”相关的投资项目都认为风险极低，但这种观念也很危险。

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　　高收益从何来？挂羊头卖狗肉

　　一位房地产行业的资深人士对记者表示，保障房的总投资收益率就是3%，政府对于保障房的成本核算十分精准，承建保障房，无论哪种模式，总投资收益不会超过3%.不少企业计算的是直接收益率，可以达到5%-7%，只是算法上的“取巧”。“由于商业银行收紧了对开发企业的开发融资，而房地产行业又有巨大的资金需求。许多地产商通过保障房项目融资，实际上是"挂羊头卖狗肉"，由于融资成本大幅度上升，资金根本不可能完全用于保障房建设，开发商只有通过涨房价及压地价来平衡。”该人士坦承，所谓的保障房信托，实际上是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资，或以保障房融资之名，行商品房融资之实。专用于保障房的信托资金占比很少。

　　在评价此类信托的风险，上文提及的华南地区信托公司人士说，“类似于击鼓传花的道理，这类产品如果出现兑付风险，信托公司寄望于政府可以最后兜底。”该人士指出。 (来源：21世纪网)