刺激刚需入市政策或出 利好房地产信托

　　近日，有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。

　　新政策的出台一定是因为经济环境发生了较大的变化。国家统计局的数据显示，一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点；其中住宅投资增长19.0%，分别回落11.2和18.4个百分点。房屋新开工面积39946万平方米，同比增长0.3%，增速比上年全年回落15.9个百分点，比上年同期回落23.1个百分点；其中住宅新开工面积下降5.2%，上年全年和上年同期分别为增长12.9%和19.6%。业内人士称，房地产投资同比增幅大幅回落趋势值得重视。

　　中国利得财富管理研究院认为，国家对房地产宏观调控的目标一直只是打击一部分人对房市的投机性需求，保障大部分居民的合理性住房需求。但在以往的改革和调控中，容易出现一刀切的状况，使得投机性需求和合理性需求同时受到了抑制，另外，由于强烈的预期因素，也使得部分合理性需求暂时处于观望状态，因此楼市持续低迷，不仅价格有所下滑，成交量也是萎靡不振。楼市这种弱势格局既偏离了政策的预定目标，又不利于我国经济长期健康平稳的发展。因此对过往一刀切政策的修正势在必然，在继续抑制投机性需求的同时，保障刚需的制度必须配套出台。

　　其实，早在去年底，为了稳定住房地产投资形势，有关部门在力保房地产调控效果的前提下，已经开始积极谋划支持普通商品房供给与成交。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。近期召开的国务院常务会议也提出，要坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给。

　　希望大力推动楼市成交的还有地方政府。近期，多个二、三线城市住房公积金贷款额度上限悄然提高，上调幅度在15%至25%之间。

　　对于限购等政策今年会否出现松动，市场人士普遍认为可能性几乎没有。但是住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴最近重申：“今年房地产调控政策非常清晰：其一，对投资需求坚决不放开；其二，对自住性需求政府还是支持的。”

　　从3月份信托发行数据中我们也可以一窥端倪。3月共有47家信托公司发行了309款集合信托产品，环比增加37.95%。从预期收益率方面看，各期限房地产和商品领域的信托产品收益率处于相对较高的位置。1至2年期的信托产品中，依然是房地产领域的预期回报率最高。从资金运用领域来看，投资于房地产领域的产品成立数量为56款，环比增加60.00%。房地产领域产品平均成立规模为1.94亿元，环比上升20.33%。

　　中国利得财富管理研究院认为，前一段时间的房地产市场宏观调控已经初步取得了良好的效果，但同时也产生了一些问题，如何保持既有的调控结果的同时规避新出现的问题，一个较好的改革路径是继续调结构。如果说房地产第一阶段调控是“控价格增速”的话，那么可以预测，房地产第二阶段的调控必然会是“调需求结构”。只有打出一套组合拳，才有可能取得可持续的调控效果。在第二阶段的“调需求结构”过程中，普通居民对住房的刚需将得到最有利的支持。因此可以预见，保障房的建设将呈现更快速的发展，与保障房相关的信托产品也将成为一个稳健优质的新产品。（中国利得财富管理研究院特邀研究员—汪志强）