别被保险营销员“金融房产”的营销概念忽悠

　　这是一个能让开发商崩溃的“房产投资计划”？这是一个低按揭、无利息、无税费的“房产”？这里，你可以根据自身实际经济实力，随意选择单身公寓、复式房甚至别墅？这里，不限购、不限贷？到底哪个机构手里握有这样的房产？奇怪，竟然是保险公司？！

　　“福寿连连，

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• 向日葵

　　“投资金融房，无首付，20年按揭，免装修，免税费，免物业，免打理，年年收租，越来越高，房产保值增值，值得拥有。”

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　　4月9日，广州一家媒体爆出，一位市民收到“金融房产”投资的宣传资料，结果却发现落款是保险公司。本刊记者随即查阅发现，网上也充斥着大量 “出售”“金融房产”的信息。

　　保险营销员：网上售卖“金融房产”

　　在向日葵保险网，“福寿连连”被称为“人人买得起的金融概念房”。

　　在沃保网，“福寿连连=金融概念房”的文章赫然在列。

　　在赶集网成都地区“二手房”出售列表中，2011年11月23日曾出现“福寿连连‘金融房产’出售截至12月31日”，房屋地址标列在“春熙路”，“房屋概况”介绍为：“目前经挤形势下股市风险高，基金黄金扑朔迷离，房市动荡空置率高……大量资金投向何方？中国太平特别推出金融概念房。不用首付，不用装修，不用交税，不怕断租，不用操心。无自然风险，无政策风险，无贬值风险。一定保值，一定增值，一定回收。可选择月存、年存（500 元起，无上限，多存多得），租金收取方式可自由选择月领、季度领、年领。存款期可选择5年、10年、20年。20年可收回本金，以后可领取租金至终身，到时我们再负责回收房产。”

　　在百姓网的温州地区“新房出售”行列中，某人寿公司“金融房产，总价34万元，无需首付，分期付款，每年付1.6万元”。

　　在二手房交易帮手网站，有文章称，佛山限购令下，某人寿公司金融房产仍可投资。

　　而到了2012年1月、2月、3月，仍有不少公共网站和个人博客上，大量描述该“金融房产”的优越性。

　　过度包装概念：实为营销“噱头”

　　保险公司怎么会售卖房产呢？

　　记者仔细查阅了这些涉及“金融房产”的网络文稿、博客、产品说明会专题文件，发现其中还举了一些很有意思的例子，分别是这款“金融房产”的小户型、单身公寓、复式房、别墅型，看上去选择还真不少。

　　比如，其中提到：“如果一位0岁的宝宝投资一套复式型保额10万元的金融房产，0首付，每个月按揭还银行1385.8元，按揭期限20年，总投资33万元”。

　　“‘房子’在办好手续后会自动帮你出租出去，不用自己操心，也不用考虑装修、物业等各种问题，一次给两年的房租，至少一万元，一直可以收房租到88岁。按照中档红利来算，88年的租金总额将会达到125.4万元。88岁后，按照中档红利计算，银行会按照226.2万元将房产收购回去，没有无法脱手之虞。”

　　“而目前的房地产市场，购买一套房源至少需要三成首付，此后还有高额的随利率波动的贷款利息，有高额的各项税收，装修、物管、水电费等，还有断租和折旧的风险。”

　　相比之下，“金融房产”确实显得十分“诱人”。

　　有意思的是，销售人员还在网上列出了“实物房产”和“金融房产”对比表格。记者看到，以举例总房款100万元、20年还贷为例，两者分别从首付、还款利息、装修房、物业费等方面进行比较，而金融房产以其无首付、无贷款利息、无任何费用、保证无空租等优势明显胜出。

　　同时，不同的网络空间和文章上，还几度出现关于该款“金融房产”停售的信息。2010年开始就有人说要停售，后来陆续又出现2011年停售、2012年一季度停售等信息。

　　记者咨询后发现，该家保险公司“福寿连连”产品已经于2012年3月31日起在全国范围内停售。

　　但这股“金融房产”的“潮流”，却没有止于该款产品的停售。

　　记者查询后发现，目前还有“金裕人生”等产品也在借用“金融房产”的概念进行推销。但大多数推销宣传都比较如实描述保险产品本身的特点，只是最后说一句诸如“如果从投资房产的角度出发，这份产品多么有竞争力”之类的话语。仅有个别人士直接将该保险产品与实物房产进行横向直接比较。

　　消费者：一定要认清产品本质

　　但无论是间接还是直接比较，我们认为，将长期储蓄型的分红险产品与房产进行比较，且使用“金融房产”这样一个概念，其主要意图在于借用“噱头”，包装保险产品，且包装实在太过分了，诱导性质太强。

　　因为房产和保险，完全不是同一类金融产品。房产投资后，你有居住和使用权，属于家庭固定资产。而分红险一方面是人身保障功能，另一方面则是带有长期储蓄功能，属于家庭的金融资产。

　　至于说房产需要大量首付款、利息、装修费用、折旧费用，而保险不用这些费用，更是无稽之谈，任何保险产品都不会产生这些费用。

　　此外，“金融房产”将每隔一年的返本部分比喻为“收租金”，更是让人迷惑不解。

　　把保险公司给付被保险人“满期金”，说成是“银行将房产回购”，更是没有可比性，而且严重违规。

　　因此，作为消费者，今后无论在现实生活还是在网络上遇到类似的推销，一定要擦亮眼睛。最重要的是看清产品本质，绝对不要被这些眼花缭乱的说辞给“忽悠”了。

　　表1 投资“实物房产”和 “金融房产”的比较

　　（以总房款100万元、分20年还贷为例）

　　实物房产 金融房产（福寿连连）

　　首付：40万元 无首付

　　40万元如存银行（按现利率）20年可获利息约

　　32.8万元

　　巨额贷款利息：贷60万元（20年按揭）

　　还贷总额1086891元（20年支付利息款486891元） 无贷款利息

　　装修费＼物业费＼未来维修费等 至少10万元 无任何费用

　　房屋出租、年租金约3万元

　　但不能保证无空租和租金一定会持续递增 1年领取2年租金

　　保证无空租、保证租金持续递增

　　不能保证房产一定增值，

　　有房屋贬值的风险（行情＼折旧＼房型＼周边环境等） 确保房产年年增值，永远增值

　　无贬值风险

　　操心维修，费心费力费钱

　　担心自然灾害（地震＼火灾＼水灾＼飓风 等） 享受生活，省心省力省钱

　　无灾害之忧（是可以带着走的房产，震不垮的

　　房产）

　　产权转移或继承，依法纳税 完全免税，两代受益

　　买房受资金的限制：

　　钱少，如果买不起一套，又不能买半套 从几千元到几千万元，想买多大有多大

　　钱多钱少都可享受投资收益

　　按揭房不能做抵押贷款 急需大额现金，随时可用保单低息贷款，

　　方便、快捷

　　老年卖房，不一定保本 老年卖房，确保房产增值，本利双收！

　　来源：保险类公共网站“向日葵保险网”

　　表2 “金融房产”新理念

　　来源：百度文库“福寿连连”专题分享文件

　　表3 某款“金融房产”优势“大揭秘”

　　来源：房地产类公共网站“地宝网”