海外炒房你准备好了吗 规避政策汇率等四大风险

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　　近年来，中国投资者远赴海外置业投资的人数和金额连年攀升。

　　□ 本刊记者 张萌│文

　　“什么？200万元人民币的花园复式洋房，还自带院子，而且是永久产权？”前不久，北京金领何平（化名）被网上一则帖子吸引，其内容是一名网友晒自己在美国的小洋房装修。何平称，以前也经常听说别人去海外置业投资。但这一次，何平真的有点心动。

　　近年来，中国投资者远赴海外置业投资的人数和金额连年攀升。同时，包括美国、澳大利亚、加拿大、马来西亚等多个国家的楼盘项目也愈发重视以中国人为代表的华人投资者。业内人士指出，虽然投资者前往海外置业有诸多自然资源、旅游资源等优势，但汇率、政策等风险也不容忽视。

　　海外置业梦

　　何平笑称自己是“75后”，在北京从事金融业，属于同龄人中较早富起来的那一小群人。但是，家庭年收入超过60万元的她，仍旧时时刻刻感受到巨大的生活、物价压力。

　　何平告记者，拥有一套有院子的房子一直是自己的梦想，无奈在中国实现这一梦想的成本实在太高了，尤其是在北京这样的一线城市。“北京的别墅都是千万级别的，我们真的承受不了。如果能在美国有一套这样的房子，也算是实现了我儿时的梦想了。哪怕是在一个特别小的小镇呢，哪怕我就老了以后再去住呢？反正是永久产权，平时我可以租出去嘛。实在不行，我就当投资了，保值增值！”

　　根据北京市住建委公布的数据，2011年北京市全年新建普通住房成交均价每平方米13173元。以此估算，200万人民币只能在北京购置一套150平方米左右的普通住宅。

　　一份报告显示，近年来，我国个人境外资产增长迅速，2008年-2010年，年均复合增长率达100%。而预计未来10年内，我国投资者的海外投资总额有望达到2万亿美元。分析人士指出，由于中国人对于房产投资的传统偏好，海外置业在海外投资的占比正不断上升。

　　业内人士表示，出现这种局面主要有几个原因，一是中国经济持续增长，中国人的收入水平不断提高，海外置业的需求也越来越大；二是金融危机使欧美国家的房地产市场持续低迷，他们也急需寻找像中国这样的新兴国家的投资者；三是2010年至今的房地产宏观调控政策持续发威，导致中国内地的房地产市场前途仍不明朗，且受限购、限贷等调控政策影响，不少投资者已经无法在中国内地置业投资。

　　门道多多近年来，海外项目扎堆空降中国内地，尤其是北上广深等一线城市的房展会上都少不了“外国友人”的身影。中国投资者的海外购房热情让世界各地的房地产商喜笑颜开，“中国人的购买力实在超乎想像”。

　　何平越来越多地关注起海外置业的相关信息，并在一些论坛上找到“同好者”。于是，各类房展会的海外展台前也出现了越来越多的“何平们”。在研究诸多信息后，何平发现，一旦决定海外置业，无论投资还是自住都有许多门道，包括购置流程、当地政策等。

　　比如，美国、加拿大、新加坡甚至西班牙等欧洲一些国家和地区都出台了相关政策，鼓励海外资本前去投资。美国的一些州政府甚至组团来中国进行项目推介，用信托投资基金的形式吸引中国投资客。新加坡为了鼓励外国居民移民，除了永久地契外，还为购买房产的新移民提供如国外收入免收税、无土地增值税、无货币管制等诸多优惠政策。

　　一位外资房地产中介机构人员洪晓告记者，“用购买力平价来核算，在海外购买的房子具有永久产权，这与北京、上海等城市相比要合算得多。像西班牙这样的国家，置业的费用也基本与嘉兴持平。而买到了房产，还能全家拿绿卡，这也成为吸引中国内地投资者海外购房的关键因素。”

　　洪晓说，海外购房如果是投资，需要考虑更多因素。比如2012年伦敦要举办奥运会，不少投资者选择去伦敦“炒房”，但是这种短期投机行为，风险还是比较大。

　　防范风险

　　美国、英国、澳大利亚、马来西亚……何平坦言，看的房子越多，自己的思维也越混乱。业内人士提醒，当前海外的房产项目越来越多，包括纯地产项目、投资、留学、移民项目等，所以“何平们”必须准确判断自己的需求，海外置业需谨慎。

　　一份由搜房海外置业网发布的置业调查显示，在“海外购置地产，您最担心的问题”的选择上，购房者海外置业最担心的问题是资金安全问题，占比为28.4%；其次是税费问题，占比25.5%；房屋管理难的问题位居第三，占比22.5%，最后是房屋是否可自由转让，占比20.6%。

　　北京四季房展国际业务总监魏克非表示，海外置业需规避风险，投资者需多注意国外的购房政策。他认为，目前中国人在海外购房不光是单纯的投资行为,往往和家庭的长期规划相关，如子女教育、个人发展、全家移民和退休养老等。

　　魏克非提醒，海外置业应防范包括政治、政策、市场、汇率等四大风险。第一，政治风险，即国家之间的关系可能会影响海外置业；第二，政策风险，即各国的购房政策在不断变化，因此要了解当地住宅市场的政策和供求关系。另外，不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者有特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%才允许境外人士购房；第三，市场风险，即项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素；第四，人民币汇率风险，即人民币在未来几年还有升值空间，海外投资必须考虑汇率风险。