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　　从各项指标来看，房地产市场的确有回暖的势头。

　　这轮房价上涨，由沉寂了许久的“刚需”以及“投资客”的带动。受到“丈母娘”的压力，刘敏必须买房，而像李剑这样的投资客，也开始担心全球性的大规模印钞和投资，会带来新一轮通货膨胀，现在必须想办法把手中的“钱”花出去。投资客的重新出动，使得一贯作为投资风向标的豪宅市场，出现回暖。

　　最近，北京、上海新房销量在迅速上升，价格也有每平米几百元的上涨。不少投资者发现，假按揭也罢，真卖完也罢，总之，现在没有房子卖了。

　　在这种情况下，高端个人投资者究竟该买房，还是买股，成了焦急考虑的问题。

　　从过去历史来看，股市的波动较为频繁，但股市目前仍处相对低点，几年内“股票可能再涨一倍，但房价呢？”而楼市作为较长周期的投资领域，升个5、6年，调整个1、2年本属正常，但由于遇到政策加持，总觉得还未跌够就被重新拉起。

　　但若回顾历史，似乎经济衰退愈严重，楼市反弹就愈凌厉。目前华尔街在大胆预测，美国第三季楼市将面临强劲反弹。而这轮房产上涨，不仅发生在大陆、香港，台湾地区的房价最近也在涨，而不少香港投资者都还记得2003年SARS后，香港房地产市场的大反弹是如何凌厉。

　　《投资有道》觉得，作为高端个人投资者，买房、买股“两手都要硬”，未来北京、上海的房价很难再迎来一波高成长，投资买房不妨将目光转到豪宅市场。

　　以香港为例，最近香港豪宅价格依旧在上涨，并创出历史新高，而自住房价格却仍未恢复97年的失地。原因就在于，香港豪宅有全球，特别是大陆的富豪在支撑，所以高处未算高；而自住房，就等同于一个内需市场，必须受到收入比、租售比的限制。

　　豪宅就宛如奢侈品，由于其稀缺性及彰显身份的价值，未来总能找到接盘者（新一波富豪）。所以建议高端投资者在投资股票之余，不妨收藏一栋豪宅。

　　还该买房吗？

　　文／毓宸

　　作为典型的“刚需”，刘敏（化名）最近很郁闷，“房价又涨了”！

　　刘在一家IT外企工作，在金融海啸来袭，特别是ORACLE收购Sun后，他开始为“饭碗”发愁，的确周围失业的人越来越多，哪会有人涨工资呢。

　　但刘敏必须得“买房”，因为他有个说一不二的“丈母娘”。在他看来，尽管各项经济指标表明，租房比买房更划算，但“丈母娘”的话他必须听，于是他就成了“刚需”。

　　入春以来，刘敏一直在考虑，把股市中曾深度套牢，现终于回本的60万取出来，作为买房经费。但吃了“春药”般亢奋的股市，以及买房所 遭到的歧视与艰难，使得刘敏犹豫万分。

　　刘敏曾一度看中位于上海浦东的大华锦绣华城，但4月28日开盘那天，房产商却选择了深夜放号，当刘敏赶到时发觉在自己前面足足有200号人在排队，均价更是涨到了1.6万～1.8万，而年前只有1.3万。200万左右的房子却如抢购“大白菜”，还买不到自己称心的，刘敏最终选择了放弃。

　　尽管刘敏仔细读了著名“空军”牛刀的帖子，尽量让自己相信房产“小阳春”是民工排队、假按揭造成的，但他还是发现，“假按揭也罢，真卖完也罢，总之，已经没有房子卖了。”而从历史来看，似乎“人民公敌”任志强的言论更加靠谱。现在刘敏遇到的新情况是，据说等到大华锦绣华城再次开盘，均价将再次提高2000元。

　　于是，刘敏又不想买房了，他发觉房价最近虽然在上涨，但房租却有下降的苗头。更关键的是，有位朋友和他说，几年内“股票可能再涨一倍，但房价呢？”但面对“丈母娘”，这话刘敏可说不出口，如今刘敏心里的“小算盘”是，股票炒成100万就收手。

　　而另一边，股市、楼市两栖投资人李剑考虑的则是抛出股票，将今年以来其在股市中的盈利转到房产中去。相比刘敏，李剑显然将房产作为投资品，在他手上曾经手20多套房产，目前他还留有8套住宅。

　　作为一个成功的个人投资者，李剑涉足于股票、房产，乃至私募股权等领域，而其青睐买房的原因很简单，即躲避通货膨胀。他觉得，相比股票、私募股权等投资，房产是个人唯一可用负债来放大杠杆的投资。

　　在股市中，若一个企业负债率过低，投资者会斥之为保守。李剑觉得，个人适度负债的好处是显而易见的，合理的负债可使投资者的资产规模放大，从而享受通货膨胀的好处。所以每当其流动性金融资产超过一定比例，他就会将部分赢利提取出来，用来贷款买房。

　　所以，面对如今股市、房市的“小阳春”，李剑正考虑等到仁恒开盘，再买几套作为投资。

　　房产“大涨小回”

　　等待是一种煎熬。

　　在长达5年的投资生涯中，刘敏的股票市值一度达到100万，但在2008年的下跌中却一度下跌50%。刘敏曾给自己算过一笔账，若是在最高点抛出股票买房，金融海啸来袭，房子价格只小跌1成左右，而“小阳春”后房价就又回本。

　　房地产真的比股市抗跌吗？从历史来看，房地产呈现“大涨小回”的态势，以中国房地产市场过去10年走势来看，虽然历经两次回档，但房价最深也只跌2成，再怎么跌，也不会跌回原来的起涨点。

　　而上海人吴渊（化名）是典型的房产爱好者，酷爱砖头，认为房产是不动产，最易保值。小时候吴渊全家4口住在一间使用面积仅11平米的亭子间，家里的空地只能放下一个洗澡盆，或许这种对狭小面积的恐惧，使得他对房产有着天然的青睐。

　　大学时，吴渊就读于同济大学，在大学读书时，老师就曾跟他讲过“以租养房”的案例，而当时房租收益率还能维持在8%左右。上世纪90年代末，上海人都胆子小，很少敢去贷款的，若贷款十多万更是连觉都睡不着。但吴渊却不怕，他最青睐那些好地段的“烂”房子，论房价，老公房在同一地区内，一定是最低的，而若作为投资，首先总价低出手最便捷，其次，当时老公房的租售比更高于新房，通常都在6%~8%之间，足以支撑首付后的月供。

　　吴渊的第一次投资，位于一处老旧小区，在整排公寓中，这间房子外表最旧、最黑，但吴渊看中其地段好、生活配套佳，房子的格局和采光不错，更靠近大学。在买入后，吴渊把老公房隔成两间，除了自住之外，房间就分租给同学、学长，每个月扣除房贷利息后，还有300元进帐，从此这个念书不算好的大学生，开始了“包租公”的生涯。

　　赚到了第一桶金，吴渊投资的脚步更积极，他不断买那些好地段的“烂”房子，而为了降低手上房子租不出去的风险，吴渊买房，尽量挑大学附近的房子，并装修布置好家具、宽带，然后再打出“带包入住”的口号。

　　如今，吴渊手上已有近10套老公房，这些房子当年只花费了200万，但如今每月却能产生近2.5万元的房租，而其每月的还贷还不到1万元。在相当长时间内，吴渊每周都会花一天时间看房，他对市场乃至中介非常熟悉，他觉得老公房市场是价格最乱、对象最杂，但乱中反而最能找到赚钱的机会。

　　尽管由于房价的上涨，在上海的租售比降到3%~5%后，吴渊一度停止了看老公房，将投资目光转到了新房，但去年年底他又开始考虑投资老公房了。在他的构思中，租售比大于房贷利率就可进场，如今不少老公房的收益率可达到5%，而随着不断降息，目前公积金贷款利率只有3.87%，商业贷款按打7折计算也只有4.158%，超低利息减轻了买房的负担。

　　吴渊认为，目前上海房价已脱离高速增长的阶段，今后非核心地段的房价会上下起伏。而买房永远是买地段，买老公房实质就是在“买地”，在市区核心地段买楼，至少保值能力会好一些。

　　股票“更有潜力”

　　尽管从过去的历史来看，投资房产比投资股票收益更高，但目前是否还应该投资房产，还存在相当大的争议。

　　几年内“股票可能再涨一倍，但房价呢？”这是摆在所有投资者面前，最大的问题。

　　的确，不管是从租售比还是收入比分析，目前中国的房价已属偏高，甚至不少房产投资者都觉得，现在已过了房价高速成长期。复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三更是直截了当地告诉《投资有道》的记者，“现在买房的都是傻瓜”。谢百三的理论是，现在再投资房产，每年的收益率不过3%~4%，这点收益率在股市根本不算什么，哪怕是投资风险较小的债券，都能取得5%以上的收益。

　　的确，对于那些每年股票都能有20%～30%收益的投资者，这样的朋友就应坚决买股票。本期介绍的一位80后炒股达人李泓绪，7年取得了70倍的收益，这样的回报，在房产投资市场是得不到的。

　　如股神巴菲特的财产累积就完全靠投资发达，其个人生活平淡朴素，谈到房产，巴菲特会告诉你，他的房子很简朴，甚至“有损市容”。巴菲特的住宅购于1958年，耗资仅31500美元，屋内只有5间卧室。

　　也有投资专家建议，投资者若继续看好房产，投资房产股也不失为一种妥善的投资。从2000年至今，万科A（000002）的涨幅高达12.83倍，而从2006年到至今，保利地产（600048）、金地集团（600383）的涨幅，也高达6.1和2.5倍，其涨幅未必比房产小。

　　而对于高资产人士而言，《投资有道》建议，只投资房产或只投资股票都是不完备的，在通胀预期下，只有靠投资才能抵御相关风险。也正如李剑所言，高端个人投资者必须“理性配置好资产与负债比率、流动资产及固定资产的比例。”

　　买房前需注意到10个问题

　　在《富爸爸，穷爸爸》一书中，作者罗勃特·清崎曾提出买房前需注意的10个问题：

　　1.你的房贷利率是否太高？

　　2.你的投资回报率是多少？

　　3.这项投资与你的长期理财计划是否吻合？

　　4.你的房子是否会闲置？

　　5.你计算过管理成本吗？

　　6.你打算花多少修缮费用？

　　7.你知道房子附近的交通状况可能改变吗？

　　8.现在市场看好，是因为商业经济还是贪婪？

　　9.你认为这个上涨趋势会持续多久？

　　10.如果房子自己不住要出租，能否租得出去？

　　谁适合买房？

　　买房还是买股，或许很难有个答案，但若是你属于以下个性，不妨选择买房作为投资。

　　嗜好消费的月光族。

　　在《欲望都市》（Sex and the City）中有一个情节，凯莉（Carrie）责备自己因着迷Manolo Blahnik的鞋而无力购买公寓。她说：“我竟然将要成为生活在鞋堆中的女人”，她预期自己的鞋类资产将超过她的房屋资产。

　　月光族最适合去买房，即使入市时机不太好，但因为买房后每月要还贷款，相当于强迫储蓄，哪怕买房在相对高点，但总好过20年后仍是“月光”，至少老来还有间房子。

　　迷恋炒股者，特别是痴迷短线交易者适合买房。

　　在股市，最赚钱的永远是长线投资，短线交易最后只会让券商得利。痴迷短线交易者，总觉得自己赚的是快钱最“精明”，而买房赚钱则太慢。其实他却忘记了，财富的增加，更多是靠累积，而不是靠炒作。而买房由于交易成本高，在某种情况下，其不易变现对痴迷短线交易者反倒是个福音。

　　赢利PK，房产远胜股票

　　文／毓宸

　　在国人投资渠道普遍缺乏的情况下，股票、房产无疑是个人投资最重要的两个渠道。而买房还是买股，就如同“生存还是毁灭”般，是个永恒的问题。

　　《投资有道》试从赢利、心理、杠杆上分析买房、买股的优劣。

　　从数据上看，买房赢利大于买股。

　　2000年，上证指数于1368点开盘，截至2009年5月15日，上证指数涨幅为93.27%，而以常理衡量，北、上、广、深的房价的涨幅在这段时期的涨幅，应远远大于93.27%。

　　以上海的中远两湾城为例，1999年10月开盘的一期均价为3700元/平方米，2000年10月开盘的二期东块均价为4700元/平方米，西块为4400元/平方米。而目前中远两湾城四期的在售房源价格已涨至25000元/平方米，二手房价格也已涨到20000元附近，9年间竟翻了4倍，而且中远两湾城的房价涨幅在上海远远称不上最高的。

　　从心理上考虑，股票的波动远远大于房产。

　　股票的波动让人心惊胆颤，尽管在2001年升至2245点，但在2005年却跌到了998点，而2007年却涨到6124点，却又在2008年跌到了1664点，其中若做错波段，无疑会让人血本无归。

　　而房价呢，在过去几年间，房价的涨幅就宛如一条不断向上攀升的曲线，整体都是向上，似乎不管在哪个时间买房“都是对的，要买房就得趁早”。

　　以2005年上一轮楼市调控周期为例，上海的大华“水岸蓝桥”、金沙雅苑等楼盘均曾因降价而遭遇退房纠纷，以金沙雅苑为例当时其退房价格为9000元，而现在二手房挂牌价为16000元附近。而经过这轮房价上涨，几乎解放了上轮在高点买房的所有人。而在股市6000点买入的投资者，无疑还高高挂在山岗上。

　　从杠杆考虑，买房也胜于股票。

　　若你“有幸”在2004年认购华夏大盘基金，在5年间涨幅达10.16倍，虽然貌似其涨幅远远大于房产。但若买房人以二成首付即最大贷款成数买房计算，仍以金沙雅苑为例，若2004年一位投资者买入金沙雅苑100平方米的房产，当时其均价为6000元/平方米，首付两成需支付12万元，而如今该房产市场价格为160万元，在5年间其投资房产的收益甚至大于投资华夏大盘基金。但显然，并不是每个投资者投资股票都能取得“华夏大盘”般的收益。

　　对于大多数投资者而言，房产是唯一可用来放大杠杆的资产投资，从躲避通货膨胀的角度考虑，买房是转嫁通货膨胀危险的最佳投资之一。

　　正因为房价在过去9年间的巨大涨幅，使得对广大公司人而言，选择房产而不是股票，才是最成功的投资。

　　复旦大学金融与资本研究中心主任谢百三

　　现在买房的都是 “傻冒”

　　文／谢百三

　　我感到经历了去年大熊市的人，大都心有余悸，宁可买房子，也不愿买股票。但其实，这要看具体对象。我有一位朋友，2002年，2005年都买过房子，而且都涨得很好，02年买的涨了三倍，05年买的涨了两倍。但他股票做得很小心，很好，等一切浮躁泡沫过去，他做股票这部分钱（市值）竟已达到20倍（他是4600点上方全部跑光的。）这次又于2000点不到进了股市。他常常后悔，哎，当时只想鸡蛋不要放在一个篮子里，结果都是在股市最低点去买了房。

　　当然，也有人在5500点左肩时冲进去买股票，至今腰斩一半，则后悔当时何不退出买房子去。

　　房市还应跌，有待观望

　　我是中长期看好中国大中城市房地产市场的。首先，全国各族人民（工农商学干）都想进城。前年我去曹操当过县令的河南濮阳讲学，几位银行行长告诉我，乡里的干部到县里买房，县里的干部到郑州买房，都想退休后去好地方生活。而且一买，全家振奋，一起奋斗付按揭。

　　其次，全国一年600万大学生进城读书，读完后是绝不肯去下边工作的。这样，京、沪、深、穗、杭等著名大城市，就始终人才济济，竞争很激烈。他们以后也是要买房的（他们看到房地产从1.5万一平米跌到1.2万一平米还认为太高，他们希望跌到1500～2000元，让京、沪、深、穗房地产跌到和河南商丘一样1500～1800元一平米）。

　　所以房地产有泡沫，也有需求。我认为总体上还应跌一下，跌个透，则全国人民蜂拥而入，房地产市场就启动了，中国经济就真的拯救起来了。而“现在买房的都是傻瓜”，现在再投资房产，每年的收益率不过3%～4%，这点收益率在股市中根本不算什么，哪怕是投资风险较小的债券，都能取得5%以上的收益。

　　股票胜在流动性

　　房地产与股票比，有几点不同。其中优点是，实打实，不仅有投机价值，而且有使用价值。100万买了，再跌还有70万，还可以住吧，心里踏实。但如果近两年，从2005年以来，股票总体上每年有20%～30%收益，或者十多年来，市值一直在上升，每年10%～15%也行，这样的朋友就应坚决买股票。

　　做股票5～10年翻10～20倍的人，也并不罕见。房子虽是人民生活必需品，但与股票比，缺乏金融产品最重要的一个优点——流动性。金融产品讲三性：安全性，收益性、流动性。房地产买进卖出太不方便了，除非形成一个全国各族人民一起炒房的热潮。

　　比如从1660点上来的股市，大家敢进去炒一把，一看不对，半天全跑光。但房子买了几套的深圳炒房人，现在就很苦。其实，做股票关键的关键是认真、投入，初中文化程度足矣，中国股市真是个聚宝盆啊！

　　绿地集团资产运营部李伟

　　投资房产更安全

　　文／高振

　　“在股市里，只要不离场，早晚会亏钱。”

　　李伟虽然身处房地产行业，但做的却是资产运营工作，因此，从一级市场到二级市场，从股权投资到房地产投资，他均有涉猎。“我自己也不投资股票，如果有合适的房地产项目，我倒会买。”他直言不讳。

　　上市公司业绩糟糕

　　李伟平时的主要工作之一就是调查公司的可投资性，除了考虑集团本身的需要外，稳定的回报率当然是重要因素。

　　“我调研过很多上市公司，有的股价非常漂亮，但其实经营状况很糟糕。而且这种状况在短期内不会有根本的改变。”李伟觉得，这样的资产，“价值随时可能变为零”，风险太大。

　　不要以为李伟没有参与过股市，事实上，在去年九、十月间，他们的资产部门觉得股价实在是便宜，有很多二级市场的股价都跌破了净资产，和他们在一级市场投资差不多了，便投入了几千万参与。而到现在，已经全部赢利退出。“现在市场已经贵了。”

　　在他看来，投资二级市场，公司的价值没有确定性，现在的股价又不便宜，何况，大部分投资人都在和“高手对打”，讯息都处于不平等的状态，风险收益不成正比。

　　主流房型值得投资

　　“房产则是一个可以获得稳定收益的工具。”李伟显然对房产投资更为青睐。

　　他认为，首先，房产是有消费、自住功能的。而且按照中国人的价值观，一定要有房子，才算是安身立命。“不管是变现，出租，或者留给子孙后代，房子都不会‘一文不值’”。

　　重要的是，我们国家城市化的进程不过刚刚起步，还有9亿农民的市场，如此看来，房地产行业在20年内都还是朝阳行业。即使中间有涨有跌，但大趋势不会变。他也承认，现在看起来，房产的租金收益率并不高，但是“稳定、安全”。

　　“股票的本质是公司，但是公司经营的好坏，不是你能控制的。更何况，即使是公司有限的、公开的、可以了解的年报，又有多少人真去看过？房产不同，房屋的质量你可以看得到，地段、环境等都可以亲眼见到，要踏实得多。”

　　他认为，像上海这样的大城市，随着人口不断涌入，房价不会怎么跌。目前看来，中环附近的物业更具投资价值。如果很难决定买什么样的房子，就买“主流房型”。

　　“二房、三房的主流房型，长期都可以保值。尤其是小三房，很适合大部分家庭的居住需求，是很好的选择。”

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