提前还贷也有错？ 房贷七折执行政策再起纠结

　　继以前的难申请问题之后，房贷七折执行政策再起纠结，不少房贷客户直言昆明部分银行在执行时推出“霸王条款”。

　　日前，昆明市老房贷客户马先生到昆明某银行申办7折利率时，该银行要求享受7折利率的老房贷户必须承诺不提前还贷。

按照这一条款限制，假设贷款利率今后又持续上涨，老房贷只有干瞪眼吃哑巴亏。不过，银行也有自己的说法。

　　旁边报道

　　监管层预警贷款“垒大户”风险

　　近期来自监管部门高层的意见认为，在当前较为宽松的货币政策环境下，银行体系流动性充沛，银行“垒大户”的倾向再度抬头，需要注重对信贷投向和集中度风险的有效管理。

　　据了解，由于经济景气下降，银行信贷投放出现向传统的大客户、大行业集中的倾向，导致银行业的客户、行业集中度风险上升。受访的多位银行业人士也表示，近三个月以来，银行信贷主要投向大客户、基建项目等领域。

　　自去年宏观经济初遇艰难之时，贷款集中度风险就如影随形。以集团客户风险为例，来自监管部门的统计认为，自去年5月开始，大额不良贷款客户数、不良贷款余额和不良贷款率开始连续反弹，至10月开始呈现加速上升态势。而从行业分布来看，纺织、煤炭、有色金属等行业的大额信贷质量持续恶化，其中纺织行业不良率有较大幅度的上升。

　　银监会高层认为，随着过去盈利时积累的现金储备逐渐耗尽，今年一二季度企业集团客户的风险将更加突出。

　　同时，关联企业群之间的风险传递也在加速。据银监会统计，很多地区都存在企业群体之间通过互保、连环保等方式形成的“贷款担保圈”，涉及的债权债务关系极为复杂，难以识别风险。其中部分存在虚假资本、虚假资产、多头融资等违法违规行为的企业在经济繁荣时期具有很强的隐蔽性。

　　银监会高层认为，值得指出的是，当企业出现风险迹象时，债权银行往往缺乏沟通协调，有的抢先抽离信贷资金，在一定程度上加剧了震荡，加速了风险的传染和放大。

　　一位监管人士告诉记者，去年银行业新增关注类贷款也呈现大幅上升，“大部分都是四季度产生的”。 (《财经》)

　　市民：

　　提前还贷也有错？

　　“如果利率涨了也不能提前还贷，那我岂不是要多付很多利息。”前天，老房贷客户马先生到某银行南坪支行申办7折利率时，就提前还贷问题与工作人员争执了起来，原因是该银行的附加条件是：享受7折利率的老房贷户承诺不提前还贷。

　　马先生称，他从上月中旬就在关注房贷利率优惠政策，但银行相关的具体政策推出一拖再拖。马先生称，他2月7日专程到银行询问，得到了期盼已久的答案：只要以前没有出现过拖欠，可以申办7折利率优惠，没得贷款余额限制。

　　但在填写申请时，新问题来了。马先生仔细阅读“利率变更申请”一栏时发现，银行要求老房贷享受7折利率优惠以后，必须承诺以后不提前还贷，否则就要缴纳一定比例的违约金。申请书显示，老房贷提前还款违约金计算公式为：提前还款违约金=提前还款金额×0.9%。而据了解，此前老房贷要想提前还贷，只需提前与银行预约即可，一般不用缴纳违约金。

　　“比方说，我找你借了钱，不还给你嘛，当然会影响个人信用；但如果提前还给你，难道也有错吗？”老房贷客户周女士说。马先生称，按照这一条款限制，假设贷款利率今后又持续上涨，老房贷岂不是只有干瞪眼、任凭银行坐收利润的份？这是不是“霸王条款”呢？

　　老房贷客户唐先生也认为：“我们可以提前还贷，说明个人信用比较好，也说明银行房贷业务资产优良，7折利率优惠后银行损失的不过是部分利润而已，真搞不明白有的银行是怎么想的。”

　　银行：

　　不愿倒贴利润

　　银行的出发点仍是利润。

　　某银行信贷工作人员告诉记者，提前还贷限制属于银行的一种风险控制手段，“银行在给老房贷调7折利率时，需要付出人力、设备成本等，如果老房贷一两年内就把贷款还完了，我们岂不是要倒贴一截。”而某银行个人金融部人士则称，有的银行并没有要求新客户（2008年10月27日办理房贷）对提前还贷作出承诺。

　　据记者了解，某国有银行在办理7折优惠时，要求客户在办理后半年内不得提前还贷，某股份制银行则要求老客户3年内不得提前还贷。总的来看，除了少数几家直接转7折优惠的银行外，几乎每家银行都用各种办法限制7折用户提前还贷。

　　中信银行昆明分行零售银行部总经理助理宿竞文告诉记者，对于老客户，该行在办理房贷7折优惠时没有任何附加条件，只会给予客户一定的理财意见以及赠送办理客户一个网上银行账户等。比如现在银行利率最低的就是按揭房贷利率，打了7折就更低了，2009年、2010年两年经济形势很不稳定，现金为王的观念很时兴。假如一个客户年终奖为10万元，他马上去还银行按揭贷款。还款之后，如果2009年下半年或2010年，资本市场转暖或是家里急需用钱，那他就会很被动。因为如果房贷没清，就不能拿房产证再贷款；即使还清了房贷，但是他再拿房产证抵押贷款时，就要付出高于首套小户型按揭贷款时30%以上的利息还有相关手续费。“所以，我行在对7折用户提前还款时，都会了解客户情况，给予相应的理财帮助及建议。”

　　违约金PK利息优惠

　　“在享受了7折利率优惠以后，相对于节约下来的利息，提前还贷要付出的违约金肯定少得多。”一银行信贷部门人士告诉记者。那么，到底少了好多呢？

　　来算一笔账：如果某客户需还贷30万元，还有10年的还贷时间。那么违约金方面，他在享受了7折利率后，如果3年内要提前还贷，那么该客户就要缴纳2700元违约金。利息方面，之前如果他享受到的是8.5折优惠利率5.049%，那么利息总额是82698.6元，相比7折利率4.158%的利息总额67191.89元，可以省下15506.71元。

　　■案例解析

　　王先生，今年29岁，在一家电视台工作，月收入3000元，每年住房公积金6000元，年终奖在1万元左右。

　　以贷款30万为例，可以提前还贷,7折优惠（3~5年不得提前还贷）和8.5折两种方式。我们以王先生的案例为依据，看看招商银行AFP理财师鲍淳通过计算对比后哪个更划算？

　　A 非提前还贷

　　先看王先生贷款降息对比情况：

　　（一）贷款利率按照5.049%（基准利率下浮15%）执行，30万元贷款，20年期，每月还贷1988元，年还2.4万元，20年共还47.7万元，其中利息17.7万元；

　　（二）贷款利率按照4.158%（基准利率下浮30%）执行，30万元贷款，20年期，每月还贷1843元，年还2.2万元，20年共还44.2万元，其中利息14.2万元；

　　■点评：20年贷款结清后，王先生选择利率下降30%的方式能够节省3.5万元利息支出。

　　B 提前还贷

　　（一）提前还贷3年，每年提前还贷1万元，按照5.049%（基准利率）执行：

　　1、第一年提前还贷1万元后，每月还贷金额降低为1921元，年还2.3万元； 2、第二年提前还贷1万元后，每月还贷金额降低为1853元，年还2.2万元；3、第三年提前还贷1万元后，每月还贷金额降低为1782元，年还2.1万元。

　　■点评：该笔贷款20年后合计还款46万元，其中利息16万元。

　　（二）提前还贷5年，每年提前还贷1万元，按照5.049%（基准利率下浮15%）执行：

　　1、第一年提前还贷1万元后，每月还贷金额降低为1921元，年还2.3万元；2、第二年提前还贷1万元后，每月还贷金额降低为1853元，年还2.2万元；3、第三年提前还贷1万元后，每月还贷金额降低为1782元，年还2.1万元；4、第四年提前还贷1万元后，每月还贷金额降低为1708元，年正常还贷2万元；5、第五年提前还贷1万元后，每月还贷金额降低为1632元，年正常还贷1.95万元。

　　■点评：该笔贷款20年后合计还款45.1万元，其中利息15.1万元。

　　C 三种方案对比

　　（一）贷款利率按照4.158%（基准利率下浮30%）执行，20年共还44.2万元，其中利息14.2万元；

　　（二）提前还贷3年，每年提前还贷1万元，按照5.049%（基准利率下浮15%）执行，该笔贷款20年后合计还款46万元，其中利息16万元；

　　（三）提前还贷5年，每年提前还贷1万元，按照5.049%（基准利率下浮15%）执行，该笔贷款20年后合计还款45.1万元，其中利息15.1万元。

　　■点评：由于王先生每年提前还贷的金额较小，对比起来选择利率下浮30%的方式能够节省更多的利息。王先生的提前还款计划如果坚持7年以上，则能够节省比降低还款利率更多的利息。

　　在3年内，如果每年能够提前还贷的金额占总贷款金额的7%以上，则选择提前还贷较为划算；在5年内，如果每年能够提前还贷的金额占总贷款金额的5%以上，则选择提前还贷较为划算。

　　在3年内，如果每年能够提前还贷的金额不足总贷款金额的7%，则选择降低贷款利率更为划算；在5年内，如果每年能够提前还贷的金额不足总贷款金额的5%，则选择降低贷款利率更为划算。

　　在提前还贷时，等额本息还款方式比等额本金还款方式能够获得更大的节省空间。