房贷新政下不动产如何投资按需索购三种普通房-理财频道

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　　随着近期上海等地普通住房标准的出台，市场上“非转普”的房源大量增加了，这也给我们如何选房带来了新的课题。

购房者可以根据自己的实际需求，然后再充分结合普通住房的标准，在精致小户型、便宜三房和舒适两房中进行挑选。

　　普通房选择有讲究

　　张威一直有着购房的打算，随着一系列房产新政的出台，他也时刻关注着政策面的变化，在其中寻找着可以捕捉的机会。他近期也到房地产市场转了一下，发现一些二手房的价格已经出现了松动，有些卖主由于急于出售，从中往往还能找到较为便宜的价格。那么，在目前这样的市场情况下究竟该如何来选房呢？一位朋友的一句话提醒了张威：“现在买房，还是要在普通住房中寻找房源。”

　　的确，普通住房之所以受到关注，最为关键的原因还在于目前所有的政策措施都是围绕着普通住房展开的，比如根据房产新政，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。而且从“地方版”的政策来看，普通住房还能享受到更多优惠，所以普通房标准其实厘定了这次房产新政所覆盖的范围，无疑有着举足轻重的作用。

　　那么，各地普通住房的标准究竟如何呢？对比北京、广州和上海三地的普通房标准，我们发现普通住房在这些城市的定义也是各具特色。北京是“按兵不动”，虽然有消息表明北京将对普通住房标准进行调整，但至截稿时为止其标准仍未有所变化。目前北京的普通住房需满足三个条件，即小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的才是普通住宅，但其平均价格仍然执行的是2006年的标准。

　　广州的标准“覆盖面广”，虽然根据其标准，作为普通住房，必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。但在实际的操作中，一般单套面积在144平方米以下的均被认定为普通住房，这使得其标准变得非常宽泛。

　　而上海的标准则“最有讲究”，根据调整后的标准，突出了一个“双限制”，即限制总价和面积，其中最为关键的是提出了一个总价的概念。换句话说，无论单价是多少，只要通过对面积的调整，就能够使自己购买的房子限定在普通住房的范围内。但是每个人的购房需求都是不一样的，有些注重地段，有些讲究舒适，还有些看重面积，而且购房的目的和出发点也都不一样。那么如何通过单价、面积和总价的调整和“搭配”，一方面满足自己个性化的购房需求，另一方面也不超越普通住房的界限呢？这里面就有着不少技巧。从这一点来说，在上海选购普通住房就更具技术含量，对此购房者也可以从多方面去把握。

　　三条主线寻找房源

　　那么，如果在上海寻找普通住房的房源，其中可以掌握一些什么样的“技巧”呢？对此，购房者可以根据自身的需要，从三条主线入手寻找房源。

　　过渡型需求：小面积房源当先

　　过渡型需求主要考虑小面积房源，可以根据自身的经济条件，选择市中心区的小户型，也可以选择交通便捷程度很高的成熟居住板块。

　　【典型案例】张岩大学毕业已经三年，目前事业正处于上升期，他准备买套房，一来做为过渡之用，二来可以作为投资或者让父母退休之后居住。张岩平时很忙，为了能尽快做到“独当一面”，他常常加班，同时业余时间也会参加各种培训班充电。

　　一家中介公司的房产经纪人向他推荐了曹杨新村内一套小面积两房，他对这套房子也比较满意。不过在还价时，由于张岩“砍价”太狠，双方因此陷入了僵局。

　　置业指导：这类购房者主要以工作在核心区域的白领阶层为主，或者少数刚刚结婚正享受着“二人世界”的新婚一族。他们对住房面积的要求不高，一室户或者小两房都能满足要求，房屋面积为50～70平方米之间。

　　相对来说，在徐汇区、静安区以及长宁区内，老工房分布较多一些，而卢湾区和黄浦区此类房源则不多见。如果把置业区域稍稍向外推移一些，选择在中环线以内的成熟居住板块，置业成本可降低不少。当然，如果离开内环线以内核心区域，那么对交通便捷程度的要求应该提高。目前最为便捷的交通设施数轨道交通了，因此在这里选择的重点板块，也尽量与轨道交通联系起来。

　　据了解，符合条件的有长宁区的天山新村板块、徐汇区的田林新村板块、杨浦区的控江新村板块、浦东新区的临沂—德州新村板块等。这些板块均靠近轨道交通线路，而且公交线路密集，如田林新村板块靠近轨道交通1号线漕宝路站，天山板块靠近2号线娄山关路站，曹杨新村板块靠近3号线、4号线曹杨路站，控江新村板块靠近8号线黄兴路站和延吉中路站，临沂—德州新村板块也靠6号线的临沂新村站和8号线的耀华路站。除此之外，板块周边成熟的生活配套设施也是值得称道的，如各个板块内，社区商业相当成熟，如田林路、兰溪路、控江路都是颇有档次的社区型商业街；医疗设施也非常完善，田林新村附近的上海市第六人民医院、控江新村附近的新华医院等，都是知名医疗机构。

　　各板块房价相对市中心区域来说，要实惠一些，据了解，目前各个板块内，可以找到符合要求的小房型房源，总价在100万元以下。相比较而言，这五个板块中，天山新村板块价位最高，单价接近20000元/平方米；而田林新村板块、曹杨新村板块次之，单价约15000元/平方米；控江新村板块和临沂—德州板块最低，在11000～14000元/平方米之间。

　　表1 部分小面积房源市场报价表

楼盘名称	物业地址	面积（㎡）	房型	总价（万元）	简介
锦安公寓	静安区延平路、康定路	54.36	1房1厅	110	精装修
天平小区	徐汇区天平路、广元路	50.12	2房0厅	95	老装修
西凌新村	黄浦区西凌家宅路、西藏南路	64.58	2房1厅	138	老装修
北方大厦	卢湾区瞿溪路、打浦路	69.91	2房1厅	115	老装修
和平小区	长宁区平武路150弄（近番禺路）	59.8	2房1厅	116	中等装修
田林三村	徐汇区田林路、柳州路	53.7	2房0厅	86	老装修
天山新村	长宁区天山路、娄山关路	58.5	1房1厅	102	精装修
曹杨新村	普陀区杨柳青路、梅岭北路	64.64	2房1厅	84	老装修
控江新村	杨浦区控江路645弄	56.77	1房1厅	73.8	简装
德州新村	浦东新区德州路330弄	58.44	1房1厅	78.8	中等装修

（注：表中数据来自上海德佑地产、美联物业、我爱我家等中介公司，仅供参考，实际请具体咨询。下表同。）

　　扩张型需求：外环附近找便宜三房

　　扩张型需求对于面积的要求较高，而且功能居室要齐全，这样才能满足居住的需要。但是考虑到面积方面限制，因此不宜超过140平方米。

　　【典型案例】薛中建已步入中年，虽然现在居住条件尚可，并未觉得拥挤，但是考虑到父母年岁渐长，因此他想买套大一些的房子，把父母接过来一起住，以便他们安享晚年。

　　虽然自己是改善住房条件，薛先生也想着尽量往普通住房上靠拢，因为信贷方面的优惠幅度的确不小。他想购买一套面积在140平方米左右的三房，这样即使一家五口住在一起也不会觉得特别拥挤，而儿子目前在上大学，在家的时间很少。

　　置业指导：对于扩张型需求来说，他们需要的往往是大面积住房。专家表示，对于目前市场上现有超过120平方米的三房，已基本能够满足改善型需求，这种物业各功能居室齐全，如客厅、饭厅、主卧室、次卧室、书房等都已配备。因此可以根据自己的实际需求，将置业目标锁定在120～140平方米左右的三房。

　　当然，这里需要提醒的是，虽然是扩张型需求，但是为了能够降低购房成本，还是应该尽量把普通住房作为首选。上海“我爱我家”莘庄分店经理潘宇表示，房产新政让很多原本单价超标的住房重新划进普通住房范围，这等于降低了一大笔购房开支。

　　具体分析各个区域的房价发现，目前符合普通住房标准的三房主要集中在外环线附近。潘宇表示，目前既能满足普通住房标准，同时又是三房的房源，在外环线附近或者郊环以外比较常见。但是考虑到交通成本，一般建议选择外环线附近的三房。

　　据了解，在闵行、浦东新区、普陀区、宝山等，能够找到面积、总价均能达到相应要求的房源，如闵行区的龙柏航华板块、浦东新区的三林板块、宝山区的共富共康板块和上大板块，都是能够找到普通三房的板块。

　　当然，也可以选择在内环内购房，目前在静安、黄浦、卢湾、长宁以及徐汇区内，均能找到总价低于245万元的大两房，这种房源多出自建成于2000年之前的公寓，如卢湾区的江南世纪新苑、黄浦区的百花公寓、静安区的益民公寓等。

　　表2 部分三房市场报价表

楼盘名称	物业地址	面积（㎡）	房型	总价（万元）	简介
龙柏城市花苑	黄桦路85弄	124	3房2厅	135	精装修
兆隆花苑	浦东新区上南路4071弄	139.98	3房2厅	123	一般装修
阳光威尼斯	普陀区靖边路199弄	130	3房2厅	140	毛坯
城投世纪名城	宝山区阳曲路1388弄	126.9	3房2厅	133	装修
经纬城市绿洲	宝山区沪太路3888弄	131	3房2厅	106	毛坯
万里城	普陀区新村路1881弄	107	2房2厅	140	装修
金桥清水苑	浦东长岛路1280弄	117.28	2房2厅	133	毛坯
桃李家园	浦东三林路3339弄	107	2房2厅	134.5	装修

　　舒适型需求：90平方米两房为佳

　　舒适型需求的特点是对面积要求不高，但对地段和舒适度却有一定的要求，根据不同的经济承受能力，我们给出的建议是选择内环内以及中外环之间的两房。

　　【典型案例】陆凯武最近在考虑换房。目前他居住在一套小房内，女儿已经上幼儿园中班，她已经需要有自己独立的小空间里，而现在的住房条件却没法满足这样的需求。陆先生平时一家三口住在一起，所以他想购买一套面积在100平方米左右的两房，一来让女儿有自己的房间，另外他自己也想住得舒服一些。

　　考虑到目前国家出台的一系列政策对购买普通住房倾斜，可以享受多税费减免和信贷方面的优惠，因此他打算以普通住房作为自己首要考察目标。

　　置业指导：经济型需求的人群大多为一家三口，需要两个独立的房间，大人一间，小孩一间。同时综合考虑到居住舒适性方面的需求，对房屋面积也有一定的要求，因此我们给出的建议是选择面积在90～120平方米之间的两房，当然，考虑到能够有效压缩购房开支，对于将置业区域锁定在内环内的人群来说，应寻找总价低于245万元的房源，而中外环间的则建议总价不超过140万元。

　　上海德佑地产武定店负责人张剑东告诉记者，在“非转普”之后，目前在内环线以内可以找到大量符合条件的两房。在就静安区而言，符合条件的物业只要是一些建成年限稍长的公寓，如教师公寓、日高公寓、长丰公寓、三和花园等，房龄在8年以上。当然也能找到少数房龄较短的次新房，如静安丽舍中内就有这样的房源抛出，不过面积相对来说较小一些，约90平方米左右。此外卢湾、黄浦区也能找到一些品质不错的房源，符合条件的房源主要分布在南部，如大同花园、生活大师、阳光里、明日星城等，面积在100平方米左右。

　　当然，对于经济实力稍低的购房者来说，则可以选择目前已经逐渐发展成熟的大型居住板块作为自己的置业区域，如闵行区的古美板块、普通区的万里板块、浦东新区的大金桥板块以及三林板块等，都可以考虑。其中，金桥板块已经受惠于轨道交通6号线的通车，大华板块和三林板块也会受到轨道交通的惠泽。

　　在古美板块内，总价低于140万元的两房面积在95平方米左右；在万里板块内，能够找到面积约100平方米的两房；在金桥板块内，有大量两房的总价符合普通住房标准，而且面积还要大一些，在100～110平方米之间；三林板块内一些房龄较长的公寓，也有符合条件的房源。

　　表3 部分两房市场报价表

楼盘名称	物业地址	面积（㎡）	房型	总价（万元）	简介
三和花园	静安区延平路、新闸路	105.5	2房2厅	238	精装修
大同花园	卢湾区鲁班路168弄	101.3	2房2厅	235	精装修
生活大师	黄浦区西藏南路	112.2	2房2厅	218	装修
平阳绿家园	闵行区古美西路629弄	96.2	2房1厅	137	装修
金沙雅苑	普陀区金沙江路2299弄	93.5	2房1厅	125	装修
万里城	普陀区新村路1881弄	107	2房2厅	140	装修
金桥清水苑	浦东长岛路1280弄	117.28	2房2厅	133	毛坯
桃李家园	浦东三林路3339弄	107	2房2厅	134.5	装修