拿R房地产投资信托基金理财 人人都可做"房主"

　　在国外成熟的资本市场，REITs作为一种理财产品一方面为投资者提供了广泛参与房地产市场发展的投资渠道，另一方面也是一种全民共享经济和市场繁荣、分享房地产市场发展和增值收益的有效的市场化机制。REITs走进国内只有短短的几年时间。

资深业内人士表示，目前，国内还没有真正的REITs产品出现。REITs究竟是怎样一种理财产品？它又有哪些优势？记者带着这些问题采访了诺亚(北京)财富管理中心总经理杨本军。

　　杨本军说，REITs（房地产投资信托基金），实际上是一种证券化的产业投资基金，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。现在国内还没有限制持有股权的相关规定，REITs方式可以更加多元化。

　　REITs起源于英国，是一种源于集合资金信托的形式。集合资金信托经过几十年的发展，派生出了包括公募和私募在内的基金，还有现在的房地产信托、REITs等。目前国内的REITs产品都不是真正意义上的REITs，只能称之为准REITs。

　　杨本军表示，REITs作为一种理财产品有不少优势。首先是资产流动性好、变现性高。个人投资房产，门槛高，资产的流动性也相当差。因为直接购买不动产，通常需要中介机构，费时费力，手续也复杂。而通过REITs将不动产证券化后，投资人可以在集中市场，或者次级市场交易，交易方式和股票相同。

　　其次，投资组合，分散风险。因为不动产一旦证券化，集合投资者的资金交由专门的投资机构，也就开始了一种多元化的投资，包括商业物业、投资工具等等，不同的地区有不同类型的房地产投资基金，做成投资组合，这种投资组合就能有效降低风险。

　　再次，REITs比其他有价证券产品，例如股票等，要稳定，有较高的收益率。诺亚理财很早就开始关注这方面的投资，并且收集了REITs历年的数据做比较。数据表明到2005年，美国的REITs指数，年化收益率，30年的平均都能在19%，10年的能在13.9%，5年的在12.7%，收益都远远超过了道琼斯指数、纳斯达克及标准普尔指数。

　　在谈到国内要推行REITs还存在哪些困难和障碍时，杨本军表示，由于很多行业还处于改革期，而金融，更是具有一种滞后性，所以体现在政府的监管上还有一些不完善、不顺畅的地方。不过据了解，现在银监会正在组织一些信托公司和不少金融专家讨论包括法规等方面的建设。

　　另外一个障碍就是投资人认可的程度，因为现在很多投资人还沉浸在06、07 年的巨大收益当中，对REITs的收益还抱有一种怀疑的态度。

　　对于今年年内有没有可能推出REITs，杨本军表示这是有可能的，不过现在也要考虑到整个国际的宏观形势。中国这么多年以来完全是以银行信贷的投资来拉动国内的经济，这使得国内的经济跟国家扶持是紧密相连的。如果能通过私募基金、或是房地产信托投资基金，对有效的控制国家的金融风险能起到一个非常好的作用。