央行、住建部、银监会等联手“放大招”

　　毫无疑问，二套房贷首付比例下调，意味着改善性需求置业的门槛将大幅下降，带来改善性购房需求的积极释放。这一消息让很多准备二次置业的人欢欣鼓舞。

　　以北京市一套市值300万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例七成计算，首付款210万元；若首付为四成，则减少90万元，至120万元。

　　专家表示，过去政策下，改善居住条件的成本非常高，很多群体难以完成二次置业，使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。二套房首付比例下调政策落地之后，改善性需求将积极入市。

　　执行新政策后，二套房的购买成本到底能降多少？据上海易居房地产研究院测算，以一套200万元总价的住房为例，如果按照目前一线城市首付七成的比例计算，首付款是140万元，需要向银行贷款60万元，如果按照商业贷款进行计算，在基准利率条件下，20年期等额本息的还款总额为102万元；而按照新政策四成的比例计算，首付款为80万元，需要向银行贷款120万元，按照同样的贷款条件，其还款总额为205万元。

　　简单对比来看，降低首付比例并不意味贷款成本降低了，实际还有所增加。七成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万＋102万即242万元；而在四成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万＋205万即285万元。后者要增加43万元的支付成本。

　　严跃进说：“账不能简单这样算，在七成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款60万元。如果把这笔钱拿来投资，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息总额将超过43万元，所以，购房者的成本还是降低了。”

　　除了首付成数的降低之外，利率未来如何变化也是客户关注的话题。我们注意到，按照此前标准，商业银行发放二套房贷款，利率至少上浮10%。而是在房贷新政中，这个量化性的标准已经没有了，取而代之的是“具体利率水平银行业金融机构根据借款人信用状况和还款能力等合理确定。”对此，多位银行业内人士昨日表示，利率水平将是近期研究的重点。

　　据介绍，目前广州市二套房的首付多为60%－70%。在半年前“9·30”房贷新政出台后，如果将第一套房贷款结清，再去买第二套房则可享受首付三成。该政策释放了不少改善型置业需求，但仍有部分家庭认为“卖一买一”较难操作，望而却步。

　　昨日下午，在听说不结清贷款也能以四成首付购二套房后，詹先生很高兴。他说，他家在海珠区已经有一套两房单位，但随着第二个小孩的到来，早就想换套大点的房子。去年虽然有“9·30”房贷新政，但考虑到拿钱去结清尾款就又减少了第二套房的首付款，他们家左右为难。现在终于可以再去物色下新房了。另外，有部分原本计划卖掉旧房享受低首付去买二套房的家庭，也可以继续持有原房产。

　　从市场层面来讲，量价齐涨几率将大大增加。二套房首付比例的降低，对于购房者来说，叠加之前的取消限购政策影响，购房者很可能再次积极入市。松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格下调回归合理。

　　但也有人认为，改善型需求购房者的首付能力比较强，降首付对他们的影响可能没那么大。松绑二套房贷款政策预期愈发强烈，如果一线城市房价继续上涨，不仅老百姓难以接受，恐怕也不是政策层面所乐见的。

　　如果房价上涨，对购房者来说，又是一笔不小的损失。