已经涨了30% 这种房子限购后还可能继续暴涨

　　调控政策的“大杀器”一出，旺财的朋友圈足足炸了一天一夜。

　　下午，旺财一个常年奋战在买房第一线的小伙伴就跳出来了。

　　大家先别急着说，“旺财旺财，你又打脸了”这种话。旺财以前提醒过大家，如果有买房资格又是要自住，不要轻易碰商住房，但那是在楼市政策宽松的前提下。就算不考虑更贵的水电和物业管理费，商住房在各方面都没有优势，除了比周边住宅价格便宜不少——但长期来看，涨幅也是大不如住宅的，这对未来置换没好处。

　　但是现在政府要降房价，在一线城市和主要二线城市买住宅的路能堵的都给堵上了。这个时候，买房的资金和需求一定会有一小部分往不限购的地区和不限购的房子类型溜过去。也就是我们面前，只放了两个选择：三四线城市和商住房。

　　三四线我们就不讨论了，旺财却是非常关注商住房，跟开发商的营销人员聊过多次。在他们看来，商住房在买房政策宽松的时候卖得不好，限购限贷越严的时候，商住房卖得越好。因为商住房主要是针对“夹缝人群”开发的“夹缝产品”。被限购限贷小伙伴们不愿意守着资金等资格，一定要买的话就只能买商住房。

　　所以你能看到的绝大部分商住房都是小户型和挑高loft概念，就是卖给单身人士和结婚不久的夫妻。

　　但旺财更在意的是身边的几个打算投资商住的小伙伴。

　　商住房面积小、单价也便宜，还不受限购限贷影响。如果想要投资一套房长期收租金，同样地段和面积的商住房比住宅便宜30%至60%，收的租金都差不多。这意味着商住的租售比远高于住宅。如果不考虑房租和房价本身的上涨，商住房29年就能回本；投资住宅则需要58年。

　　旺财一个朋友，在2013年时以2.8万元/平方米购入一套上海杨浦区的40平米的商住房。每个月能为她带来5800元租金，算上首付和还贷成本，每年的收益率将近5.4%。

　　这个收益率怎么样，取决于你自己的想法。确实，它跑赢了一般的银行理财，但低于多数固收产品，同时将长期占用大量资金。这像是你买了个银行股，可能在差价上赚不了钱，但每年拿分红。当然，流动性上房子和股票是没有可比性的。

　　不过，旺财的小伙伴说得很对，这种情况下，限购限贷政策越紧，商住房也就越热门。这就将很可能推高现在商住的价格——特别是商住库存本来就低的情况下。

　　供需决定价格。根据国家统计局的数据，截至8月的数据，上海商住房的库存只够卖4.5个月的。至于成交量，链家的数据是：2016年上半年上海商住类产品成交215.2万平方米，比2015年上半年增长97.8%。

　　商住房现在就可以放心买买买了吗？旺财觉得还是要谨慎点，因为成交规模小，政府没有限制过商住房，但它也没有免死金牌，如果因为资金的过快涌入，导致它价格上涨过快，这么小的成交规模，调控起来也更容易。

　　要谨慎还有一个原因，就是它作为资产，流通性不仅不如股票，也不如住宅。

　　再次提醒，商住房本身是一个非常纯粹的过渡居住选择。作为长期收租金的投资可以考虑，如果想等价格涨了再卖掉，你会非常失望。买进的时候，它们的单价可能只是周边住宅的一半，长期看，商住房的涨幅仍然远远低于住宅。前面旺财的包租婆朋友，她的商住3年单价涨了4000元，但她周边的住宅已经翻了一倍。

　　总个结，对商住有兴趣，买了过渡住一下，或者不介意流动性就是想当包租婆包租公的，旺财给你4个建议：

　　1、越靠近市中心越好

　　2、买地铁站附近的

　　3、买和大型商业中心一起配套开发的项目

　　4、买周边居住社区多，人口多的地段

　　道理不用多讲了，自住的，住起来生活方便、交通成本低；投资的，租金收得更多。

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