警报！一线城市房地产开跌？

　　文章来源微信公众号：金吾望

　　本轮地产大涨领头羊，7月房价创4年环比最高跌幅！可以买了？

　　跌了！

　　什么？

　　深圳房价。

　　7月，深圳新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）。

　　楼市人气热度观察的指标，环比涨跌幅，比同比数值，更直接有效。

　　虽然，这是短期指标观察窗口。

　　今年上半年，深圳新房成交量为23170套，与去年下半年相比，环比下滑33.14%。

　　其中，二季度新房成交量7852套，环比一季度，几近腰斩。

　　请注意，3月25日，深圳出台新一轮楼市调控。

　　随后，二季度，该市新房成交量下滑50%。

　　蛋酥，深圳新房成交量对于该市楼市的参考性，不如二手房。

　　因为，后者交易量占比，高达70%，是观察深圳楼市的主体。

　　因此，观察深圳楼市，通过二手房，更直观、更有效、更准确。

　　今年1-6月，深圳楼市二手房成交量为6.63万套，与去年下半年相比，环比狂飙91.07%。

　　其中，二季度成交量环比一季度，跌幅56%。

　　在价格上，今年上半年，二手房成交均价49539元，环比去年下半年上涨23%。

　　其中，二季度均价环比微涨2.5%。

　　以量价维度看，今年上半年，深圳二手房成交量和均价环比增幅，比较后不难发现：

　　1、深圳“3·25”楼市新政，成功“抑制”（请注意这个词）了成交量和房价涨幅。

　　2、深圳楼市，开始进入价格调整期，房价也随之开始筑顶，无法再现之前豪气。

　　从过去10年中国楼市量价曲线看，大致是3年一轮回，最近三个轮回是2008-2014。

　　其特点是：

　　调控新政出台，打压成交量，房价高位盘整，缓慢下滑，等新一轮上涨，如此循环往复。

　　今年二季度，深圳楼市的表现，正是典型的“新政——缩量——价整”路径。

　　根据以往经验，深圳楼市正在重现2009-2010年的景象：

　　货币宽松，市场非理性繁荣，量价齐升，双双攀上历史高峰。

　　随后，遭遇政策打压，市场进入调整期，量跌，价格高位盘整。

　　这个盘整阶段，约持续12-18个月。

　　就像股市的震荡市适合做指基定投，楼市的震荡市，适合出手。

　　因为如果房价一往无前，你基本没有考虑余地，还得冒着上家不断跳票的风险，可选余地很小。

　　只有在震荡市，你才有时间和空间，好好挑选，才能找到高性价比楼盘。

　　再说说“抑制”。

　　为什么是“抑制”，而非彻底解决呢？

　　原因很简单，现在这种楼市调控政策，目的并不是为了彻底打趴楼市，而只想让“房地产市场健康有序发展”。

　　也就是，不希望搞死地产，只想慢慢涨，这样地方财政才有依托，中国经济也不至于太难看。

　　从货币政策看，楼市依然是相对优质的投资渠道。

　　因为流动性依然，房价实在难以大幅度下跌，且房价大跌带来的系统性风险，非当局所能承受。

　　在其他城市，比如苏州南京合肥武汉，也可以套用以上方法，观察市场，并选择合适的入市时机。

　　只有盘整或微跌，才会出现，合适的上车机会。

　　从这个角度看，我们应该欢迎房地产下跌，但我们要看清楚，房地产是反转，还是继续上涨前的短暂回调。

　　从深圳楼市现状看，一线城市的房地产市场，调整开始了。

　　当然在时间上，会有所不同，但在政策和市场逻辑方面，并无本质区别。

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