房价与物价为何严重背驰？买房，要关注这19个城市！

　　最近，土地拍卖过程不断创出新的“地王”，让那些希望房价回落的人们心灰意冷，房价不败的神话延续。但同时，CPI在6月份回落至1.9%，大家一下子从年初的通胀预期变为对通缩的担忧。为何在货币不断扩张的环境下，物价的累计涨幅远低于预期，而房价却能够一涨再涨呢？

相关公司股票走势

• 农产品

　　记得麦金农曾在1993年提出中国货币之谜，对于中国发了那么多货币，为何没有发生明显的通胀感到困惑。之后，不少学者进行了各种解释。但我看了之后，觉得解释力度不足。

　　中国货币扩张那么多年，前期通胀幅度不大，与金融深化度低有关，即中国在改革开放之初是一个金融很不发达的国家，需要金融像水一样渗透到干燥的泥土里，只要不超过一定浸润度，泥土就不会膨胀。

　　1993年之后，中国出现过四次通胀，除1993-1995年属于恶性通胀外，其他三次的涨幅都不算大，属于温和通胀，部分原因与中国高储蓄的经济增长模式有关。中国一直被认为是全球储蓄率最高的国家，高储蓄率成为解释经济高增长的主要因素。所谓的储蓄率就是国民可支配收入中没有被消费掉的部分与GDP之比。国民储蓄等于居民储蓄、企业储蓄和政府储蓄之和。从过去20年的历史看，国民储蓄率经历了不断上升的过程，但1994年后，储蓄率上升主要靠政府和企业储蓄比重不断提高，而居民储蓄占GDP的比重，则一直在20%左右徘徊。

　　高储蓄导致高投资，所以，中国过去经济的高增长，主要靠投资驱动，从GDP的构成中也容易看出，资本形成占GDP的比重长期维持在40%以上，这一比例要比全球平均水平高出一倍，相应地，消费占比就比较低了。如果说一个国家制造业的规模远大于消费的规模，属于供大于求，对物价上涨不利，剩余部分就只有低价出口。所以，中国长期以来，都是低物价的出口大国。

　　购房在统计上也属于投资行为，虽然大部分人购房是为了自住，实质上是购买耐用消费品。那么，房价为何会一涨再涨呢？

　　首先，由于中国土地是管制的，土地的用途被严格限制，如农村的宅基地不能流转，工业用地不能变更为住宅用地。这样以来，住宅用地就相对稀缺。在土地相对稀缺、城市人口流入不断增加的背景下，土地价格就会不断上涨，从而推动了房价上涨。

　　其次是在货币超发的情况下，居民从“储蓄养老”这一理念，变为“买房养老”，住房成为中国家庭资产配置的主要品种，这也推动了房价不断上涨。与发达国家相比，中国的公共福利相对不足，这也是中国高储蓄的原因之一，只是中国居民过去把货币作为储蓄，如今把住房作为储蓄而已。

　　从2000年末至2010年末的10年间，M2复合增长率为18%，即从12.8万亿扩张到了72万亿，累计增幅达到4.6倍。这10年也是房价涨幅最大的10年，平均涨幅跑赢M2，但CPI累计只上涨了23%。从2010年末至今这五年半内，M2又翻了一倍多，但房价跑赢M2的城市几乎没有了，涨幅较大的主要集中在一二线城市，三四线城市的房价大部分都没有涨多少，西部和东北涨幅更少。

　　一二线城市房价之所以还能够出现可观的涨幅，与人口的大城市化和资金流向大城市有关。所以，我曾撰文说，2010年之前，房价上涨主要表现为以人口大规模迁徙为特征的人口现象，2010年之后，中国的房价上涨主要表现为货币现象，即居民储蓄形式的变化，大城市房产作为一种储蓄手段，在货币泛滥的情况下，不仅更多的居民储蓄流向大城市，而且金融资产和房地产的配置比例也进一步提高。

　　贫富差距大也可解释物价涨幅不大原因

　　中国的贫富差距过大是长期现象，这恐怕与收入再分配制度改革滞后有关。发达国家通常征收的用来抑制贫富差距过大的三大税：房产税、资本利得税和遗产税，我国迟迟没有征收。货币规模的超高速增长，更多的带来富人财产性收入的增长，对低收入群体的收入增长贡献不大。

　　为何货币超发会导致贫富差距扩大呢？因为货币超发通常表现为M2增速与名义GDP增速之差扩大，货币超发通常发生在名义GDP下行阶段，因为政府为了阻止经济增速下行而采取宽松的货币政策，经济下行导致工薪阶层的收入增速放缓，但富人阶层为了避免货币贬值，便更多地去配置各类资产，更少地持有现金。在中国，房产是大家首选的配置资产。因此，在货币超发的背景下，富人财产性收入的增长幅度远超中低收入阶层的工薪收入涨幅，故贫富差距便进一步扩大。

　　所以，货币超发的结果，最大的可能是收入差距进一步扩大，不仅中国如此，美国等发达国家都有类似情况。由于富人的边际消费倾向远低于穷人，财产性收入的增加不会对富人的消费有多大刺激。穷人的边际消费倾向虽然较高，但因为他们的收入增速下降，故消费的增速也呈现下降趋势。

　　对中国这样一个制造业大国而言，外需和内需的增速下降，必然导致产能过剩，因此，PPI已经连续50个月为负，创下历史记录，这也就是CPI难以起来的原因。或者说，中国已经陷入流动性陷阱，M2的高增长会带来房价上涨，但不会带来通胀，从历史看，只有GDP增速上升时，CPI才会起来。

　　从可贸易品与非贸易品角度解释高房价与低物价

　　可贸易品是指国际间可以进行交易的商品和服务；所谓非贸易品，是指不能在两国间进行交易的产品，一般不能位移和运输，只能在国内生产和消费，通常包括建筑业、房地产业和基础设施等，更多的是在服务业中。

　　我之所以要提这个概念，是因为货币流通往往是受限的，如人民币是由央行发行并主要在中国流通，但可贸易品则可以在全球流通。比如，中国是全球大米的最大消费国，但同时也是最大的进口国，中国农民大量进城务工后，中国的粮价没有因此而大涨，因为大米是可贸易品，只要你有外汇，就可以大量进口，且目前进口价远低于国内价。中国三年自然灾害时之所以饿死那么多人，是因为当年中国缺外汇。但房子是非贸易品，不能移动，当国内货币超发，房价大幅上涨之后，供给却没有相应地像生产家电一样大量增加，故房价很难回落。

　　这些年来，中国的劳动力价格大幅上升，导致中国部分产业外迁到其他低收入国家，如印度、越南、印尼等，使得中国出口结构中，加工贸易的比例明显下降。所以，货币的供给是当地的，商品的供给是全球的。当中国劳动力价格低廉的时候，大量商品出口美国，美国就指责中国输出通缩。当中国的劳动力价格上升后，曾经是农业大国的中国便大量进口农产品，这就使得中国的CPI很难大涨，因为中国CPI中，农产品的权重占比较高。

　　不过，CPI中权重偏低的服务价格却在大幅上升，因为很多服务属于非贸易品，或称为限制性贸易品，如保姆的价格这些年大幅上升，而中国又不允许如印度等国的家政服务业向中国大量输出劳务工。因此，更确切地说，中国的通缩是商品通缩，但服务价格，包括各类租金等价格却是在通胀。

　　2015年我国的CPI为1.4%，今年上半年上涨至2.1%，这还是在统计局把农产品等权重下调后统计的结果。所以，今天这个时候说中国在走向通缩，似乎不是太准确，比较CPI比去年上涨了0.7个百分点。同样道理，中国的房价也不再呈现普涨格局，去年主要是一线城市房价上涨，今年则是一二线城市房价同步上涨，但三四线城市房价没有涨多少。

　　既然通缩和楼市的牛市都是结构性的，因此，物价与房价的背驰现象也不能一概而论。也就是说，通缩是“不完全通缩”，准确的表达应该是“商品通缩、服务通胀”；同时，房价不败的神话也要打折扣，东北、西北的房价就很疲弱。就像股市一样，普涨型的牛市叫大牛市，结构性牛市则可能是牛市的尾巴。

　　结构性“房胀”与“物缩”下的投资建议

　　本来这篇文章写到这里就该结束了，但有读者建议每次写宏观分析后最好写点对投资或资产配置的建议。因此，我就表达一下“仅供参考，风险自负”的建议。

　　首先，就物价的走势而言，我觉得，既然普通商品价格在下跌，标志着传统产业正在走向衰落，投资要慎重，但并购重组的机会较大。同时，服务价格在上涨，说明中国经济的亮点在服务消费，文化教育、娱乐体育、医疗卫生、养老保健等服务业的发展空间很大。

　　其次，目前房产投资是否还是一个好时机？我认为不是。如前所述，2000-2010年这十年间闭着眼睛买房子，收益率都能跑赢M2（增加4.6倍），过去五年中国房价总体没有跑赢M2（增加100%），而且，据我们的房地产首席研究员说，唯一跑赢的只有深圳，勉强跑赢的只有厦门。当然，小区块结构性跑赢的总是很多，如苏州的高新园区，保定白洋淀等的涨幅远远超过100%等。但即便是这么差劲的股市，过去五年涨幅超过10倍的股票也为数不少，所以，不管是今天的股市还是今天的楼市，都需要考验你的眼力。

　　良好的投资时机，应该是选择在房价还在徘徊或刚刚启动的时候，目前投资房地产，这就叫跟风了。对于这样一个流动性起伏极大的市场，对于一个90后购房需求将大幅回落的市场，对于一个要对多套房征收房产税的市场，面对一个老年人纸尿裤的消费量将超过婴儿的人口结构，我们应该关注的不是房地产投资者过去的辉煌业绩，而是未来5-10年的房价溃败模拟图。

　　第三，在这个货币不断超发、长期超发的时代，通缩也只是阶段性的，不可能神话般地延续下去。即便是今年，黄金、铝、白银、焦煤、棉花、豆粕等不少大宗商品的价格也出现了大小不等的涨幅。未来金融风险的爆发可能性在增加而不是在缩减，全球的债务规模在继续膨胀，迄今没有一个主要经济体已经摆脱了危机。因此，投资应该从避险的角度去考虑，寻找危机发生时可以保值的实物资产。

　　附：国家告诉你：买房，要关注这19个城市！

　　国家发改委日前公布了修订之后的《中长期铁路网规划》，这个规划将改变一大批城市的命运，当然也将影响到它们的房价。

　　根据规划，到 2020 年，中国铁路网规模将达到 15 万公里，其中高速铁路 3 万公里，覆盖 80%以上的大城市；到 2025 年，铁路网规模达到 17.5 万公里左右，其中高速铁路 3.8 万公里左右。

　　最终，中国的高速铁路网将基本上连接省会城市、以及其他50万人以上的城市；普通铁路网将连接所有的20万人以上城市。

　　应该说，这是一个令人激动的规划。当然，国家此次拿出一个庞大的铁路建设规划，一个重要的原因就是：房地产已经遭遇了拐点，很难继续成为中国经济的龙头。接下来要靠“大基建+PPP”模式，而公路、铁路、机场、地下管廊、地铁等，是大基建的主要内容。

　　至于港口的大建设，似乎已不被提起，原因很简单：工厂外迁，中国作为世界工厂地位下降；基建总量下降，铁矿石等原材料进口也已经见顶。所以，港口在中国即将成为夕阳产业。

　　铁路一度也被人认为是夕阳产业，美国就一直在拆除普通铁路。但中国国情不同，更何况中国创造出了高铁这个世界级的新的朝阳产业。高铁正在改变世界，同样在改变城市。中国目前规划了“八横八纵”高铁网络，并由此确定了19个城市为综合铁路枢纽，它们是：

　　1、北京

　　2、上海、广州、武汉、成都、沈阳、西安、郑州

　　3、天津、南京、深圳、合肥、贵阳、重庆、杭州、福州、南宁、昆明、乌鲁木齐

　　这19个城市的名单和顺序，是国家发改委确定的，我认为这个顺序是有意义的。而且根据我的理解，将这19个综合铁路枢纽分成了三个层次。

　　北京毫无异议是全国铁路网的中心，这是中国自秦代大一统以后的“政治—文化—心理”传统所决定的。当然，在这个传统之下，入选的城市不是直辖市就是省会城市，就显得顺理成章了。

　　深圳是唯一的例外，它既不是直辖市，也不是省会城市，但它是中国排名第一的特区，是中国内地三大金融中心（北上深）和两大创新中心（北京、深圳）之一，所以才被列入其中。事实上，深圳地处陆路交通的死角，跟另外四个计划单列市大连、青岛、宁波、厦门一样。但另外四个城市就没有被列入，显然跟“重量级”不够有关。

　　上海、广州代表的第二层次，都是大区的中心城市；其中郑州近年来大区地位有所下降，但在中国铁路史上，郑州的地位一直很高，尤其是在改革开放之前的30年里，俨然是铁路地位位居前三的城市，因为中国最重要的两大铁路：京广线和陇海线在这里交汇。

　　天津为代表的第三层次，是区域性中心。其中合肥排位在重庆、杭州之前，这是比较出人意料的，这好比一个绣球砸中了脑门。有意思的是，去年房价上涨冠军是深圳，今年是合肥，它们又是这份名单里两个地位上升最显著的城市。

　　这份名单还给我们带来一个启示：行政级别高的城市，或者说“有权力”的城市，更容易维护自己的利益，在各种国家规划里争取到自己的位置。直辖市不用说了，都是政治局委员坐镇的城市，国家肯定不会忽视。省会城市呢，不用自己出面，省委省政府会帮忙，因为这些官员就是省会城市的市民。

　　所以，我在专栏里多次指出：中国改革开放之后，随着经济增长进入第二模式（第一模式是早期的“制造业+出口”；第二模式是“城镇化+房地产+大基建”），政府的作用越来越大，于是80年代造就的明星地级市开始星光黯淡（比如无锡、佛山、温州、唐山等），省会城市全面崛起。

　　如果你翻翻近期出台的长江经济带规划，长三角城市群发展规划，都可以看到跟此次铁路网规划类似的地方。而且我在专栏里还说过，长远看“二流直辖市”（北京、上海之外的直辖市）竞争不过“经济大省省内没有对手”的省会城市。比如这次铁路网规划，成都就打败了重庆，沈阳、武汉地位也高于天津。

　　经济学上有个名词叫“路径依赖”，如果国家每一个时期的各种规划，省会城市都占优势。那么未来的规划，也很难忽视这些城市。久而久之，其他地级市就很难获得国家层面的利好。个别地级市之所以能快速发展，比如苏州、东莞、廊坊，也仅仅因为他们傍上了上海、深圳和北京这样的“大哥”。

　　所以，上述19个城市显然是比较受中央政策关照的城市，当然会成为购房置业的首选城市。

　　此外，我们还注意到一个问题，这就是“胡焕庸线”对高铁网分布的影响。

　　上图里的那根线，就是“胡焕庸线”，它是中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线，最初称“瑷珲—腾冲一线”，后因地名变迁，先后改称“爱辉—腾冲一线”、“黑河—腾冲线”。线东南的国土只占中国总面积的43.8%，但总人口占全国的94.1%。高铁网的规划，显然跟“胡焕庸线”出现了高度吻合。

　　所以买房子的时候，你要考虑胡焕庸线的影响。虽然从国家战略上，希望人口均衡分布，但事实上几乎没有一个国家能做到。比如俄罗斯，人口自由迁徙之后，西伯利亚基本被抛弃；美国的人口，也基本上分布在东西两边靠海的城市里。

　　仅仅根据国家确定的“综合铁路枢纽”来判断一个城市的楼市前景，显然是远远不够的。还需要以下重要数据支撑：

　　第一，最近10年、5年人口增长情况，可以以“小学生人数”为依据；第二，最近10年、5年的金融机构“本外币各项存款余额”增长情况；第三，最近10年、5年的商品房在建面积、竣工面积，以及当前的库存量、去化周期。

　　最后给大家提供一份自来国家民航总局的统计表格，它展示的是2015年主要机场客货运吞吐量排名和增速。

　　空运的格局显然跟高铁格局完全不同，在这个表格上，成都、深圳、昆明、西安、重庆、杭州、厦门、青岛、三亚、海口的地位都非常突出，天津、沈阳、贵阳、福州、合肥等的地位就下降很多。

　　至于航空货运量，甚至比港口吞吐量还要重要，因为航空货运的东西显然更值钱，附加值更高。上海、北京、广州、深圳显然是四大天王，上海的地位特别突出，广州、深圳增速比较强劲。成都、杭州、郑州则尾随在四大城市之后。

　　交通历来是城市崛起和衰落的原因。在历史上，内河水运的衰落，让广西梧州一蹶不振，直至今日；大海船的普及，帮助香港击败了澳门；铁路的兴起，让“十字路口”的石家庄取代了保定、郑州取代了开封的省会地位。

　　如今，“高速铁路+机场”的双枢纽组合，又将帮助一批城市崛起，推动一批城市衰落。

　　年轻人，想要买房，首先得这样做！

　　说起房子，基本上是每个中国年轻人不能承受之重，要买得起理想的房子，财姐大概需要178年。

　　因为

　　北京平均工资是9227，2016年2月北京平均房价是40531,100平方米的房间，不吃不喝大概需要37年，然而是不可能不吃不喝的。。。每个月能攒下5000元就已经是乖宝宝了，然后就是70年才能买房。。。

　　上海平均工资是8664，，2016年2月上海平均房价是35071,，100平方米的房间，不吃不喝大概需要34年，然而3万一平只能买在闵行奉贤惹。每天坐地铁上班需要的时间。比坐高铁去杭州的时间更长。。。

　　广州平均工资是6913，2016年2月广州平均房价是20624,100平方米的房间，不吃不喝大概需要25年，可是我会告诉你如果再凑点钱，可以到香港买个村屋吗。。。

　　深圳平均工资是7728，2016年2月深圳平均房价是46130，100平方米的房间，不吃不喝大概需要50年，不用多说了，房价是四大城市中最高，但是工资却不是最高的。。。

　　你不能买个空房子不装修吧？所以七七八八加在一起，你到底不吃不喝多少年才能住上理想的房间？

　　我们不能绝望，要有远大理想，月存越有钱，懂吗？

　　我们可以使用定投这样的强制储蓄的投资方式，就是每个月发了工资就立马拿出一笔钱去投资去理财去钱生钱。

　　要相信坚持，相信复利的魔力

　　1%看起来很小，但如果每天赚1%,一年后，你将变成原来的37.8倍。相反，如果每天损失1%，一年后，你只剩下3%本金。假设投资1万块，每天赚1%，365天后就变成了37.8万。

　　坚持4件有复利的事

　　1、每月工资开始理财

　　理财是复利魔力的最佳体现方式。

　　每月固定从工资中抽取20%，选择适合自己的理财方式，实现复利。年化10%，7年资金翻一倍。

　　不要认为自己的钱少就不投资，那就相当于在倒退。亿万富翁从每月固定金额理财开始。

　　2、打造健康的身体

　　岁月无情，萝莉变阿姨，正太变大叔。

　　而坚持健身的你，8块腹肌、挺拔的身体、容光焕发、神采奕奕。

　　财富可以慢慢积累，健康却不等人。一个好的体魄，让你你会比亿万富翁更富有。

　　3、高薪的工作

　　凭借每天利用2小时的学习积累，每天积累1%，掌握了更多技能的你，成为公司里的多面手，获得更多的锻炼机会。

　　4、丰富多彩的生活

　　信息高速发展的现代，人与人面对面的沟通变少，请坚持下面的事情，看看复利在哪里？

　　1）参加企业圈内的线下活动；

　　2）加入某个兴趣圈子，接触新思想；

　　3）找到志同道合的小活动，碰撞思想的火花。

　　不论你是月入10万的土豪还是月入2千的菜鸟，要想积累人生财富，必须记住：

　　1、要对收支进行科学的系统规划；

　　2、条条大路通罗马，但一定要远离套现投资；

　　3、管理资产配置，巧用闲钱。

　　只有你比别人多努力1%，你就会获得更好、成长为最好的自己，迈出成为亿万富翁的第一步。

　　搜狐理财每周将对重要理财话题，请金融机构的专家与网友线上交流互动，一大波赚钱机会到来，扫描下方的二维码即可报名参加！

　　更多的投资赚钱资讯，请关注搜狐理财官方微信号【财技】，扫描下方的二维码即可关注！