最近,土地拍卖过程不断创出新的“地王”,让那些希望房价回落的人们心灰意冷,房价不败的神话延续。但同时,CPI在6月份回落至1.9%,大家一下子从年初的通胀预期变为对通缩的担忧。为何在货币不断扩张的环境下,物价的累计涨幅远低于预期,而房价却能够一涨再涨呢?
高储蓄率可部分解释为何物价与房价的背驰现象
记得麦金农曾在1993年提出中国货币之谜,对于中国发了那么多货币,为何没有发生明显的通胀感到困惑。之后,不少学者进行了各种解释。但我看了之后,觉得解释力度不足。
中国货币扩张那么多年,前期通胀幅度不大,与金融深化度低有关,即中国在改革开放之初是一个金融很不发达的国家,需要金融像水一样渗透到干燥的泥土里,只要不超过一定浸润度,泥土就不会膨胀。
1993年之后,中国出现过四次通胀,除1993-1995年属于恶性通胀外,其他三次的涨幅都不算大,属于温和通胀,部分原因与中国高储蓄的经济增长模式有关。中国一直被认为是全球储蓄率最高的国家,高储蓄率成为解释经济高增长的主要因素。所谓的储蓄率就是国民可支配收入中没有被消费掉的部分与GDP之比。国民储蓄等于居民储蓄、企业储蓄和政府储蓄之和。从过去20年的历史看,国民储蓄率经历了不断上升的过程,但1994年后,储蓄率上升主要靠政府和企业储蓄比重不断提高,而居民储蓄占GDP的比重,则一直在20%左右徘徊。
高储蓄导致高投资,所以,中国过去经济的高增长,主要靠投资驱动,从GDP的构成中也容易看出,资本形成占GDP的比重长期维持在40%以上,这一比例要比全球平均水平高出一倍,相应地,消费占比就比较低了。如果说一个国家制造业的规模远大于消费的规模,属于供大于求,对物价上涨不利,剩余部分就只有低价出口。所以,中国长期以来,都是低物价的出口大国。
购房在统计上也属于投资行为,虽然大部分人购房是为了自住,实质上是购买耐用消费品。那么,房价为何会一涨再涨呢?
首先,由于中国土地是管制的,土地的用途被严格限制,如农村的宅基地不能流转,工业用地不能变更为住宅用地。这样以来,住宅用地就相对稀缺。在土地相对稀缺、城市人口流入不断增加的背景下,土地价格就会不断上涨,从而推动了房价上涨。
其次是在货币超发的情况下,居民从“储蓄养老”这一理念,变为“买房养老”,住房成为中国家庭资产配置的主要品种,这也推动了房价不断上涨。与发达国家相比,中国的公共福利相对不足,这也是中国高储蓄的原因之一,只是中国居民过去把货币作为储蓄,如今把住房作为储蓄而已。
从2000年末至2010年末的10年间,M2复合增长率为18%,即从12.8万亿扩张到了72万亿,累计增幅达到4.6倍。这10年也是房价涨幅最大的10年,平均涨幅跑赢M2,但CPI累计只上涨了23%。从2010年末至今这五年半内,M2又翻了一倍多,但房价跑赢M2的城市几乎没有了,涨幅较大的主要集中在一二线城市,三四线城市的房价大部分都没有涨多少,西部和东北涨幅更少。
一二线城市房价之所以还能够出现可观的涨幅,与人口的大城市化和资金流向大城市有关。所以,我曾撰文说,2010年之前,房价上涨主要表现为以人口大规模迁徙为特征的人口现象,2010年之后,中国的房价上涨主要表现为货币现象,即居民储蓄形式的变化,大城市房产作为一种储蓄手段,在货币泛滥的情况下,不仅更多的居民储蓄流向大城市,而且金融资产和房地产的配置比例也进一步提高。
贫富差距大也可解释物价涨幅不大原因
中国的贫富差距过大是长期现象,这恐怕与收入再分配制度改革滞后有关。发达国家通常征收的用来抑制贫富差距过大的三大税:房产税、资本利得税和遗产税,我国迟迟没有征收。货币规模的超高速增长,更多的带来富人财产性收入的增长,对低收入群体的收入增长贡献不大。
为何货币超发会导致贫富差距扩大呢?因为货币超发通常表现为M2增速与名义GDP增速之差扩大,货币超发通常发生在名义GDP下行阶段,因为政府为了阻止经济增速下行而采取宽松的货币政策,经济下行导致工薪阶层的收入增速放缓,但富人阶层为了避免货币贬值,便更多地去配置各类资产,更少地持有现金。在中国,房产是大家首选的配置资产。因此,在货币超发的背景下,富人财产性收入的增长幅度远超中低收入阶层的工薪收入涨幅,故贫富差距便进一步扩大。
所以,货币超发的结果,最大的可能是收入差距进一步扩大,不仅中国如此,美国等发达国家都有类似情况。由于富人的边际消费倾向远低于穷人,财产性收入的增加不会对富人的消费有多大刺激。穷人的边际消费倾向虽然较高,但因为他们的收入增速下降,故消费的增速也呈现下降趋势。
对中国这样一个制造业大国而言,外需和内需的增速下降,必然导致产能过剩,因此,PPI已经连续50个月为负,创下历史记录,这也就是CPI难以起来的原因。或者说,中国已经陷入流动性陷阱,M2的高增长会带来房价上涨,但不会带来通胀,从历史看,只有GDP增速上升时,CPI才会起来。
从可贸易品与非贸易品角度解释高房价与低物价
可贸易品是指国际间可以进行交易的商品和服务;所谓非贸易品,是指不能在两国间进行交易的产品,一般不能位移和运输,只能在国内生产和消费,通常包括建筑业、房地产业和基础设施等,更多的是在服务业中。
我之所以要提这个概念,是因为货币流通往往是受限的,如人民币是由央行发行并主要在中国流通,但可贸易品则可以在全球流通。比如,中国是全球大米的最大消费国,但同时也是最大的进口国,中国农民大量进城务工后,中国的粮价没有因此而大涨,因为大米是可贸易品,只要你有外汇,就可以大量进口,且目前进口价远低于国内价。中国三年自然灾害时之所以饿死那么多人,是因为当年中国缺外汇。但房子是非贸易品,不能移动,当国内货币超发,房价大幅上涨之后,供给却没有相应地像生产家电一样大量增加,故房价很难回落。
这些年来,中国的劳动力价格大幅上升,导致中国部分产业外迁到其他低收入国家,如印度、越南、印尼等,使得中国出口结构中,加工贸易的比例明显下降。所以,货币的供给是当地的,商品的供给是全球的。当中国劳动力价格低廉的时候,大量商品出口美国,美国就指责中国输出通缩。当中国的劳动力价格上升后,曾经是农业大国的中国便大量进口农产品,这就使得中国的CPI很难大涨,因为中国CPI中,农产品的权重占比较高。
不过,CPI中权重偏低的服务价格却在大幅上升,因为很多服务属于非贸易品,或称为限制性贸易品,如保姆的价格这些年大幅上升,而中国又不允许如印度等国的家政服务业向中国大量输出劳务工。因此,更确切地说,中国的通缩是商品通缩,但服务价格,包括各类租金等价格却是在通胀。
2015年我国的CPI为1.4%,今年上半年上涨至2.1%,这还是在统计局把农产品等权重下调后统计的结果。所以,今天这个时候说中国在走向通缩,似乎不是太准确,比较CPI比去年上涨了0.7个百分点。同样道理,中国的房价也不再呈现普涨格局,去年主要是一线城市房价上涨,今年则是一二线城市房价同步上涨,但三四线城市房价没有涨多少。
既然通缩和楼市的牛市都是结构性的,因此,物价与房价的背驰现象也不能一概而论。也就是说,通缩是“不完全通缩”,准确的表达应该是“商品通缩、服务通胀”;同时,房价不败的神话也要打折扣,东北、西北的房价就很疲弱。就像股市一样,普涨型的牛市叫大牛市,结构性牛市则可能是牛市的尾巴。
结构性“房胀”与“物缩”下的投资建议
本来这篇文章写到这里就该结束了,但有读者建议每次写宏观分析后最好写点对投资或资产配置的建议。因此,我就表达一下“仅供参考,风险自负”的建议。
首先,就物价的走势而言,我觉得,既然普通商品价格在下跌,标志着传统产业正在走向衰落,投资要慎重,但并购重组的机会较大。同时,服务价格在上涨,说明中国经济的亮点在服务消费,文化教育、娱乐体育、医疗卫生、养老保健等服务业的发展空间很大。
其次,目前房产投资是否还是一个好时机?我认为不是。如前所述,2000-2010年这十年间闭着眼睛买房子,收益率都能跑赢M2(增加4.6倍),过去五年中国房价总体没有跑赢M2(增加100%),而且,据我们的房地产首席研究员说,唯一跑赢的只有深圳,勉强跑赢的只有厦门。当然,小区块结构性跑赢的总是很多,如苏州的高新园区,保定白洋淀等的涨幅远远超过100%等。但即便是这么差劲的股市,过去五年涨幅超过10倍的股票也为数不少,所以,不管是今天的股市还是今天的楼市,都需要考验你的眼力。
良好的投资时机,应该是选择在房价还在徘徊或刚刚启动的时候,目前投资房地产,这就叫跟风了。对于这样一个流动性起伏极大的市场,对于一个90后购房需求将大幅回落的市场,对于一个要对多套房征收房产税的市场,面对一个老年人纸尿裤的消费量将超过婴儿的人口结构,我们应该关注的不是房地产投资者过去的辉煌业绩,而是未来5-10年的房价溃败模拟图。
第三,在这个货币不断超发、长期超发的时代,通缩也只是阶段性的,不可能神话般地延续下去。即便是今年,黄金、铝、白银、焦煤、棉花、豆粕等不少大宗商品的价格也出现了大小不等的涨幅。未来金融风险的爆发可能性在增加而不是在缩减,全球的债务规模在继续膨胀,迄今没有一个主要经济体已经摆脱了危机。因此,投资应该从避险的角度去考虑,寻找危机发生时可以保值的实物资产。
附:国家告诉你:买房,要关注这19个城市!
国家发改委日前公布了修订之后的《中长期铁路网规划》,这个规划将改变一大批城市的命运,当然也将影响到它们的房价。
根据规划,到 2020 年,中国铁路网规模将达到 15 万公里,其中高速铁路 3 万公里,覆盖 80%以上的大城市;到 2025 年,铁路网规模达到 17.5 万公里左右,其中高速铁路 3.8 万公里左右。
最终,中国的高速铁路网将基本上连接省会城市、以及其他50万人以上的城市;普通铁路网将连接所有的20万人以上城市。
应该说,这是一个令人激动的规划。当然,国家此次拿出一个庞大的铁路建设规划,一个重要的原因就是:房地产已经遭遇了拐点,很难继续成为中国经济的龙头。接下来要靠“大基建+PPP”模式,而公路、铁路、机场、地下管廊、地铁等,是大基建的主要内容。
至于港口的大建设,似乎已不被提起,原因很简单:工厂外迁,中国作为世界工厂地位下降;基建总量下降,铁矿石等原材料进口也已经见顶。所以,港口在中国即将成为夕阳产业。
铁路一度也被人认为是夕阳产业,美国就一直在拆除普通铁路。但中国国情不同,更何况中国创造出了高铁这个世界级的新的朝阳产业。高铁正在改变世界,同样在改变城市。中国目前规划了“八横八纵”高铁网络,并由此确定了19个城市为综合铁路枢纽,它们是:
1、北京
2、上海、广州、武汉、成都、沈阳、西安、郑州
3、天津、南京、深圳、合肥、贵阳、重庆、杭州、福州、南宁、昆明、乌鲁木齐
这19个城市的名单和顺序,是国家发改委确定的,我认为这个顺序是有意义的。而且根据我的理解,将这19个综合铁路枢纽分成了三个层次。
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北京毫无异议是全国铁路网的中心,这是中国自秦代大一统以后的“政治—文化—心理”传统所决定的。当然,在这个传统之下,入选的城市不是直辖市就是省会城市,就显得顺理成章了。
深圳是唯一的例外,它既不是直辖市,也不是省会城市,但它是中国排名第一的特区,是中国内地三大金融中心(北上深)和两大创新中心(北京、深圳)之一,所以才被列入其中。事实上,深圳地处陆路交通的死角,跟另外四个计划单列市大连、青岛、宁波、厦门一样。但另外四个城市就没有被列入,显然跟“重量级”不够有关。
上海、广州代表的第二层次,都是大区的中心城市;其中郑州近年来大区地位有所下降,但在中国铁路史上,郑州的地位一直很高,尤其是在改革开放之前的30年里,俨然是铁路地位位居前三的城市,因为中国最重要的两大铁路:京广线和陇海线在这里交汇。
天津为代表的第三层次,是区域性中心。其中合肥排位在重庆、杭州之前,这是比较出人意料的,这好比一个绣球砸中了脑门。有意思的是,去年房价上涨冠军是深圳,今年是合肥,它们又是这份名单里两个地位上升最显著的城市。
这份名单还给我们带来一个启示:行政级别高的城市,或者说“有权力”的城市,更容易维护自己的利益,在各种国家规划里争取到自己的位置。直辖市不用说了,都是政治局委员坐镇的城市,国家肯定不会忽视。省会城市呢,不用自己出面,省委省政府会帮忙,因为这些官员就是省会城市的市民。
所以,我在专栏里多次指出:中国改革开放之后,随着经济增长进入第二模式(第一模式是早期的“制造业+出口”;第二模式是“城镇化+房地产+大基建”),政府的作用越来越大,于是80年代造就的明星地级市开始星光黯淡(比如无锡、佛山、温州、唐山等),省会城市全面崛起。
如果你翻翻近期出台的长江经济带规划,长三角城市群发展规划,都可以看到跟此次铁路网规划类似的地方。而且我在专栏里还说过,长远看“二流直辖市”(北京、上海之外的直辖市)竞争不过“经济大省省内没有对手”的省会城市。比如这次铁路网规划,成都就打败了重庆,沈阳、武汉地位也高于天津。
经济学上有个名词叫“路径依赖”,如果国家每一个时期的各种规划,省会城市都占优势。那么未来的规划,也很难忽视这些城市。久而久之,其他地级市就很难获得国家层面的利好。个别地级市之所以能快速发展,比如苏州、东莞、廊坊,也仅仅因为他们傍上了上海、深圳和北京这样的“大哥”。
所以,上述19个城市显然是比较受中央政策关照的城市,当然会成为购房置业的首选城市。
此外,我们还注意到一个问题,这就是“胡焕庸线”对高铁网分布的影响。
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上图里的那根线,就是“胡焕庸线”,它是中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线,最初称“瑷珲—腾冲一线”,后因地名变迁,先后改称“爱辉—腾冲一线”、“黑河—腾冲线”。线东南的国土只占中国总面积的43.8%,但总人口占全国的94.1%。高铁网的规划,显然跟“胡焕庸线”出现了高度吻合。
所以买房子的时候,你要考虑胡焕庸线的影响。虽然从国家战略上,希望人口均衡分布,但事实上几乎没有一个国家能做到。比如俄罗斯,人口自由迁徙之后,西伯利亚基本被抛弃;美国的人口,也基本上分布在东西两边靠海的城市里。
仅仅根据国家确定的“综合铁路枢纽”来判断一个城市的楼市前景,显然是远远不够的。还需要以下重要数据支撑:
第一,最近10年、5年人口增长情况,可以以“小学生人数”为依据;第二,最近10年、5年的金融机构“本外币各项存款余额”增长情况;第三,最近10年、5年的商品房在建面积、竣工面积,以及当前的库存量、去化周期。
最后给大家提供一份自来国家民航总局的统计表格,它展示的是2015年主要机场客货运吞吐量排名和增速。
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空运的格局显然跟高铁格局完全不同,在这个表格上,成都、深圳、昆明、西安、重庆、杭州、厦门、青岛、三亚、海口的地位都非常突出,天津、沈阳、贵阳、福州、合肥等的地位就下降很多。
至于航空货运量,甚至比港口吞吐量还要重要,因为航空货运的东西显然更值钱,附加值更高。上海、北京、广州、深圳显然是四大天王,上海的地位特别突出,广州、深圳增速比较强劲。成都、杭州、郑州则尾随在四大城市之后。
交通历来是城市崛起和衰落的原因。在历史上,内河水运的衰落,让广西梧州一蹶不振,直至今日;大海船的普及,帮助香港击败了澳门;铁路的兴起,让“十字路口”的石家庄取代了保定、郑州取代了开封的省会地位。
如今,“高速铁路+机场”的双枢纽组合,又将帮助一批城市崛起,推动一批城市衰落。
年轻人,想要买房,首先得这样做!
说起房子,基本上是每个中国年轻人不能承受之重,要买得起理想的房子,财姐大概需要178年。
因为
北京平均工资是9227,2016年2月北京平均房价是40531,100平方米的房间,不吃不喝大概需要37年,然而是不可能不吃不喝的。。。每个月能攒下5000元就已经是乖宝宝了,然后就是70年才能买房。。。
上海平均工资是8664,,2016年2月上海平均房价是35071,,100平方米的房间,不吃不喝大概需要34年,然而3万一平只能买在闵行奉贤惹。每天坐地铁上班需要的时间。比坐高铁去杭州的时间更长。。。
广州平均工资是6913,2016年2月广州平均房价是20624,100平方米的房间,不吃不喝大概需要25年,可是我会告诉你如果再凑点钱,可以到香港买个村屋吗。。。
深圳平均工资是7728,2016年2月深圳平均房价是46130,100平方米的房间,不吃不喝大概需要50年,不用多说了,房价是四大城市中最高,但是工资却不是最高的。。。
你不能买个空房子不装修吧?所以七七八八加在一起,你到底不吃不喝多少年才能住上理想的房间?
我们不能绝望,要有远大理想,月存越有钱,懂吗?
我们可以使用定投这样的强制储蓄的投资方式,就是每个月发了工资就立马拿出一笔钱去投资去理财去钱生钱。
要相信坚持,相信复利的魔力
1%看起来很小,但如果每天赚1%,一年后,你将变成原来的37.8倍。相反,如果每天损失1%,一年后,你只剩下3%本金。假设投资1万块,每天赚1%,365天后就变成了37.8万。
坚持4件有复利的事
1、每月工资开始理财
理财是复利魔力的最佳体现方式。
每月固定从工资中抽取20%,选择适合自己的理财方式,实现复利。年化10%,7年资金翻一倍。
不要认为自己的钱少就不投资,那就相当于在倒退。亿万富翁从每月固定金额理财开始。
2、打造健康的身体
岁月无情,萝莉变阿姨,正太变大叔。
而坚持健身的你,8块腹肌、挺拔的身体、容光焕发、神采奕奕。
财富可以慢慢积累,健康却不等人。一个好的体魄,让你你会比亿万富翁更富有。
3、高薪的工作
凭借每天利用2小时的学习积累,每天积累1%,掌握了更多技能的你,成为公司里的多面手,获得更多的锻炼机会。
4、丰富多彩的生活
信息高速发展的现代,人与人面对面的沟通变少,请坚持下面的事情,看看复利在哪里?
1)参加企业圈内的线下活动;
2)加入某个兴趣圈子,接触新思想;
3)找到志同道合的小活动,碰撞思想的火花。
不论你是月入10万的土豪还是月入2千的菜鸟,要想积累人生财富,必须记住:
1、要对收支进行科学的系统规划;
2、条条大路通罗马,但一定要远离套现投资;
3、管理资产配置,巧用闲钱。
只有你比别人多努力1%,你就会获得更好、成长为最好的自己,迈出成为亿万富翁的第一步。
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