警报拉响：70城房价再次发出过热信号

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2016-06-08 09:12:28

来源：财经综合报道

　　当前我国房价情况如何？想必每个人的感受都不一样！

　　当前我国房价的地区分化程度，达到了历史之最。有些城市热得“全民炒房”，有些城市冷得人们“见房就躲”。

　　不过，总得有个指标，来衡量一下房价温度吧。有个指标，应该说是最佳指标：全国70个大中城市房

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价指数。

　　这个指数由国家统计局采集、处理和发布，2011年曾调整过一次数据采集方式。根据老杨的长期跟踪和观察，基本上能反应全国一二三线主要城市的房价变化及温度。

　　在长期跟踪与研究的基础上，前几年老杨划分了一个房价温度的五灯图（70城新建商品住宅总体环比增幅），一直在易居房地产研究院的房价月报中使用。

　　接下来，看看这个五灯图的情况：

　　2014年多数月份，房价处于下跌的过冷区间。

　　2015年5月房价止跌反弹，其后房价处于偏冷和合理区间。

　　2016年春节过后，部分城市房价加速上涨，导至3月的70城房价环比增幅急剧扩大，跳升至偏热区间。

　　2016年4月，进一步达到1.1%，超过1%即进入过热区间。

　　“过热区间”，意味着房价温度已经不健康了，需要降降温了。

　　从历史上看，上一次过热，是39个月之前，即2013年2月和3月，当时出台了新老国五条。

　　上上一次过热，是2009年四季度2010年一季度，2009年12月初步收紧政策，2010年出台史上最严厉的”国十条“。

　　上上上一次过热，是2007年三季度，当时9月下旬出台了”二套房贷“新政，多次加息升准。

　　因此，也就可以理解，前段时间，人民日报采访”权威人士“提及：中国经济出现了”房地产泡沫“等新增风险点。

　　由此，也就可以理解：为什么3月25日沪深出台严厉的调控新政，为什么近段时间南京、苏州、合肥的书记市长着急上火，忙着研究和部署新的调控房价的措施。

　　不过，需要关注的是：当前的市场形势与以往过热区间时有所不同：地区分化严重！那些仍需要去库存的三四线及部分二线城市，仍将保持宽松政策。而那些房价快速上涨的城市，未来几个月，还将越来越多推出紧缩性政策。

　　从区域差异看，4月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为2.8%、1.4%和0.6%，而3月份分别为3.6%、1.1%和0.4%。

　　一线城市的增幅有所收窄，而二三线城市的增幅有所扩大。

　　一线城市房价环比增幅已经见顶，将会震荡回落，主要是深圳明显回落，上海也将随之，北京和广州仍较强势。

　　随着核心二线城市陆续出台新政，未来几个月，预计南合苏厦等“四大公子”的涨幅也将收窄，但还有更多的二线城市正在“轮动式”补涨，所以二线总体涨幅还将上行几个月。

　　至于三线城市，地方政府急于去库存，仍在大力刺激楼市，忽悠农民工进城购房，因此房价还将保持上行态势。房价环比增幅的回落时点，将会滞后于一二线城市。

　　亢奋的开发商，小心一把利剑头上悬！

　　比购房者更疯的是开发商，比开发商更疯是地方政府！

　　当前，中国一二线城市的房地产市场，变成了一场“海天盛筵”和“隐形赌场”的混和物。

　　对于少数的市场参与者而言，仿佛吸了大烟与摇头丸，亢奋、迷醉、眩晕，至于醒来后是否睡在大街上，没有关心，没人担心！

　　对于巨量的旁观者来说，他们好奇、忧郁、恼火。但老实说，不管参与者，还是围观者，似乎谁都搞不清楚怎么回事。

　　去年以来，各种单价与总价地王，层出不穷，尤其是今年以来，热点城市的地方政府，频频打包推出几幅、十几幅地块，搞得土地拍卖会，成为业内外关注的重要事件。

　　话说当前全国房地产市场中最变态的合肥，5月30日，一把推出13宗土地，12宗土地共计成交金额近百亿元，其中10宗地的溢价率全超200%！

　　风传合肥要计划实行限购限贷，但只听楼梯响，不见人下来。一边买不到新房，一边地价高涨，合肥购房人，可谓心急如焚。一个个地王，如同一个个鼓点，让购房者不由的心脏随之跳动，不由的掏钱追涨房价。

　　另外，5月27日，杭州诞生了2016年全国总价新地王，在奥体中心板块，一幅总建面达57万平米优质大地块，成交价高达123亿元，大金主信达与万科联手，据说此价超出万科授权而可能退出。此地块附加条件较多，剔除公建与商办，32万平米住宅楼面价高达3.5至4万元，预计未来住宅售价达到5万元才能保本。而周边现售楼盘价格为3.2万左右。

　　人们不禁要问：开发商为什么如此癫狂？

　　原因有很多，比如，全国楼市蛋糕不再长个了，大中型房企竞争激烈，不进则退，100强、50强、20强、10强，这些行业排名，对很多老板具有强大的诱惑力；比如，经过去年以来的热销，很多开发商在一二线城市急需补货，否则没有新项目，人才就会流失，团队就会散伙；比如，货币放水，融资便利。

　　这个“不差钱”，对这些抢地的房企来说，很关键！

　　从货币环境看，2014年11月以来的多次降息降准，相当于中幅放水，流动性宽裕。从房地产业层面年地，2014年从9.30政策开始，国家对个人购房融资大力支持；2015年二季度，对优质开发商融资门槛不断降低，银行间市场打开中票融资闸门，债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资，使得一大批开发商融资规模不断攀升。

　　过去一年，房地产融资总额（债权+股权）高达1.42万亿，在行业融资榜中位列第四，其中定向增发总额0.2万亿，债券发行1.22万亿。比如，央企保利，2015年有息负债综合成本仅为5.2%。今年初公司100亿元定增计划获批，成为国内最大单地产定增案例。今年1月发行了50亿元公司债，5年期的票面利率仅为2.95%，创下新低。比如民企泰禾，5月18日公布第二次定增预案，计划募集资金不超过98亿元。

　　从全国数据也能看出：当前开发商不差钱，急吼吼的要把钱花掉。从下图的企业到位资金（融钱）与房地产开发投资（花钱）增速看，一旦前者增速高于后者，则说明开发商拿地热情高涨，地王频现。比如：09年至10年上半年、2013年、今年3月以来。

　　另外，我们易居研究院还创立了一个全国房地产业金融环境指数（下图）。结果表明：今年一季度，房地产业金融环境指数为0.95，较2015年全年上升0.28个百分点，较去年同期上升1.71个百分点，保持在宽松区间，延续了上半年触底反弹以来的上行态势，创近三年来新高！

　　从外部金融环境来看，与2015年相比，M1与M2增速差值提升6.8个百分点，人民币贷款余额增速提高1.3个百分点，银行间拆借利率下降了0.16个百分点。从房地产业内部金融环境来看，房企到位资金增速上升12.1个百分点，房地产贷款同比增速上升1.2个百分点。多种因素共同作用使得房地产业金融环境持续保持宽松。