中资掘金纽约房产：1/5的出海资本涌入美国

　　“买下曼哈顿”与沧海一粟

　　从2013年开始，当美国经济复苏的苗头还不怎么明显的时候，中资对美国的房地产投资开始成为各大媒体的头条。不断有中国的公司爆出一个个在美国房地产市场投资、收购的新闻。2014、2015年，中国资本对美投资的增长更加明显，到今年一直还

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　　参与到这个游戏中的不仅有大的金融机构、保险公司，也有国内的大小型开发商。当然，也少不了中国的个人购房者。

　　需要指出的是，虽然有中国投资者“财大气粗”、“买下曼哈顿”的豪言传出，虽然中资在外国商业地产投资者中占第一位，但总体上看，中国依然力量弱小。正如在美国房地产市场一线打拼的中国地产业界人士所指出的，“在美国的国际买家熔炉中，中国的投资仍然是沧海一粟，还有很多值得学习的地方。”

　　让我们谨记。

　　（李艳霞）

　　导读

　　Brian McAuliffe认为，“中国投资者扩大对新市场探索的同时，他们也需要对于本土化的动态有一个更加准确的理解。”

　　“当你还没在曼哈顿有套房子的时候，你的生活还远算不上成功。”纽约明星地产经纪商Fredrik Eklund经常这样对客户说。

　　如果以这个标准来算，那中国资本去年在纽约这个全球资本平台的表现可谓不俗。在截至4月30日的过去一年中，曼哈顿地产项目外国投资榜中，有五家中资机构上排在前十五名之中，而其中安邦、中国银行和跨富地产分别以12亿美元、6亿和5亿美元名列前茅。

　　这个排名也正是当下中资出海一种隐喻：以保险资本为领先、金融行业带动、各等级地产商及私募高净值人士在海外进行的一场掘金盛宴：美国最热闹，纽约尤甚。

　　据商业地产服务与投资公司世邦魏理仕（CBRE）研究部数据显示，2015年上半年，中国投入到海外商业地产的投资额同比增长约46%，达66亿美元，其中流入美国的总投资额高达36.76亿美元，是2014年全年投资额（19.62亿美元）的1.5倍。美国成为中国房地产投资者的首选国家。

　　“中国人对美国房地产的热情刚刚开始。”5月13日，绿地美国首席执行官胡刚在纽约地产街最知名杂志The Real Deal的论坛活动中这样表示。

　　中资美国房地产投资：从持有到开发

　　绿地总裁并非首次作为纽约地产知名论坛的座上宾。从2013年中资投资曼哈顿地产热潮开始，中资企业早就成为纽约各大房产经纪公司、开发商关注的对象。而The Real Deal还专门为开设了中国观察（China Watch）板块，专门实时更新中资在美地产走向。

　　英国老牌房地产机构莱坊（Knight Frank）发布报告称，纽约曼哈顿是最受中国投资者青睐的海外投资目的地，而险资正在超越开发商，成为海外大宗物业交易的主角。

　　2013年到2014年间，中国出海的资本中大约1/5的投资都涌入到美国，主要集中在办公室和酒店产业的投资以及一些门户城市的房地产开发项目。纽约和加州的办公室和酒店占了所有投资中的一半。 中国保险公司安邦保险集团在今年年初花大手笔以20亿美元买下了纽约曼哈顿的华尔道夫酒店。安邦还以4.15亿美元买入第五大道717号的办公大楼。与此同时，中国银行以6亿美元购进布莱恩公园7号的大厦的40%股份。

　　2015年，中国在美国的直接投资总额已高达140亿美元，其中在美国投资最多的五大企业包括：中国人寿保险，安邦保险，海航集团，上海城投，以及复星集团。

　　然而，与前两年大规模投资酒店和商业地产不同，分析人士发现，在这些大的投资中，单纯的购买已经难以满足中国投资的需求，中企开始更多进军地产开发领域。

　　2015年，中国人寿和中国平安两大保险公司与纽约房地产开发商铁狮门地产公司（Tishman Speyer Properties）合作投资一个波士顿项目。美国铁狮门地产公司2014年取得该项目的地块，计划建设一幢13层的办公楼和一幢9层共100个单位的公寓楼，预计今年第四季度开工，2018年建成。

　　中国大的财团和保险资本之外，上海城投也成为了非常活跃的力量。

　　2015年9月，上海城投（SMI USA）宣布与美国知名地产商Ceruzzi正在计划一个位于520号第五大道的公寓项目，估计以10亿美元出售。520号第五大道是Ceruzzi和SMI自从11个月前进入纽约市场的第二家合资项目。他们之前合作开发了在138东50街52层的酒店大楼，预计有764间客房。

　　莱坊注意到，与先前的主权基金、开发商、保险公司相继主导的海外投资潮不同，当下的第四波投资潮流的主体，涵盖了高净值人士、小开发商、私募基金等。

　　比如由中国私募基金支持的纽约开发商跨富地产一年内斥资超过5亿美元收购美国四处物业，专业开发商朗诗集团与当地建筑商联手在纽约开发一座公寓楼，主要投资中国主要城市住宅项目的盛世神州基金，与美国合作伙伴一起投资了休斯顿等美国多个城市的住宅项目。

　　中资企业开发的公寓正在呈现良好的回报。

　　2015年12月，由鑫苑置业开发的位于布鲁克林肯特大道429号的Oosten豪华公寓楼的一个六个卧室的公寓正在以650万美元的价格进入合约阶段，也创下这个地区的最高交易价格。 这个5000平方尺的单位，是该豪华公寓的四个复式顶楼的一个，有按摩浴缸和1500平方尺的室外空间。而且买家可以获得飞去荷兰阿姆斯特丹和顶级设计大师Piet Boon对屋内设计进行沟通的免费体验。 屋内就连一个装饰抱枕可能都是价格高昂得令人咋舌。

　　纽约以外的投资机会

　　在美国房地产市场回暖和外国投资者的涌入下，纽约的地产价格在一年间已经增高了不少，但遗憾的是，租金的价格则在明显的减退。

　　5月3日晚上，美国通用集团GE房地产首席执行官Michael Pralle在纽约表示，纽约住宅楼建造过剩，需要5年的时间才能消化。据了解，在2015-2017年间，纽约新建住宅达到145000户，但纽约大学商学院预计，仅能售出5000户。

　　在这样的情况下，更多的资本把眼光投向纽约之外。

　　莱坊董事及大中华区研究与咨询部主管纪言迅表示，越来越多的中小型房产投资者纷纷投资美国纽约之外的其他一、二线城市，如洛杉矶、旧金山、芝加哥和波士顿等地。中国投资者也跟随了这样的趋势。

　　负责世邦魏理仕美国市场的执行董事总经理Brian McAuliffe说，“中国的投资者是初涉美国的房地产市场，正在到处寻找投资机会。由于门户城市的竞争加剧，中国投资者会不断对其他都市，比如像亚特兰大、波士顿、达拉斯、丹佛和西雅图寻求机会。”

　　数据显示，截至 2015年，中国客户已经成为美国房产的第一国际买家。仅2015年，中国买家就在美国购买了大约3.5万套房产，总价值共计约286亿美元。

　　Brian McAuliffe还认为，“中国投资者扩大对新市场探索的同时，他们也需要对于本土化的动态有一个更加准确的理解。”

　　面对当前形势，Brian McAuliffe总结了几点在美国投资地产的建议：第一，确保留有足够现金；第二，重组地产，使其扩大利用率；第三，避免在拥挤的区域投资，如纽约下城；第四，减少负债率以及回报预期；第五，有耐心。