南京“摇号门”后 你还敢买高价学区房吗？

　　学区房的拥有者们要小心了，南京建邺区最近发生的一件事对飙涨的学区房价格敲响了警钟。

　　由于建邺区新城小学本部今年的实际入学名额为600人，超过原定招生计划240人，当地教育局建议，600名新生参与摇号，部分学生借用隔壁的建邺高中校舍念书，执教的依然是新城小学的老师。

　　新城小学官网

　　虽然当地教育局承诺师资力量不会改变，但依然难以平复家长的情绪，更引发关注的是，已有多家媒体报道称，对口该小学的个别学区房每平方米急跌了数千元。

　　事实上，教育部办公厅今年2月已下发通知明确提出，在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这也是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片，为的就是使教育资源分配更为公平。

　　虽然南京新城小学目前面临的情况不同于多校划片，只是借用其他学校的校舍，师资力量并未减弱，但依然对相关的学区房价格产生不小影响。显然，学区房高企的价格已不再是共识。

　　此事引人深思的是，随着教育部继续对多校划片的极力推行，以及教育资源的不断均衡，学区房这场由房东、家长、中介、学校一起参与的疯狂游戏离结束还有多远?

　　为炒作学区房“降温”

　　提及学区房，人们的印象多是价格高、增值快等，属于房地产市场的一种衍生品。随着社会竞争的日益激烈，为了不让孩子输在起跑线上，多数父母不惜花费重金购买对口好学校的学区房。可这一心理却被不少炒卖学区房的投机者所利用，使得学区房价格不断飙涨。

　　事实上，相关政府部门早已注意到此类情况，施政时，对于学区房价格飙涨的抑制也从未停止。以上海为例，今年实施了“3·25”楼市新政，出台了多条房价调控举措，包括提高二套房首付比例及购房者缴纳社保年限增加等，将不少热衷于学区房的投资客挡在了门外。

　　2014年底，即将退休的刘先生决定将对口静安区教育学院附属学校(下称“静教院附校”)的学区房卖了变现。他的理由有两点：学区房价格已高得离谱，比周边非学区房源高出10%~20%，“简直就是在钢丝上跳舞”;其次，2014年上半年静安区出台了最严入学新政，本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会，这在刘先生看来，政府的态度一直很明确，抑制学区房炒作，极力使教育资源配置更均衡，“如果只有买得起学区房的人才能读上好学校，何来公平可言”。

　　于是，刘先生以到手近600万元的价格将静安区大闻丽都苑的一套107平方米的房子卖给了正在为5岁孩子择校的陈先生，单价超过每平方米5.6万元。此时，对口静教院附校的海防村小区，由于多是20~40平方米的小户型，总价相对较低，但单价已经超过了每平方米8万元。

　　但事与愿违，虽然“五年一个学区名额”的实施确实对当时的学区房价有所抑制，但随着整体楼市逐渐回暖，学区房价格依然在上涨。

　　“学区房的价格普遍比非学区房贵10%，比如海防村的房子大部分都是购房者买来挂户口读书使用，这些购房者根本不会居住。”中原地产昌平分行经理罗安云告诉《第一财经日报》记者。

　　如今，大闻丽都苑相同户型房产的挂牌价格已经突破了每平方米9万元，总价已上千万;而海防村的挂牌价格也已达到每平方米12万~16万元。这意味着，陈先生买下房子不到一年半的时间，资产已增值近400万元;而刘先生虽然之后也买了房，但增值速度却比不上学区房。

　　“我们发现即便市场再差，学区房也可以保持向上的价格，其抗跌能力明显高于其他浦东楼盘。现在的人就是特别重视教育，大家如果有能力还是愿意让小孩获得更好的教育。”中原地产高级研究经理卢文曦向本报记者表示。

　　但有个值得关注的现象是，与去年相比，目前的学区房已“降温”不少。卢文曦告诉本报记者：“去年很多学区房都还有投资客在(炒作)，今年上海出台‘3·25’新政后，很多投资客都被挡在门外，因此市场开始回归理性。我们预测今年5~6月会有一些刚性需求的购房者开始购买学区房，如果没有投资客，这个市场会相对稳定。”

　　易居智库研究总监严跃进则建议，住建部门在项目规划和审批的时候，必须对此类学校资源进行系统把握，在项目预售前就应该有各类明确的学区教育资源分布情况，以及分配的机制，这样也可以规范学区房的市场。

　　根源是教育资源是否均衡

　　学区房的概念并非中国独有，只是由于教育资源的不均衡，使得中国的学区房炒作更甚。

　　身在上海的张军(化名)目前与陈先生2014年底面临的情况相同，女儿已经5岁，到时候考虑择校的问题了，但当和其他购房者被卷进购买学区房的漩涡以后，他发现买房已经身不由己。

　　张军看中的是位于上海市虹口区的文苑小区，可令人惊讶的是，从看房子到付定金，整个过程不到十分钟。“我去看房子的时候正好有一个购房者出来，楼下还有中介正催促客户来看房，我突然感觉到一种强大的压力，就赶紧要求房东收下定金，我担心如果房东看到市场那么好继续涨价。”张军告诉《第一财经日报》记者。

　　事实上，张军起初并不觉得学区房有多大魅力，只希望女儿能开心快乐地成长。无奈的是，周围的朋友们都在想方设法让孩子读上好学校。

　　张军告诉本报记者：“我的朋友为了小孩读书，卖掉浦东的大房子买了浦西的小房子，一家人蜗居在一个两居室里。周围的朋友都在为了自己的小孩做出努力，仿佛我们不做这样的努力就不是一个好家长。”

　　“选择这个小区有几个好处，我们计划让女儿去读上海外国语大学实验小学，这个学校不但要面试学生，还要面试家长，为了让女儿和我们都适应这个小学的要求和周围的环境，我们要提前搬到学校附近。如果女儿没有考上这个小学，我们的小区对口是凉城三小，这个小学也还不错。”张军说。

　　为此，张军卖掉了自己在闵行的价值200万的房子，置换了目前这个价值390万但是环境却没有之前好的学区房，置换的代价是张军每个月还要付1万多元的房贷，这无形增加了张军的未来生活压力。

　　即便是这样，张军并不后悔自己的选择，“作为家长如果我们尽自己最大可能去给孩子提供好的教育和环境，相信我们的孩子会理解。”张军笑着说。

　　有限的教育资源，是学区房价格不断上涨的主要原因之一。纵然上海有超过100所社会认同的“好小学”，但是对于有近2500万人口的大都市而言，依然杯水车薪。

　　复旦大学2015年的一份研究报告显示，将“重点小学”的学区楼盘价格进行了统计，按照市区和郊区归类，并对比其区域内学区房和所有楼盘的价格中位数，可以看出这些学区房单价比全部房屋单价均高出每平方米6000元左右。

　　为了让适龄儿童更公平地获得优质教育，从国家到地方的教育部门的努力一直没有停歇。

　　教育部基础一司司长王定华2015年底曾表示，教育部正在考虑推行“多校划片”，也就是一个小区对应多所小学、初中，让买了“学区房”的家庭也不确定到底能上哪个学校。

　　今年2月，教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。

　　多校划片是指一个小区对应多个学校，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。

　　随后，上海教育部门表示，上海目前已经在大力推行的学区化、集团化政策，正是符合上海实际情况、推进教育资源优质均衡的举措，和“多校划片”的本质是一样的。集团化办学就是将优质学校与自主发展能力较弱的学校，或者大型居住社区公建配套新建学校等结成办学联合体，通过学区化、集团化办学的组织形式。

　　浙江省教育厅负责人也曾表示，浙江教育资源相对均衡，且已实行“单校划片”多年，制度比较成熟，效果也较好，浙江近期将不会采用多校划片的入学方式。