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境外买房炒股被套 看清境外投资的花招骗术

来源:第一财经日报 作者:夏心愉

  “境内资产篮子里好菜难找,要去海外挑挑看。”年前采访一场私人银行客户活动时,《第一财经日报》记者就听到了这样的论点,并被赞同。

  全球宏观经济走势叠加境内富裕阶层数量的攀升,让有些投资者把眼光放去了“境外”,甚至有不少观点直接预测2016年将是境外资产配置元年。

  一方面,哈佛大学及麻省理工学院金融教授Randolph在其近期关于全球资产配置的研究中统计发现,全球高净值人群在本国之外配置的资产平均比例为24%,但在境内这个比例只有5%,高净值人群投资出境其实还在培育和成长的初级阶段;而另一方面,在一些投资主题的社交媒体群里,澳大利亚扫楼、美国置业、中国香港保险等话题,已经引起了热议。

  一切还在起步阶段,但热情已经高企。不少中产阶层对境外的市场环境和交易规则完全陌生,却在盲人摸象的羊群效应下开始或准备下注。

  境外投资这个香饽饽,真有那么好吃易吃吗?

  境外买房、炒股被“套”

  张先生有过一单曾经看似“稳赚不赔”的投资:他付下首付款在美国买了一处别墅,房产中介承诺“包租两年”且能够“以租养贷”。投资后,一切都如中介所说的完美,张先生的确不需再为这房子花钱,而且听说房价还稳中有升。

  张先生告诉本报记者,他对投资决策的得意直到包租期满。他此时再通过各种渠道出租房屋,却发现这房子根本不好租,即便勉强租出去也租金低廉,非但不足以还贷,还要动辄支付上千美元的维修费用;而如果想再转手卖出,卖价甚至没有当时的买价高。

  张先生这才从业内打听到,原来他的买价比市场均价几乎高出了30%,而所谓的高租金回报、以租养贷,全都“羊毛出在羊身上”。

  杨女士则是炒股被套。她经朋友介绍投了一家“美国上市公司”的原始股,结果却发现这家公司只是“借壳”上了美国的场外柜台交易系统(OTCBulletinBoard)。介绍人称此是“纳斯达克的副板”,相当于中国的创业板,上市后股价肯定大涨。不了解美国多层次资本市场的杨女士怎会知道,这个“上市”只是上了一个会员报价系统,不提供自动交易执行体系。在国外,如美国、加拿大等地,多层次资本市场里“挂牌”并没有那么困难和稳赚不赔,只有极少数公司能往上转板,很多公司也可能再被摘牌。此外还不排除有公司打着境外上市的名义进行诈骗。换句话说,杨女士手上的股票难以卖出。

  宜信旗下境外投资品牌好望角咨询总裁詹惠敏对记者表示,信息不对称、“小钱不当钱”、追求高收益、要求效果立竿见影,这是境外投资“花招”最易抓住的境内投资人四大弱点。

  信息不对称“藏猫腻”

  一名曾就职于搜房网熟悉此类业务的人士告诉记者,以境外置业为例,相当一部分投资人在买房时都没有前往当地实地考察过,只是听人推荐就能拍板;即便亲往考察,不少也只是在中介安排下集中看一两个盘,并没有时间对比研究。

  “过程中可能被隐匿掉的信息会有很多。”该人士说,比如,在一些地方,不适合家庭居住的酒店式管理公寓只是好租,但很不好卖,中介机构就会向不知情的外国投资者以“包租”为诱饵推介,结果买家都是外国投资人,未来想转卖也只能寻找外国投资人接盘;又比如,一些中介推介的所谓“价格实惠”的房产其实位于一些低端社区,又或是根本不在指定的大城市内,而在毗邻的小城市或周边地区。

  更容易藏“猫腻”的是,根据各地政策不同,购房后会有每年的税收、房屋维护维修等隐性成本,上述案例里的张先生直到收到一封“开支清单”才恍然大悟:“刷墙面、清洁地毯要几百美元,处理废弃物也要每月花钱,经常一张清单过来就是上千美元开销”。

  信息不对称会导致投资人容易从自己熟知的环境出发去判断境外情况。比如买房这件事情,和境内高房价形成对比的是,不少海外发达国家的房价都不能匹敌北上广深,特别是在发达程度中等偏后的州或城市,房价更低。

  詹惠敏认为,境内投资人的弱点有共性,一些投资人有“小钱不当钱”的理财误区,在欠缺风控手段,也找不到专家团队咨询的情况下,会把“先投点小钱试试水”作为一种本能的风控标准。一些中介机构吃准了这个特点,设计出一些低首付甚至类似“炒楼花”(只需付房价5%~10%)的投资产品,配以房价上升预期下的高杠杆,就很容易让投资人掉以轻心。

  别让“追求高收益”

  带来难以承受的高风险

  除了“小钱不当钱”外,追求投资后的高收益、见效快和一劳永逸,也是相当一部分境内投资人的共性。

  就拿张先生的情况来看,假设中介没有玩加价“猫腻”,按合理市场价卖出房子,其势必也无法高租金包租,也就没有“以房养贷”的卖点。而“以房养贷”的一劳永逸恰恰是吸引张先生投资的要点。

  搜房国际常务副总经理王凝此前接受媒体采访时也提及了中介公司加价销售的“花招”。她给出的建议是,投资人在购房前应尽量了解当地市场价格,如有机会到现场需考察周边项目房产租售情况和价格,如果无法抵达现场,也可以从一些官方网站上了解意向国家的房产市场情况、交易流程及相关收费流程。

  詹惠敏表示,张先生遇到的情况不是个案,“澳大利亚的情况比美国严重”。在一些案例里,连房屋按揭贷款产品都是国人不熟悉的梯度增长贷款,前几年月供较低(比如中介包打理的三年里可以只还利息不还本金),之后月供就会多起来。投资人如果不研究贷款协议,很可能会被“花招”玩进去。

  别让鸡蛋都放在一个篮子里

  要真正做好境外投资,识别花招骗术只是第一课。在寻找到安全的投资渠道后,无论是投资境外还是专注本土,真正能平衡避险与获利的技术活是“配置资产”。就像诺贝尔经济学奖获得者马科维茨说的一样:“资产配置多元化是投资的唯一免费午餐”,而这也是境内投资人的一块短板。

  Randolph在撰写报告时发现,境内投资人长期重储蓄、轻配置,更喜欢追逐高收益投资渠道,如房地产投资等,他们的非金融类资产占比50%以上,比北美投资者高出15个百分点;而由于缺少对全面操作投资资产配置的能力,使境内投资人的资产组合风险更高、收益却更低。

  那么,怎样才能把鸡蛋放在不同的篮子里呢?Randolph表示,根据国际上普遍的认知,对于资产配置的依据和要求是:各类资产的回报是不完全相互关联的。购买几只股票这样的方式并不算,因为股票之间的关联度极高。同理,股票和基金、房地产和信托,也都是有着极高关联度的。高关联度意味着一旦某一个环节出现问题,其他相关资产会连带遭受损失。

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(责任编辑:陈大伟 UF065)

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