中国人在美购房年花286亿美元 用现金买房要小心

　　文/田野（发自美国纽约）

　　根据美国房地产经纪人协会发布的报告，2014～2015 年度中国人在美购置房产花费了286 亿美元，而且近七成人是用现金一次性购屋。进入2016 年，美国首次对存在外国买家大量用现金购房现象展开洗钱问题调查。

　　2014～2015 年度外国人买房逾千亿美元

　　伴随全球财富的增长，房地产也成为有钱人投资的一个重点对象。根据2015 年财富报告，全球拥有3000 万美元以上财富的富人有172850 人，这些富人32%的资产是房地产。除了股市以外，富人更喜欢在房地产上积累财富，81%的富人选择在房地产上投资。27%的富人愿意将孩子送到外国读书，在中国和俄国的富人中，接近50%的富人愿意送孩子到外国接受高等教育，而美国、英国和澳大利亚最能吸引中国和俄国富家子弟留学镀金。一些国家富人喜欢到美国投资房地产的一个重要因素是美国房价便宜，投资房地产也成为富人重新配置资产的一种选择。表1 的数据是2013~2014 年度美国部分城市和世界主要城市120 平方米公寓的价格，欧洲几个城市的房价居高不下，尤其是法国巴黎的房价高得离谱，反倒是德国柏林的房价独树一帜，算是公道。美国房价最高的两个城市一是纽约，二是旧金山，其他城市的房价均低于40 万美元，最低的则不到11 万美元。

　　表1：世界主要城市和美国部分城市房价对比一览表

　　城市 价格（美元） 城市 价格（美元）

　　英国伦敦 960840 美国奥斯汀 214400

　　中国香港 776280 美国波士顿 331000

　　美国纽约 1623480 美国芝加哥 163800

　　法国巴黎 4143720 美国休斯敦 144100

　　俄国莫斯科 2209800 美国洛杉矶 375800

　　新加坡 664560 美国拉斯维加斯 106400

　　奥地利维也纳 1922520 美国佛罗里达 149900

　　日本东京 557640 美国凤凰城 118600

　　澳大利亚悉尼 392040 美国旧金山 622400

　　加拿大多伦多 355440 美国华府地区 267400

　　德国都柏林 329880 美国圣地亚哥 343800

　　根据美国房地产经纪人协会发布的报告，2014 年4 月至2015 年3 月底期间，外国人在美国买房交易量达到了1040 亿美元，同比增长了12.2%，首次突破千亿美元。2008~2009 年度时外国人在美国购买房地产的金额还只有390 亿美元，2009~2010 年度上升到660 亿美元，2011~2012 年度达到820 亿美元。2008~2009 年度，外国人购买了15.72 万个单位的房地产，2010~2011 年度购买的房地产单位为21.08 万个，2004~2015 年度外国人购买的房地产单位虽然下降20.9 万个单位，但购买总金额却达到历史最高水平，这表明高档住宅成为外国人在美国购屋的主要目标。在2014~2015 年度，外国人购买美国住宅的平均价格为49.96 万美元，而美国的住宅平均价格仅为25.56 万美元。从历史数据来看，外国人在美国购买住宅的平均价格要远高于美国人购买住宅的平均价格。2008~2009 年度，美国人购买的住宅平均价格为23.24 万美元，外国人购买的美国住宅平均价格为33.76 万美元。2011~2012 年度，美国人购买的住宅平均价格为21.22 万美元，外国人购买的美国住宅平均价格为40.5万美元。

　　中国人在美买房花费居各国之首

　　2014~2015 年度，在70 多个国家居民来美国购房大军中，中国、加拿大、墨西哥、印度和英国的买家构成了主力，这5 个国家居民在美国购买的房地产占所有外国买家的51%，而中国买家在成交额和交易占比两个方面同时超越加拿大，成为外国人中最大的买家。2014~2015 年度中国买家在美购置房产金额高达286 亿美元，这一金额远远高出加拿大买家的112 亿美元的买房金额。表2 的数据反映出2008~2015 年度加拿大、中国等5 个国家公民购买美国房地产金额变化情况，其中引人关注的是中国和加拿大买家实力消长的情况。在2008-2009 年度，加拿大买家在美国买房投入了89 亿美元。中国买家那时还是小字辈，在美国买房投入仅为41亿美元，不仅不敌加拿大，也不如英国和印度买家出手大方，只是与墨西哥买家打了个平手。2009~2010 年度，加拿大买家在美国房地产的投资达到历史最高点，为171 亿美元，但此后投资额开始减少，到2014~2015 年度下降到112 亿美元。反观中国买家，在2009~2010 年度投资美国房地产的金额快速上升到112 亿美元，2010~2011 年度投资额虽然缩为70 亿美元，但在2011~2012 年度又反弹至120 亿美元。2012~2013 年，中国人在美国买房花费了128 亿美元，在总金额上首度超过加拿大买家。而接下来的两年，中国人已是打遍天下无敌手，成为美国房地产市场上最大的外国人买家。

　　表2:2008-2015年度5个国家公民购买美国房地产金额变化一览表（美元）

　　年 加拿大 中国 印度 墨西哥 英国

　　2008-2009年度 89亿 41亿 60亿 41亿 66亿

　　2009-2010年度 171亿 112亿 50亿 65亿 121亿

　　2010-2011年度 130亿 70亿 51亿 42亿 65亿

　　2011-2012年度 159亿 120亿 52亿 65亿 44亿

　　2012-2013年度 118亿 128亿 39亿 36亿 42亿

　　2013-2014年度 138亿 220亿 58亿 45亿 58亿

　　2014-2015年度 112亿 286亿 79亿 49亿 38亿

　　中国人在美国买房有什么特点

　　美国房地产经纪人协会数据显示，中国买家在2014~2015年度占国际买家的比例达到28%，意味着每100 个在美国买房的外国人里面，就有28 个人是中国人。中国人最喜欢在美国买房的城市包括洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约、休斯顿等。根据调查，2014~2015 年度所有中国人买家中，在加州买房的比例为35%，在华盛顿州买房的比例为7%，在纽约州买房的比例为7%。华盛顿州的西雅图成为中国人投资买房的一个热点城市，该市环境好，居住的名人有微软创办人盖茨，而且一部“当北京遇到西雅图”的电影也为这座城市打起了免费的广告。2014~2015 年度中国人在马萨诸塞州买房的比例为6%，在伊利诺斯州和德州的比例各为4%。德州的房价要比加州和纽约州便宜很多，休斯敦和达拉斯这两个美国著名的城市也开始吸引中国人投资房地产。中国人在佛罗里达州、夏威夷州、新泽西州买房的比例分别为3%，由此可见大多数中国买家喜欢在美国东西海岸安家，不仅因为当地教育资源丰富，同时商业与贸易的机会非常多。

　　东西海岸的房价高，同时美国的一些高档社区也成为中国买家青睐的地区，因此，中国买家购买的住房平均价格要远远高于其他国家买家购屋的平均价格。2014~2015 年度，所有外国人在美国购买的住房平均价格为49.96 万美元，加拿大人购房的平均价格为38.03 万美元，墨西哥人购房的平均价格为27.48 万美元，英国人购房的平均价格为45.56 万美元，印度人购房的平均价格为46.02 万美元。中国人购房的平均价格是多少呢？83.18 万美元。而在洛杉矶、纽约等城市，中国买家不少人购买的住宅价格多在200 万至500 万之间。主要代理大洛杉矶地区高端地产的一家经纪公司和中国居外网提供的数据显示：2015 年，大量中国买家咨询洛杉矶超高端地产，咨询数量远超往年，这在洛杉矶有史以来都属于罕见，其中1500 万美元及以上级别的地产项目尤其受青睐。这家洛杉矶地产经纪公司负责人表示，2015 年第四季度与2014 年同期相比，公司的高端房源咨询量增加了45%。目前，公司手中房源价格介于1500 万元至1.35 亿美元间的项目有十几个，中国买家对每一个项目都进行了更为细致的咨询和调查。

　　在美购房七成中国人全部现金付款

　　根据美国房地产经纪人协会的调查，2014~2015 年度中国买家在美国购买的房地产39%是属于家庭自用住宅，23%为出租性质的住宅，15%为度假和出租屋，9%为自用度假屋，7%是为子女在美国留学购买的住宅，而商业性出租地产所占比例只有3%。中国买家购买的住宅以独立住宅为主体，也就是人们常说的别墅型住宅。2014~2015 年度，中国买家在美国购买的住房62%为独立住宅，15%为公寓，10%为联体住宅，13%为商业性地产。

　　外国人在美国买房采用现金一次性付款的比例较高，2009~2010 年度时的比例占55%，2012~2013 年度达63%，2014~2015 年度下降到55%。外国人在美国购房采用分期付款的比例不高，主要是面临一系列贷款要求上的限制，比如缺少美国信用卡信用、无社会安全号码、很难满足美国贷款机构的贷款资讯条件等。当然在使用现金一次性购房的人群中，也有一部分人是借着购房来洗钱或转移非法所得资产的，这也是为何从今年开始，美国财政部对外国买家大量用现金购房现象展开调查的原因，这种调查反映出联邦政府对房地产市场存在的洗钱问题更加重视了。数据也显示，2014~2015 年度69%的中国人在美国购房时采用现金付款的方式，比外国人现金付款购屋的的平均比例高出14 个百分点。26%的中国人在美国购房是采用分期付款的形式，比外国人分期付款购房的平均比例低15个百分点。

　　豪宅买卖涉洗钱美首次开查

　　进入2016 年，美国对房地产市场存在外国买家大量用现金购房现象展开调查，财政部在1月中旬表示，为打击非法资金流入豪华房地产的不法行为，将开始核查和跟踪高端豪华物业的匿名买家身份。该措施将先从美国两个主要的全球财富聚集目的地曼哈顿和迈阿密-戴德县开始。此举旨在打击目前存在于房地产市场灰色地带上的不法洗钱行为，包括利用壳公司使用非法资金全额购房以隐匿购房者身份的行为。这是联邦政府首次要求房地产企业必须提交现金交易购房的客户姓名，也是向房地产行业发出的一份警告。近年，该行业通过现金购房交易获利颇丰，而在美国豪宅区也有越来越多的神秘买家热衷于这一交易方式。

　　财政部和联邦执法官员表示，他们将首先把更多调查注意力投入到豪华房地产销售领域，涉及调查使用壳公司投资美国豪宅地产等行为。财政部高级官员卡尔维里表示，虽然房地产的壳公司使用是合法的，但根据一系列调查显示，该领域存在非法洗钱行为，一些匿名买家利用这一交易的不透明性将数百万美元现金投资作为储蓄黑钱的“保险箱”。我们关心的是，如何打击可能被流入至豪华房地产领域的黑钱，而减少更大风险的办法至少要先做到交易透明。为此，该机构将重点放在现金销售上，尤其是那些使用壳公司进行现金交易的行为。政府还要求涉及现金交易的所有保险公司，如有这些买家身份，需提交给财政部，政府将把这些信息纳入数据库，为以后执法提供支持。

　　调查用现金买房或成永久性政策

　　财政部的这一措施将影响数十亿美元的房地产交易。在曼哈顿，该措施要求需提交300 万美元以上交易的买家身份；在迈阿密-戴德县，需提交超过100 万美元交易的买家身份。而据房地产数据公司统计，在曼哈顿，仅2015 下半年就有1045 处住宅销售价格超过300 万美元，合计65 亿美元。卡尔维里表示，目前先从两个地区开始调查，时间从3 月份到8 月份，如果的确存在较多非法资金洗钱行为，财政部将要求全国进行类似调查，并将这一措施作为永久政策制定下来。她还表示，现金交易是目前政府监管房地产行业的一个漏洞，必须给予关注。

　　房地产行业特别是在豪华地产市场的专业人士，往往对买家知之甚少，而到目前为止，他们还没有被法律要求提交买家身份。但在调查中发现，在全国范围内，价值超过500 万美元的豪华地产中近一半是使用壳公司购买的。在曼哈顿和洛杉矶，这个数字更高。