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疯狂的房企公司债:发行很“狂”但并未“疯”

来源:证券时报
  证券时报记者 蒙湘林

  随着新《公司债发行与交易管理办法》正式出台,房地产公司债今年以来发行规模大幅放量。数据显示,自2015年初至9月末,房地产企业共发行公司债1950亿。今年前三季度,房企公开发行公司债分别为561亿、482亿和250亿,这一轮公司债浪潮一览无遗。

  值得注意的是,今年以来,不少实体企业所发的公司债传出了兑付危机,譬如近期的雨润食品就自称中票债务存在兑付风险。在此背景下,同样是强调资金需求的房地产行业引发了业内的关注。针对火爆的房企债市,不少业内和媒体人士表示了担忧,过快过多的债务发行是否引发房企的高杠杠债务风险?资金流动性的泡沫是否又可能诱发新一轮的房价暴涨?

  三季度发债激增

  10月12日,数家房企同日披露公司债发行情况,以补充流动资金及偿还旧债。金地集团披露,拟公开发行不超过60亿元公司债券,其中第一期发行规模为30亿元,发行期限是7年,票面利率询价区间为3.50%至4.50%。金隅股份称,董事会建议发行总额不超过50亿元的公司债,并拟在完成发行后于上交所上市。同一日,西藏城投亦公告,其拟发行的不超过9亿元公司债券已获证监会核准。北京城建的58亿元公司债也在12日披露上市公告书,而华夏幸福则在同日宣布10亿元公司债发行完成。

  不仅是A股市场房企扎堆发债,在港上市的内房股亦企图在内地资本市场分一杯羹。10月12日,港股公司旭辉控股公告称,早前计划发行的40亿元境內债券,目前第一期基础发行规模为20亿元,可超额配售不超过20亿元,票面利率询价区间为4.5%至5.9%。

  事实上,房企发债井喷之势从今年三季度开始。对此,深圳一家负责理财产品销售的刘姓经理告诉记者:“往常房企都会选择在年初通过银行、信托来发债融资,因为年初的市场流动性较为充分;今年6月份以后频繁发债,主要是因为今年市场流动性本身较为充分,很多机构的资金也在年底需要放量输出。”

  值得注意的是,房企公司债的利率水平在逐步下降,大有比肩国债利率的迹象。有关数据显示,今年一季度房企公司债平均利率为6.43%,二季度则为5.55%,三季度由于发债房企暴增,资质差别相对较大,平均利率略有上升,为5.72%。但利率水平走低的趋势并没有改变,例如今年1月中弘股份发行的公司债利率高达9.9%,而自9月以来发行的房企公司债利率都没有超过8%以上,万科50亿元公司债利率已低至3.5%。

  债市资金流入楼市

  这些资金流入到哪里?通过数据比对,可以发现房企募集的大部分债务资金进入了土地交易市场。同策咨询研究部数据显示,2015年9月,一线城市房企拿地前10名拿地金额总计579亿元,环比上涨52%,同比上涨41%;同月一线城市房企拿地前10名拿地面积总计292万平方米,环比上涨10.7%,同比上涨18.9%。

  近期拿地的典型案例当属龙光地产。日前,龙光地产以112.5亿元底价“秒杀”深圳龙华新区红山片区商业地块,虽未创下深圳新总价地王纪录,但112.5亿元总成交价仍然打破了历年来深圳龙华新区地块的成交水平。而1.95万元/平方米的楼面价,也赶超深圳最热区域前海已经拍卖的15宗地块平均约1.8万元/平方米的成交地价,成为深圳又一高价商业地块的代表。

  宝能集团的一位品牌经理认为:“去年以来,国家在政策层面不断给房地产行业释放流动性空间,比如放开中票融资范围、降准降息、放开调控等,房企的发债动力提高,由于楼市的回暖,房企必然将大部分的现金流投入土地市场或项目开发中,预计这样的情况会持续到明年。”

  公司债并没有“疯”

  对于近期房企公司债放量的市场担忧,国泰君安研究所给出了比较乐观的看法,该所认为,首先,从供给的品种结构来看,除受益于政策松绑的公司债外的其余品种并未大幅上升。从净融资层面,目前剔除公司债品种后月均1866亿,仍然明显低于2014年2183亿的月均水平;其次,从期限结构来看,短期品种占比上升,中长期供给仍然低迷,本身也反映出总体融资需求下降。

  中原地产研究总监张大伟也认为房企公司债没有到“疯”的程度,他认为,短期来看,房地产债的信用风险并不比产能过剩行业更大,房地产行业拐点并不对应房地产企业的信用拐点,未来房地产企业更可能是以一种主动收缩的健康方式完成行业调整,对债权人来讲系统性风险并不大。

  房企内部人士则对公司债的兑付表示了一定的信心。宝能集团一位不愿具名的高管分析,第一,目前公司债相对短融、中票和信用贷款都有明显的利率差,定价并不疯狂,这也将间接减轻房企的债务成本;第二,发行公司债有利于优化房企的债务结构,避免过多依赖银行和信托,反倒对于偿债是有利的;最后,公司债的收益率尽管比权益类资产收益率低,但随着市场整体收益回报降低,公司债的认购吸引力将会很大,房企的债务募资将有持续增长。

  作者:蒙湘林 (来源:证券时报网)
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