养老社区争设后遗症:一家险企临时放弃上海地块

　　记者 黄蕾 编辑 枫林

　　2015年1月下旬，位于上海远郊的一处住宅用地以暗标方式低调开拍，最终一家知名房地产公司以3亿多的总价摘得该地块。鲜为人知的是，这幅宅地原本早已被一家中小保险公司看中，用以规划建设其在沪养老社区。

　　戏剧性的一幕发生了。据消息人士透露，就在相关流程行进过半时，这家保险公司突然变卦，临时决定放弃购入该地块。与此同时，从该公司内部传出的消息显示，其在上海设立养老社区的计划可能将搁置，相关项目组已有解散迹象。

　　然而，这家保险公司销售一线的保险营销员对此却并不知情。在当初销售与之相挂钩的保险产品时，他们曾向客户允诺“买了保险，就能住上养老社区”。

　　那么，问题来了，如果这家保险公司在沪设立养老社区的计划搁浅，当初的承诺该如何兑现？

　　记者在调查中发现，这只是揭开了冰山一角。近年来，搭着政策放开的顺风车，国内一批保险公司争相进军养老产业，争设养老社区。然而，热闹的“敲锣仪式”之后，一些后遗症不经意间开始显现。

　　与主业联系相对简单

　　随着多家保险公司养老社区“样板间”的亮相，国内保险业第一梯队及第二梯队的“领头羊”公司，集结养老地产的版图开始清晰。

　　保险蜂拥养老社区背后的一个大背景是，有专家预测，整个中国养老市场的商机大约在四万亿左右。而相较于其他资本，保险公司手握巨量资金，因此被外界视为撬动养老产业的主力军。

　　不过需要注意的是，保险资金投资的养老社区，与普通商业地产存在明显不同。这主要体现在持有期限、设计要求、租售对象和专业服务上。被定位于服务民生和社会发展，这就决定了保险资金投资养老社区不能以高回报和暴利为目的，也不能像其他地产开发商一样追求快速销售和资金回笼。

　　于是，为解决投资回报周期较长这一难题，目前绝大多数保险公司采取将保险产品与养老社区相衔接这一商业模式，试图于此寻找突破口。据记者统计，目前涉足养老社区的保险公司中，基本都采取挂钩商业养老保险产品或年金产品，投保后获得入住养老社区资格的模式。

　　然而，在一些业内人士甚至监管人士看来，这种“传统保单之外加一份入住协议”的模式，过于单一、创新性不足，与保险主业联系相对简单。“保险产品与养老社区，这两张皮如何真正衔接起来，需要保险公司进一步加大探索。”

　　值得注意的是，这样的单一商业模式，也容易产生销售误导。记者在调查中发现，投保人在购买了这些保险公司的特定保险产品之后，并非一定就能在约定的年龄、约定的时间立即就能入住到这家保险公司开发建设的养老社区。

　　比如，根据有些保险公司的规定，购买了相关保险产品之后，还需缴纳入住期间的服务费等费用，还要签署其他协议之后，才算正式具备了入住资格。但在销售前端，保险营销员却可能因为对相关政策知之甚少、或知情却隐瞒，以此来误导消费者购买相关保险产品。

　　由于目前正处于养老社区开发的起始阶段，上述问题或许还没有完全暴露。保险公司必须保持重视，对保险营销员加以严格专业的培训，并强调前端销售的合规性。另外，消费者也应在了解充分的情况下签署保单，必须对即期还是未来入住、是拥有入住的权利还是入住的可能性，分辨清楚。

　　盈利模式尚不明确

　　不仅如此，由于我国的养老地产处于起步阶段，其投资收益率究竟如何，至少从目前来看仍不明朗。

　　与多家已经或将要涉足养老地产的保险公司相关人士攀谈后发现，除最早涉足的泰康等个别险企外，大家似乎在怎么赚钱、多少年回本等商业及盈利模式上，并没有一个清晰的概念和共识。目前，在投资养老产业这一问题上，保险机构普遍存在“摸着石头过河”、“边走边看”的心态。

　　目前，国内多数保险公司参与养老地产走得都是高端路线，这也意味着投资大、周期长、风险高。在这种高举高打的重资产投资模式下，保险公司必然会面对土地、建筑、运营等成本的挑战。

　　尽管老龄化进程催生了大量的养老需求，但现在还很难对建设高档养老社区的投资回报率、投资回报周期做出准确判断。对于对外公布的投资收益率预期和盈利周期，有保险公司相关人士私下向记者表示：这只是一个粗略预估。

　　并且这些预估出来的数据，是建立在入住率达到比较高的水平假设上得出的。

　　那么，现实情况又能否达到保险公司的心理预期？从记者了解到的情况来看，目前配套成熟、开发建设较早的几家保险公司，养老社区的预订情况基本符合此前预期；但也有机构人士私下透露，预订情况不尽如人意，并非如传闻中的供不应求，“中国人习惯了居家养老，传统养老观点的改变并非一蹴而就”。

　　事实上，保险机构参与养老产业还面临着以下挑战，包括宏观经济风险、金融体制改革有待深化，金融产品有限，风险与收益如何平衡，经验及人才相对匮乏等。

　　业内人士对此深有感触。一家中资保险公司负责养老社区投资的负责人直言，从实践经验来看，养老产业和寿险行业差别较大，如何在寿险公司统一管理下，探索出一条符合养老行业发展规律的管控体系和模式，尤其是养老社区后期的运营管理，远比酒店和商业地产复杂，这需要大家不断实践和努力。

　　监管层开始调查摸底

　　随着越来越多的保险公司开始蜂拥养老社区，背后所隐现的风险也已经开始引起了监管部门的注意。

　　记者从业内了解到，为全面掌握了解保险养老社区投资、运营等情况，保监会专门制定了《保险养老社区统计制度》，并于近期下发至保险公司，保险机构投资养老社区所涉及的六十多项指标将被纳入监管。

　　被纳入统计范围的，既有保险公司直接投资或具有实际控制权的保险养老社区项目，也有保险公司间接投资并且不具有实际控制权的养老社区项目（包括保险养老社区项目和其他养老社区项目）。

　　据了解，《保险养老社区统计制度》从2015年1月1日起正式实施，保险公司将按季度向保监会报送保险养老社区统计报表。