意大利购房移民不设门槛 十几万欧能成功(组图)

　　Villa Raimondi大宅后花园，鲜花盛开美不胜收，这座百年大宅已经拆散来卖，顶楼单位30多万欧元可以买到。
　　与广州设计的Loft不同的是，Loft art studio的每一户占据两层，但上下层均有独立门口进入。
　　Villa Raimondi大宅已经有不少业主入住，近5米高的大铁门让人有深宅大院的感觉。房子内部还有18世纪的壁画（小图）。
　　圣彼得农庄环境优美。

　　意大利购房移民不设门槛十几万欧元也能成功 但对经济实力设高门槛 近两年来自中国的购房者增势迅猛

　　《家天下》记者天下行之意大利

　　作为欧元区第三大经济体的意大利，自2011年下半年被卷入欧洲主权债务危机以来，成为受危机冲击最为严重的欧元区国家之一，经济合作与发展组织近日发表的最新经济形势评估报告显示，欧元区正在走出衰退，显露复苏势头。意大利国家统计所则宣布，国内生产总值（PIB）二季度的降幅小于预测，工业生产再次上升，经济学家和政府成员皆认为意大利遭遇的最严重衰退正在缓解。相对于其他国家明确清晰的购房移民政策，意大利是欧洲各国购房移民政策中较特别的一国，它对欧盟外的人士购买意大利房产的总值不作限制，但却对拟申请居留人士的收入作出高限制，申请居留许可的人士必须提供年收入不低于3.1万欧元的非工资性收入证明。记者在采访中发现，在意大利购买房产门槛不高，但获得长期居留的门槛却不低。

　　意大利位于欧洲南部，包括形状狭长像靴子似的意大利半岛以及西西里岛和撒丁岛等岛屿。北边与法国、瑞士、奥地利和斯洛文尼亚接壤。提起意大利，人们立刻会联想到历史上显赫一时的古罗马帝国、于公元79年毁于维苏威火山大爆发的庞贝古城、闻名于世的比萨斜塔、文艺复兴的发祥地佛罗伦萨、风光旖旎的水城威尼斯……如今，在意大利各地都可见到精心保存下来的古罗马时代的宏伟建筑和文艺复兴时代的绘画、雕刻、古迹和文物。其房产也是多种多样，有最新建造的公寓、洋房，也有历史悠久的老宅。而我们本次采访主要选择了意大利的第二大城市、号称全球居住最昂贵城市排名12的米兰，作为意大利经济最活跃的地区，米兰的房产吸引了不少中国人投资购买。

　　文/图：本报特派记者 李凤荷、刘丽琴

　　300多万元人民币也能成为百年贵族大宅的主人，请扫庄园看楼视频二维码

　　政策解读

　　意大利：不设购房门槛

　　非工资收入需3.1万欧以上

　　两种方法

　　移居意大利

　　1. 五年期旅游签证：允许五年内任意出入意大利。但该签证允许每6个月在意大利居住最多90天，每五年更新一次。

　　申请流程：选择心仪房产赴意大利查看相应房产支付订金（如果最终没有取得签证，全额返还）核对相关材料申请相应签证获得签证支付其余房款。

　　2.非户籍选择居留许可：允许在意大利停留居住任意时长，要求每年入境意大利至少一次。申请条件：31000欧元/年的收入证明，该证明可以是租金收入、股份收入、年金或养老金收入以及其他各类收入，但固定工资收入不可作为该申请的资金证明。

　　申请流程：选择心仪房产来意大利查看相应房产支付房产订金（如果最终没有取得签证，全额返还）核对相关申请材料申请非户籍选择签证获得签证到意大利后使用签证换取选择居留许可支付其余房款。

　　根据规定，一个拥有自由收入的非欧盟国家籍的公民，如果在意大利购买房产，可以向意大利驻当地大使馆申请“选择居住”类的签证，前往意大利生活和居住，这类签证也适用于此人的配偶和未成年子女，持有这类签证每年可在意大利居住6个月或者更长时间，但不允许打工。购买房产后经常到意大利短期居住的中国公民，可以申请申根条约国国家的长期旅游签证，最长5年。这类签证适用于在意大利置业并经常往来居住的人士，持有申根条约国的签证还可以前往其他欧洲的申根国旅行。关于申请此类签证的信息和所需材料，可以登录意大利驻华大使馆签证处的网站查询（https://www.italyvac.cn/checklists.aspx）。而申请“欧盟永久居留”则必须参加语言能力的考试，五年期的“长期居留”在更换“欧盟永久居留”时也必须按规定参加意大利语考试。

　　符合申根国协议政策延续性强

　　意大利买房移民，买房是必要条件，而非充分必要条件，申请长期居留许可的家庭必须拥有与家庭人数匹配的自有房产，如无子女夫妇需要一房一厅，有子女需要为每名子女准备一个房间。另外需要提供非工作性的投资收入如收租、股息等，年收入在31000欧元以上。据意大利地产人士表示，在购房移民政策中，意大利并没有对购买房产的总值作出限制，是为了符合申根国的协议。只是在获得长期居留签证的审核过程中，购买的房屋必须与购买人的身份、家庭结构相匹配，必须是符合逻辑的，比如没有孩子的夫妇可以购买一房单位，但如果有孩子的三口之家也是购买一房单位居住就可能不能通过审核，最终无法获得长期居留签证。事实上，凡是能够提供月收入2200欧元的外国人，申根签证国都可以提供一年多次进出的旅游签证，而3.1万欧元的年非工资性收入证明，则足以获得5年期的旅游签证。在意大利，购买房屋且可以提供有关收入证明，则可以获得该国的居留许可。一名意大利人士表示，其他一些欧盟国家以购房作为唯一的居留条件，貌似“卖居留”，其实可能违反欧盟协定，有关政策可能随时会改变，而意大利有关政策符合有关协定，政策延续性强。

　　业界对话

　　米兰成交跌两成

　　房价仍保持相对稳定

　　据介绍，最近几年，在意大利的中国人社区明显壮大了许多，米兰的华人圈已经形成，相应的语言、教育和社会服务机构等问题，也已经解决或正得到改善，即使不会意大利语也能融入当地生活。

　　记者在米兰的街头时不时就能碰到中国人，而中餐厅在当地也相当受欢迎。据悉，在意大利有许多报纸，电视频道以及其他形式的媒体增设了中文版或中文频道，这些媒体向在意华人提供了丰富多彩的意大利日常生活报道。同时也涌现出专门针对中国人购买意大利房产的服务公司，在参加展会的过程中，敏感地发现这一商机的意大利世通集团就很快开展了为中国人在意大利投资购房的服务，不仅在上海成立了分公司，还准备进军广州。

　　中国购房客近两年大增

　　意中商会理事、意大利世通集团主席安德烈向记者透露，该公司从2010年开始推动买房移民，而有关政策至今年5月正式落实。他们也是今年开始重点开展中国业务，目前共有10多名中国内地客户通过该公司购买意大利房屋，主要集中在米兰附近。购买意大利房屋的主力为中国中产阶级，这些客户中70%以上的人有移民需求，一般购买30万~40万欧元的房屋，同时也有富豪求购富人区度假房产，房屋价格百万欧元起步，如卡布里岛价值两亿元人民币的别墅。安德烈表示，以往多为欧美人士购买意大利房产，近年“金砖4国”（巴西、俄罗斯、印度和中国）到意大利投资房地产的人数大增，最近7~8月印度卢比相对欧元贬值20%,当地富人纷纷考虑转移资产持有，而中国投资客则是近两年有很大提升。目前，在意大利的中国买家占海外投资者比例大约为20%，主要是以早期来意大利落地生根的温州和福建人为主。购买人基本是一次性付款，因为经济危机，目前意大利本国人购房都难以获得贷款，外国人就更不用说了，不过一些商业物业项目的投资可以在公司的帮助下申请贷款。

　　意大利人也爱买房 成交下跌多因贷款难

　　据悉，意大利罗马和米兰两市的房产价格在意大利最高，世通集团提供的数据显示，米兰核心区的房价在1万~2万欧元/m2，次中心区房价在6000~10000欧元/m2，而郊区则在2500~5000欧元/m2。

　　一份房地产发展现状的社会调查报告显示，受持续经济危机影响，米兰市和伦巴第大区（LOMBARDIA）房市降温，销售量明显减少，但是房价并没有明显下降。业内人士表示，造成楼市降温的主要原因是贷款难，各金融机构严审贷款申请，购房人申请贷款难度增大，成功率极低。据悉，意大利贷款专用网站的调查显示，上半年95%的房贷申请遭拒绝。意大利税务总局房地产研究所的统计数字显示，2013年1月至3月，房产交易减少25.8%，目前意大利房市已经回到1985年的水平。世通集团的市场经理Marco表示，相对于其他国家，意大利的房价还算比较稳定，涨跌幅度一般不会太大，受欧债危机影响，2011年意大利房价跌了1.8%，2012年跌了3.6%。

　　2015年世博会为房地产带来利好

　　投资意大利的优点在于政治较稳，福利医疗教育水平较高。而意大利的房价之所以能保持平稳，主要是因为意大利本土对房地产投资在西方人中算比较高的，当地居民自有房屋比例达70%，但若有多余闲钱，意大利人却不会购买几套房产投资或投机，因此房地产市场价格较稳。比如米兰的房价，从2000年到目前的长期走势来看基本是年升2%~3%,虽然在欧债危机之下交易量减少了15%~20%,但庆幸的是价格较稳，目前米兰老城区房型比较稀缺的单位还有上涨的趋势。在Marco看来，2015年在米兰举行的世博会将是地产升值的一大利好，世博园在米兰西边兴建，目前西南片区房屋单价已达八九千欧元一平方米，与市中心看齐，涨势较快。从米兰市的楼价来看，中心区域大约1万~2万欧元/m2，越往外扩价格越低，离市中心大约三四站地铁站的Turro地铁站附近房产价格在三四千欧元左右，与广州市中心二手房价格相当。

　　米兰楼市直击

　　住5万m2大庄园 三百多万人民币就能实现

　　登录意大利房产中介的网页或是打开有关公司的宣传资料，你会看到意大利的确有林林总总的房产可以选择，由于该国对购房居留没有做出具体要求，中国人可以选择的范围非常广。有中国富豪委托中介寻找一千多万欧元的卡布里岛独立大宅；托斯卡纳包含橄榄园和葡萄牙酒庄的大别墅价位也在亿元人民币左右；至于翡冷翠几百年的古董大楼，你也可以当游览项目前去一看。

　　米兰位于阿尔卑斯山南麓，东邻威尼斯，西靠都灵，南部是热那亚，北部是科莫湖。米兰是意大利第二大城市，全国最重要的经济中心，有“经济首都”之称，是主导意大利经济、工业的现代都市，现今已是欧洲最受瞩目的城市之一。本报记者在米兰看了足足有6个项目，适合不同投资者的要求。在国外买房，很多人考虑的是即使不自住也要方便打理，有酒店式管理的公寓类房产因此就很受欢迎，而历史悠久，曾是贵族们传承的意大利老宅更是在国内少见的房产类型，购买这类房产与在国内的购买体验完全不同，却也慢慢开始被一些有文艺范儿的国内买家接受。

　　公寓选择多 多提供返租回报

　　既想购房获得身份，但不想长期居住，又想通过房产投资获得一定回报，酒店式公寓一般是较好的选择。在米兰的酒店式公寓选择较多，价格也是丰俭由人，由于市场不景气，公寓也都推出返租回报的服务。

　　华美达广场酒店公寓：返租回报3厘左右

　　记者到达米兰采访时，刚好是世界闻名的米兰时装周闭幕之际，下榻位于米兰市区东北部、距离著名的大教堂购物街只有三站地铁站（含转线）的华美达广场酒店，该酒店在时装周期间一房难求，价格在200欧元上下。酒店有D和E栋公寓可供出售，房价面积跨度颇大，包括从45平方米的一居户型到245平方米的阁楼复式。

　　记者在45平方米的一房一厅和75平方米两房一厅的板房内看到，所有单位都配备了家私家电，其超大阳台更是让人印象深刻，45平方米的一居室单位阳台面积有七八平方米，75平方米的两房单位估计阳台面积在10平方米以上，因为喜欢享受室外的阳光和空气，意大利的房屋设计通常有很大面积的阳台，而阳台的面积则按三分之一或二分之一等不同比例计算入总房价。据世通公司中国销售部的孙文静介绍，外国人购买该酒店公寓每年养房费用非常低，只需交230欧元房屋保险。若是自住，每年管理费5000欧元；若是委托酒店出租，返租净收益3%。华美达广场酒店项目于2010年6月开售，正值欧洲危机起点，96个公寓单位至今才售出大半，其中45平方米的mini户型最好卖。从整年来看，酒店房间出租率为75%,在时装周等高峰期出租率高达95%。45平方米的一居室价格在18万~27万欧元之间，两房30多万~100多万欧元。据了解，华美达广场酒店所在的区域周边房价约为3000欧元/m2，酒店定价与周边房屋相当。

　　市中心豪华公寓：

　　单价过万欧元

　　全屋阿玛尼家具

　　记者在米兰市看的San pietro d"orto高档服务公寓，则是公寓中的高端项目了。项目到米兰大教堂购物街步行仅需3分钟，该购物街于米兰的地位犹如广州市北京路。该项目楼高7层，20个单位已售出13个，7个委托酒店包租，6个自行出租。由于该单位都是酒店户型，基本上都为一房单位，面积从45平方米到65平方米不等，房间内设开放式厨房，并巧妙地设置了活动拉板，拉开拉板就可将厨房完全遮住。其高端的地方除了位于寸土寸金的商业街，也表现在其全屋家私为Armani 出品，更配有可用手机操作的智能调控系统，低调奢华。

　　该单位销售单价过万欧元，45平方米的单位售价为50万欧元，50和55平方米的单位价格在50多万~60万欧元之间。在二楼的特色单位，65平方米的房间带半露天的大露台，有一玻璃阳光房，售价70多万欧元。该酒店设固定包租计划，今年开始回报提高到5%，购买一个60万欧元的单位，房屋的租金基本上可以用作申请居留所需的年收入3.1万欧元。

　　Loft公寓:

　　单价4000欧元 区域楼价4年未变过

　　外国电影中常见建筑物做Loft设计，广州的Loft公寓也是销售得如火如荼，这回记者在米兰也见了一个全栋为Loft设计的公寓楼—Loft art studio。

　　项目位于米兰市东南边，8层高的Loft,共分4层出售，与广州设计的Loft不同的是，每一户占据两层，但上下层均有独立门口进入，每一层都可以通过电梯到达。记者先后看过两个单位：90平方米，开价36.8万欧元；160平方米，66万欧元。

　　据悉，一位上海投资者购买了一个90平方米的单位，正有独立间隔上下层的打算，他们希望上层自住，下层出租，只需要自行在屋内把上下层间隔的楼梯口封死即可。该发展商为买家提供全套DIY服务，地板颜色、间隔均可改动。记者询问了一下中介人士，Loft大楼旁边有一栋次新住宅，4年前售价已为4000欧元/m2，目前Loft全新出售，单价也是在此价位。

　　特色老宅 平民价格也有贵族享受

　　意大利的建筑分很多等级，他们也特别注意对传统建筑文化的保护，所以有一类房产与国内的房产很不同，那就是那些有故事的老宅，据孙文静介绍，由于文化差异，中国人对这类老宅的接受度还在慢慢培养中，因为拥有此类单位，需要按照意大利的相关文化保护规定对老宅进行维护，维护费用相当高，但不少客户看了这些老宅中的精品后都特别喜欢，当然其价格也是不菲的。而由于经济危机，就连意大利政府都因债台高筑，计划拍卖50个历史古迹，套现4.25亿欧元解困，当中包括位于首都罗马100公里外、有近千年历史的中世纪“奥尔西尼古堡”，标价1500万欧元，威尼斯东北面的帕卢迪圣贾科莫岛及米兰附近建于18世纪的“米拉贝洛别墅”等，一些传承了数百年的贵族豪宅也开始低下了高贵的头颅，科莫湖附近不少大宅因售价太高市场接手能力差，只好改造成若干个小单位出售，30多万欧元的价格也能住进曾经的超级豪宅了。

　　市中心百年老宅：全新豪装二手豪宅出售

　　在米兰市的看房行程中，Plinio街3楼住宅给记者留下最深印象。该栋大楼已有120年历史，为百年老宅，从古旧的厢式电梯就可见一斑。拟出售的单位140平方米，售价125万欧元。

　　屋主为建筑师，豪装房子，光家具就花了7万多欧元。全屋水晶灯在威尼斯老品牌穆拉诺玻璃作坊订制，客厅水晶灯大小为客厅三分之一，符合黄金分割，等待了三个月才有货。客厅窗帘装饰流苏，均是手工制作，由丝绸名乡科莫出品。入门玄关处流水设计，潺潺流水声荡涤心灵。楼高3.7米，分外舒畅。客厅面街，作双厅设计，装有两个高落地窗。厨房用料高档，为全钢制造。厨房带一生活阳台，面向幽静的院子。主卧有火炉位，以专门酒精为燃料，可有真火效果。这条市中心大街为意大利达官贵人的居所，国防部长、财务高官均在此居住。屋主还给记者演示了全屋的智能控制，屋内客厅和走廊处安装三个摄影头，可通过软件远程遥控，即使身在中国都可以通过软件监控屋内情况。屋主因父母希望在米兰外居住且兄妹二人已赴美工作，故出售此宅邸。

　　贵族豪宅：拆散零卖 300万人民币住庄园过“土豪”生活

　　托斯卡纳独栋庄园加橄榄园和葡萄园，盛惠亿元人民币；富豪求购的卡布里岛别墅，动辄也需要亿元人民币，相当于千万欧元以上……有没有一个花费便宜又可以过上“土豪”的生活？在米兰，的确存在这个可行性，且投资门槛只需300万元人民币左右。在市中心一天密集看了5个盘后，记者一行终于悠闲地坐上城际火车，到Fino Mornasco站附近看Villa Raimondi大宅。

　　从米兰Cardona地铁站上方的城际火车站出发，42分钟即可到 Fino Mornasco镇，若是开车的话，车程也与坐火车时间相若。从火车站步行800米即可达到Villa Raimondi大宅，该大宅建于18世纪，距今已有差不多300年历史，家族的族徽还在建筑上显示着当年的荣耀。老实说，只是围着一半的围墙我们就足足走了近10分钟，可见占地5万平方米之大。该大宅院占地5万平方米，建筑面积仅有5000平方米，由当地人投资开发，把5000平方米的大宅分拆成23套单位出售，12套已售，11套待售。

　　从近5米高的大铁门步入大宅院，即刻体验到高门大宅的感觉，首入眼帘的是一个过万平方米的大草坪以及纯白巴洛克式风格的主楼，中介表示，一位想找米兰独栋别墅的内地富豪来到该宅院看楼即心仪不已，可惜大宅院已经分拆出售。进入大宅院主楼，内部已经分隔成若干单位，但仍能看出当初的奢华，大厅、偏厅一个接着一个。一楼层高5.4米，间隔出来的每个单位都可以做复式设计，一楼天花板的壁画在18世纪建造时画下，修复后至今仍栩栩如生。记者在这栋大宅看了多个单位，一楼200平方米的复式单位，可间隔出楼下一房和楼上两房，售价100万欧元，管理费12000欧元/年，包取暖。阁楼单位最便宜，30万欧元，75平方米，一室一厅两卫，符合夫妻两人无子女的居留需求。另外一个阁楼单位90平方米，40多万欧元，一年管理费为4000欧元。虽然大宅部分单位仍处于改造之中，但的确可以看到小部分单位已有人居住。

　　据投资商表示，目前已出售的12个单位中，大部分买家为意大利人，有两三户瑞士人购买大宅单位作度假用途。Fino Mornasco 距离科莫湖只有9公里，据八卦人士透露意大利著名国脚巴洛特利就在该小镇居住。投资者在2002年买下该大宅，花了8年修复，预计该栋大宅院若是整栋出售的话，大约可报价2000万欧元。大宅副楼为红砖别墅，建造时间更早，在15世纪。主楼白色巴洛克建筑在改造时还加装了电梯，住阁楼也不用爬楼梯。

　　除了大宅院主体建筑由投资者改造外，大宅院所附有的泳池、更衣室、碉堡、网球场仍保持往日原样。据了解，这里曾经居住过 Innocenzo11世教皇、统一意大利的民族英雄加里波第(Garibaldi)，还有教皇Pio九世等，如今寻常百姓只要花30多万欧元即可过上昔日“土豪”的生活。

　　郊区洋房

　　价格实惠享受宁静

　　想离开市中心的喧嚣，不少人选择居住环境更好的郊区，离米兰中心区不算远的区域有很多是富人选择的居住区，这里的生活配套齐全，风光更好，价格也比较实惠。

　　北京客20多万欧购两房办长期居留

　　市中心20多万欧元只可以买到四五十平方米的小公寓，但在离城25公里和15分钟轻轨的米兰省利斯卡特区域，20多万欧元已经可以买到一个70多平方米的阁楼单位。记者随中介人士来到圣彼得农庄，该农庄有七八十套单位，面积在60~90多平方米，85%售出，这里的房屋是传统的意大利农庄风格。值得一提的是，该农庄的售楼部原为乡村小教堂，被投资者一并购入后改造成圣彼得农庄出售，小教堂则变成售楼部。整个小区宁静温馨，走入大门就见不怕生人的小猫跑过来亲近人。

　　据悉，一位来自中国北京的投资者购买了一个70多平方米的两房单位，外望农田。据中介表示，该投资者已顺利获得5年多次往返的签证，长期居留也已批出。据了解，该处房屋月租750欧元，按20多万欧元购入价计算，回报比市中心公寓要高，约在5%左右。且每年管理费只有800欧元，车位免费用。

　　购房贴士：

　　精装房都是个人定制型

　　首套房无房产税

　　米兰是著名的时尚之都，就连房产也讲究个人定制，业主不仅可以自选装修风格，连户型都可以度身定制。虽然楼盘都是精装修交楼，但我们看到的单位很多都是毛坯状态，据楼盘的开发商介绍，这是因为每套房子都需要在客户购买后根据他们的要求完成装修，从地板、门的颜色，到户型格局都可以根据购房者的需求来更改，只要不是比如增加一个厕所之类的大变动，这些改变和选择都是免费的，是包含在房价中的。业内人士表示，意大利房产的质量非常高，一般十几二十年都不需要考虑翻新维护的问题，而他们也深谙中国人的购房心理，一直强调所有的装修材料都是意大利制造。

　　目前很多去意大利购房的中国人，都有移民的需求，而且有移民需求的人很大一部分是出于孩子教育的考虑。记者采访发现，在意大利购买房产门槛并不算高，十几万、二十几万欧元就能实现，而且今年夏季意大利取消了首套房的房产税，外国人在意大利购买的首套房也不需缴纳房产税，房屋持有成本主要是要交物业管理费，物管费根据物业的性质从一年几百欧元到几千欧元，不算太沉重的负担。但要在意大利生活享受当地的公办教育对语言方面却有要求。获得了长期居留可以申请当地的公办学校，但当地的学校是使用意大利语教学，意大利公办幼儿园还有优先照顾贫困家庭孩子的政策，但一些孩子因语言问题难以适应，所以大部分人都是选择私立学校，私立学校可以使用英文教学。

　　那么在意大利买房还有其他风险吗？选择错了房产是否会影响长期居留权的获得？经办了不少中国人购房案例的世通集团主席安德烈和市场经理Marco表示，购房只要符合家庭居住匹配度，对获得长期居留权不会有影响，他们接触到申请失败的案例，主要原因是提供了虚假的收入证明、无犯罪记录等材料。在意大利买房最大的风险是选择了不好的物业，或是性价比低的物业，他们给中国买家的建议是，最好还是够买新房，因为在户型设计、装修节能等方面会更好。 (来源：广州日报)

https://money.sohu.com/20131108/n389794575.shtml money.sohu.com false 大洋网-广州日报 https://gzdaily.dayoo.com/html/2013-11/08/content_2445627.htm report 14148 米兰的流动集市也是城市一景。VillaRaimondi大宅后花园，鲜花盛开美不胜收，这座百年大宅已经拆散来卖，顶楼单位30多万欧元可以买到。科莫湖区是很多意大利