天价车位变奢侈品消费 投资成功个案不到两成

　　在寸土寸金的都市中，有个车位停车成为有车一族首要考虑的问题，但是车位成为奢侈品，令车主大叹买不起。

　　分析称：车位只是消费品不是投资品 投资成功个案仅占10%~20%

　　本报讯 (文/记者林琳 图/王维宣)昨日，南京日报网爆出南京“天价停车位”，报批价格每个达80万元。无独有偶，广州珠江新城车位最新报价达70万元，车位摇身变为“奢侈品”。房地产投资专家认为，买家一定要算清一笔账，买车位还是租车位更符合自己的理财规划。

　　捆绑销售成盈利模式

　　据了解，市场上的车位买家主要有两种，一种是消费型，如家住淘金东某高档小区的陈先生，三四年前以近30万元的价格买下了一个车位，并以800元/月价格出租，实行“先投资后自用”的计划。以投入成本计算，陈先生的车位的租金回报率为(800元/月×12个月)/30万元左右×100%=3.5%，虽然回报率甚低，但他了解到该片区车位紧张，住户与车位完全不成比例，车位供求压力越来越大。此后三年，他的车位租金从800元/月一直升到1300元/月。

　　第二种是投资型。冯先生七八年前就看中了车位市场，他的盈利模式是在二手市场和拍卖市场上寻找捆绑销售的车位，和朋友一起合资买下后，转手在二手市场上卖出去，赚得第一桶金。当时正是拍卖市场最红火的时候，市场上经常出现这种捆绑销售的车位标的。如2006年时，拍卖市场上出现东山区“豪贤苑”A栋地下停车场负一层53个车位标的，面积为2015.46平方米，起拍价为715.5万元。2009年中，南方证券大厦10个车位以160万元起拍，东风西路东方金融大厦10个车位以119874元/个的参考价起拍。

　　车位价格受供应量影响

　　满堂红市场部高级经理周峰分析，一般小区的车位和住宅数量配置是1：3或者1：3.5，部分高档住宅区的配置是1：2.5，在供应量远不能满足住户停车需求量的小区，发展商或小业主可以把车位的售价开到一个相当高的水平，一个12平方米的车位，可以卖到60万元，部分子母车位甚至叫价75万元。

　　目前广州市区的车位价格水平到底如何？根据满堂红数据，目前珠江新城部分楼盘的地下车位，面积为12平方米左右，售价普遍为70万元，可以算是市内车位售价比较高的板块。天河北板块的车位，最高售价是60万元，但普遍在40万元以下，像金达苑、嘉怡苑、御晖苑等老式盘，地下车位的售价是28万~30万元/个。“车位的价格主要受供应量影响，其次是受公共通道的宽度影响，部分通道较窄的停车场，对住户的吸引力会下降。”

　　投资分析：老城区车位

　　超44万元不划算

　　记者了解到，由于现在车位的租金受到物价局的指导价影响，不可能漫天开价，以一个12平方米的车位为例，今年在老城区一般的租金是1100~1400元/月之间，在次中心区一般是800~1000元/月之间，郊区一般是500~800元/月之间。周峰分析，若按租金×月份÷车位价格+投资回报率的公式，如果租金水平为1100元/月，则车位售价如果高于44万元，车位的投资回报率就不如一年定期存款的利率(3%)。如果租金水平为800元/月，则车位的售价如果高于32万元，投资回报率就无法达到3%。如果租金水平为500元/月，则如果车位售价高于20万元，投资回报率也无法达到3%。

　　中原地产项目部副总经理黄韬曾表示，从过去的操作经验看，车位投资的成功个案少之又少，估计只占整个投资市场的10%~20%。“车位对大多数市民而言，都是使用品，而非投资品，自家有车要停放，自然对车位产生需求。”周峰分析，车位投资，一般是要建立在大批量的购买行为基础上，单个购买，成本太高，“如果资金充裕，把一个停车场或超过15个车位的捆绑物一次性购下，再分拆出售，只要产权清晰，地段合适，肯定能产生可观的转售利润。”