“尊敬的客户您好，现向您推荐四川信托和达城建项目，18个月，按年付息，年化收益100万9.5%，200万10%，300万11.5%。”每隔一周，刘洋的邮箱中总会出现一封房地产信托产品推荐，承诺年化收益最低也在9.5%。“这么诱人的投资收益，真的能兑现么？”眼见自己的资金被深
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深套牢在股市中，想拓展其他投资渠道的刘洋，一面心痒难忍，一面又怕深陷谎言。
中融国际信托有限公司日前因为“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”不能正常回款，不得不走向拍卖抵押资产的道路，成为信托资产拍卖的首例。业内专家提醒，投资高收益率的房地产信托需要三思而行。
中融信托折戟“凯悦门”
12月12日，在山东省高院，举行了一场拍卖案，标的物是位于青岛奥帆中心旁的大型高档城市综合体青岛凯悦中心。
根据法院公告，这次凯悦中心被拍卖的资产，包括青房地权市字第201226039号项下商业1-5层房产，青房地权备字2012第67号项下96套公寓，以及凯悦中心配套的地下1层商场部分、地下1-3层车库部分。其中，属于中融·青岛凯悦的抵押物为凯悦置业提供的凯悦中心商业1-5层。
山东省高院对此案的描述为“中融信托与凯悦置业的借款担保合同纠纷”，实际上，这是房地产信托首例信托抵押资产处置案例。
据当天参与拍卖的人士透露，住宅最终拍卖成交的房产为96套公寓中的6套，且成交价格几乎都是法院拍卖底价的保留价，成交总金额不过1千多万元。至于其他物产，由于多是200到400平方米的大户型，单价在每平方米30000元到40000元之间，总价较高，因而无人问津。
中融信托，一直是房地产信托发行的“先锋派”。根据当年发行时的项目合同，中融·青岛凯悦信托项目成立于2010年10月，募集规模为3.845亿元，预计年收益率为10%左右。其中认购金额在100万到300万之间的，预期年化收益率为9%；认购金额在300万元以上的，预期年化收益率为11%。该信托计划资金用于凯悦中心项目的建设及受托人与凯悦置业约定的其他合法资金用途，其保障措施是凯悦置业以其持有的“凯悦中心”在建的1-5层商业裙房抵押给受托人。
令中融信托和凯悦置业都没有想到的是，2011年起，国家陆续出台了一系列针对房地产行业的宏观调控政策，凯悦置业由于定位过于高端，一直销售不畅，直到项目封顶后仍然没有足够的销售回款偿还募集资金。在遍寻不到下家接盘的困境之下，最终，中融信托不得不提请法院进行拍卖。
鄂尔多斯深陷房产噩梦 凯悦中心拍卖案，仅仅揭开了房地产信托风险的冰山一角。
据了解，中融信托还在鄂尔多斯发行了伊金霍洛旗信托项目，目前能实现正常兑付的可能性也无限接近于零。
该项目2011年5月10日成立，规模为11.64亿元，存续期限2年，资金用于向鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司增资，完成增资后，中融信托合计持有凯创地产96%的股权。募集资金用于伊金霍洛旗棚户区改造项目的拆迁及建设，还可用于位于铁西区的“城市之巅”项目。
但据鄂尔多斯本地人介绍，伊金霍洛旗棚改项目尚未完成，距离建设还遥遥无期，而“城市之巅”项目目前也已经停工了近一年。
“曾经鄂尔多斯家家放贷，如今鄂尔多斯户户讨债。”当地人武玲告诉记者，很多债权人已经去了打非办报案，但还有很多人没走那个路径，因为是很好的朋友，未来还要相处。尽管处于讨债老手，但武玲每月只能讨回2万元的欠款，以抵平了自己欠着银行的贷款。
某商业银行一位参与房地产信托项目的高管人士告诉记者，目前存在潜在兑付风险的信托项目，大多是2010年四季度发行的项目。在当时国家开始收紧房地产银根的情况下，房地产信托由于发行门槛不高，而信托公司的风险控制也基本流于形式，成为开发企业的绝佳融资渠道。“只是由于监管层一直对此高度重视，大多数遭遇兑付风险的信托产品在到期前就会通过找买家接盘、信托公司自行接盘、发新还旧等方式找到了出路，再加上下半年起楼市销售的回暖，所以目前并没有出现大面积的兑付危机。”
新信托收益率
仍居高 在刘洋每周收到的信托产品推荐邮件中，房地产信托的预期年收益率依然可观。
比如，四川信托和达城建项目，18个月，按年付息，总规模3亿元，资金用于向青岛和达城建集团有限公司发放流动资金贷款。其中，认购金额达100万元，预期年化收益为9.5%；认购金额达200万元，预期年化收益为10%；认购金额在300万元以上，预期年化收益为11.5%。
而另一款名为泰新地产基金的房地产信托，资金投向浙江舟山临城新区的商品住宅项目，认购金额在100万元到300万元之间，预期年化收益就可达到12%，超过500万元的年化收益更高达14%。
普益财富研究数据显示，目前发行的信托产品中，房地产信托项目依然保持较高的收益率，大部分预期收益率均在10%以上，投资门槛最低100万元。
正因为预期收益率明显高过其他信托产品，尽管有种种关于兑付风险的警告，房地产信托产品仍然受到了投资人的追捧。根据用益信托工作室统计，在11月26日至12月2日一周内，房地产信托发行就突破100亿元。
用益信托办公室分析师李旸告诉记者，目前投资房地产信托需要注意两方面的风险。一方面是信托项目的还款来源，另一方面是信托计划的担保方。前者直接关系到本金的安全与否，后者则是前者出现问题后的保险屏障。
作者：赵莹莹 (来源：北京晚报)
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