住建部专家：现在房地产投机性需求基本被挤出

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，经过两年多的房地产调控，现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。

　　秦虹在参加海峡房地产论坛时表示，今年5月23日，国务院常务会议再次明确要稳定和严格实施房地产调控政策。这一轮从2010年4月15日以来的 调控政策，方向非常明确。第一，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归。第二，大力建设保障性住房，同时满足市场上一些刚性的自住性需求。

　　秦虹说，这次两年多的房地产调控政策出现了两大效果，一是投机性需求基本被挤出了市场。人们所买的房子80%-90%都是出于自用的，投机投资炒房的需求基本上被挤出市场。二是房价的上涨幅度得到了控制。

　　秦虹认为，未来中国房地产市场的空间还是很大，自住性需求、改善性需求的空间还是比较大，但市场的增长速度一定是下降的，不可能再像以前那样。越来越多的企业采取稳健的发展战略和财务模式，这是非常理智的一种投资行为。另外，在土地的招拍挂市场上，土地增值的空间也是非常有限了，那些专业化能力强和品牌信誉好的企业，在今后的市场中将会占据优势。

　　刚需人群发力土地市场升温 楼市年中迎窗口期

　　简介：6月上半月，包括天津楼市在内，全国大多数重要城市的楼市继续展现出成交升温趋势。与此同时，房价方面也出现了降幅趋窄的态势。更重要的是，进入2012年以来一直低迷的土地市场，仿佛一夜之间也“火”了起来。从广州到北京，从成都到上海，东南西北都有开发商在溢价拿地的新闻。

　　刚需人群发力土地市场升温

　　楼市年中迎“窗口期”

　　6月上半月，包括天津楼市在内，全国大多数重要城市的楼市继续展现出成交升温趋势。与此同时，房价方面也出现了降幅趋窄的态势。5月，70个大中城市新建商品住宅平均环比指数为99.87，从4月份开始连续两个月出现降幅持续收窄的情况。更重要的是，进入2012年以来一直低迷的土地市场，仿佛一夜之间也“火”了起来。从广州到北京，从成都到上海，东南西北都有开发商在溢价拿地的新闻。

　　“楼市成交量的继续回升，得益于首套房刚需入市后，改善性需求的跟进，相信不少投资需求应该也在寻找合适的入市时机。而那些资金充裕的品牌房企已经开始抄底优质地块。”中原地产(天津)三级市场部高级区域总监朱庆江在接受新金融记者采访时表示，7、8月份作为金九银十前的过渡期，房地产市场的政策和量价走势至关重要，将直接影响到下半年的楼市走向。

　　改善性需求入市

　　“红五月”之后，6月上半月的楼市依然“红火”。经中原地产(天津)投资顾问部对房管局公布的数据进行统计，2012年第24周天津新建商品住宅共成交1711套，成交面积18.4万平方米，环比上涨23.3%，成交均价10301元/平方米，环比上涨2.0%。二手住宅成交1112套，成交面积8.6万平方米，环比上涨6.0%。成交量的上涨，无疑带动了开发商的推房热情，当周新增商品住宅共13个项目，供应面积30.1万平方米，环比前一周上涨8.3%。预计7月份天津也将有20个项目开盘，其中纯新盘有12个，占预开盘总量的60%。各区域开盘数分布均匀，市内六区6个、环城四区7个、远郊五县4个、滨海新区3个。

　　支撑开发商推盘热情上升的重要依据是，近期推新房源的楼盘都取得了不错的销量。如河东区某项目近期推出其高层产品，一口价9600-10500元/平方米，与普遍维持在10000元/平方米以上的周边二手房源价格相比，体现出一定的价格优势，开盘当天交订金人数超过100位。河西区某项目近期同样推出高层产品，简装房源均价11800元/平方米。“开盘当天不少房源低于这个均价，甚至还有10000元/平方米以内的房源。排到我的时候200多套房源已经被订了130多套。”已在该楼盘订房的贾先生对新金融记者表示。

　　分析近日天津楼市情况，可以发现以下特点。一是市内六区相比其他几个区域卖得更好，二是大户型房源销售情况明显好于前几个月，三是打折促销依然是当前楼市的主题。据统计，仅6月16日、17日周末两天，天津就有9个项目相继开盘，开盘促销优惠最高达到9个点。而6月11日至6月17日天津市项目销售金额排行榜中，前三名楼盘分别为天津大都会、招商钻石山和仁恒海河广场，都是均价在15000元/平方米以上的市区高端楼盘，且多以120平方米以上的大户型房源为主。天津链家地产市场部经理李晓炜认为，近期的各种政策利好，包括存准下调以及降息等使得购房者欲望增强，购房门槛也进一步降低。对于市区项目销售靠前的情况则是因为市区项目的价格在同区域二手房市场影响的压力之下，开发商以价换量，价格合适，购房者可以接受。另外，市区拥有其他区域无法比拟的交通条件，各方面发展均衡，且发展时间较长，拥有较多学区，可以带动周边项目的成交。中国指数研究院天津分院分析师则对新金融记者表示，差别化信贷政策的进一步实施、存贷款利率下调，对住宅市场成交起到了明显的促动效应。

　　“楼市成交量的回升，一般都会遵循从首套刚需，到改善性刚需，再到投资性需求逐步入市的规律。经过前几个月首套刚需的释放，那些需要改善的换房族不少已经将手里的房子在二手房市场出手了，现在这些改善性需求正逐步进入市区新房市场。”朱庆江表示，至于接下来投资需求会不会入市，更多要取决于接下来一段时间的政策和市场走向。

　　高库存抑制涨价

　　随着成交量的回升，关于各种下半年房价即将上涨的传言开始在楼市中蔓延。而国家统计局近日发布的5月份70个大中城市住宅销售价格月度报告数据，也显示房价止跌企稳迹象。70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有6个，比4月份增加3个，二手住宅价格环比上涨的城市有18个，比4月份增加9个。70个大中城市新建商品住宅平均环比指数为99.87，全国新建商品住宅价格从4月份开始，已经连续两个月出现了降幅持续收窄的情况。

　　而买房人的心态也在近期发生了微妙变化。央行近日公布的《2012年第2季度储户问卷调查报告》结果显示，房价的下降空间确实在减小。不过并不代表接下来就是房价的上涨，虽然依然有68.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，但未来3个月内准备出手购房的居民占到受访者的15.7%，较上季度提高1.6个百分点，创下2011年以来的最高值。同时居民房地产投资占比由上季度的15.1%升至16.1%，预计下季度房价将上涨的居民占到20.4%，较上季度提高2.8个百分点。

　　“确实最近有很多买房人是因为担心接下来房价可能会上涨，而赶紧出手买房的。不过在我们楼盘来说，买房的除了首套房刚需，就是改善性需求，基本还没见到投资的买房人。”河西区某楼盘置业顾问对新金融记者表示。

　　“其实房价至少近期内不具备快速上涨的可能，最主要原因在于当前楼市库存量依然较大，且接下来的潜在供应量同样不小。开发商目前也只能是逐步减少进一步降价的动力，至于涨价应该还是比较谨慎。”朱庆江表示。据统计，截至5月31日天津住宅市场的可售量为143480套，住宅出清周期依然为29个月的最高值。国家统计局公布的数据显示，截至5月末全国商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，同比增长19.78%。今年一季度，仅146家上市房企总负债就高达1.49万亿元。对大多数房企来说，去库存依然比涨价更为重要。

　　6月突现久违“地王”

　　与楼市“回暖”相比，6月份以来土地市场显现的急速升温架势，更让人感受到一种“回暖”的预期。广州、北京、成都、上海，之前一直对土地市场慎之又慎的开发商们，在面对土地时似乎突然“狂热”起来。

　　6月5日，南京成交多宗地块，其中，位于南京南站附近的一幅住宅地块被万科以溢价2000万的9.41亿元拍得。6月6日，上海成功出让8幅地块，成交金额共计26.74亿元，成交面积共计38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价率高达435.5%。6月18日，恒大地产以13.22亿元的总价获得广州珠江新城地块，楼面地价高达3.29万元/平方米，溢价率达169%。同日，北京鹏辉房地产开发有限公司经过34轮报价，以2.785亿元竞得门头沟区龙泉镇F1住宅混合地块。6月19日，蓝光地产以9.4亿元拿下成都主城区的两块土地，6月20日，龙湖地产又以总价3.22亿，溢价率76.8%竞得成都主城区的另一块土地。

　　土地市场6月份突然转热，一是5月份楼市成交的持续回升，使开发商对楼市未来重拾信心；二是政府在推地方面增加推地数量，并且开始推出更多城区优质地块，控制土地面积和起拍价格。中国指数研究院监测的重点百亿企业中，实现单月月度销售额、销售面积同比均有上涨的共18家，较上月增加4家。销售额方面，世茂房地产、华润置地和融创均实现100%以上同比增长，同比增幅为负的仅剩两家；销售面积方面，恒大、世茂房地产、恒盛、金地、佳兆业、首创和融创都同比增长50%以上。销售额的提升，为房企拿地提供了现金保障。供地方面，仅6月上半月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市的土地市场推出586块，仅半月就环比5月多出239块，达到年内最高峰。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，政府将推出地块面积划分得更小，MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲，MINI地块能控制地块总价过高，开发企业相对容易接受，减少流拍的风险，与此同时，地方政府这种“低起拍价”让市场呈现出高溢价率现象，造成土地市场热销的表象。

　　“还是要谨防"地王"效应对房价带来恐慌性上涨的预期。这些高溢价地块基本以商业用地或商住混合用地为主，且地块不大，与2009年的土地成交热潮有着本质区别。”业内人士指出。

　　张宏伟更是将“地王”比作“魔鬼”。他表示，土地市场一旦频现“高溢价率”、“地王”现象，尽管这可以增加政府的土地财政收入，但是从楼市调控政策走向大局的角度而言，有可能引来房地产调控的再度收紧。

　　“如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向微调为主的时期转为再度收紧。”张宏伟表示。

　　商品房均价涨幅至多5%

　　经过近半年的低迷后，土地市场与楼市同样呈现出成交回升趋势，使得房价、地价基本触底的呼声逐渐强烈。“房地产市场触底反弹是各方形成保底共识的结果，宏观经济对房地产的依赖性深入骨髓。”知名财经评论家叶檀表示。上海易居房地产研究院副院长杨红旭也表示，按照目前的态势，如果说没有新的打压政策，那么整个市场成交的活跃度我认为还会继续延续下去，下半年的成交量可能会超过上半年，成交量持续反弹，价格跌幅总归会由大变小甚至最后不跌了，这些转变都可能会在今年完成。

　　与房价“触底”呼声相对应的，是不断出来强调调控和辟谣的相关部门。住建部、发改委、央行等部门相继出面否定动摇楼市调控的传言，然而这些强调，似乎并没有对市场产生多大影响。“调控部门本身也会比较纠结，一方面经济增幅下滑，需要刺激经济，房地产不能过度低迷，尤其房地产开发投资和新开工面积不能过度低迷，所以现在不会出台进一步的打压政策，但另外一方面，楼市成交回升逐步积累下，房价有可能反弹。”朱庆江表示，对于房价触底与否的争论，其实背后正是开发商、地方政府、调控决策部门、买房人等多方利益的博弈。

　　不过有一点可以肯定，今年房地产市场出现房价大幅上涨的概率极低。“刚性需求入场，不等于全面放开投资性需求，投资性需求才是房价暴涨的原动力，因此今年商品房平均价格上涨幅度不可能超过5%。”叶檀指出。摩根大通则在其发布的最新研究报告中预测，中国的房地产调控政策不会放松，并维持今年全国房价下降5%-10%，而部分一线城市降幅可达15%—20%。（新金融观察报）

　　58家上市房企质押116亿股 开发商拆东墙补西墙

　　有分析人士指出，近日上市房企大股东质押股权换取融资动作密集，或为企业套上一道“隐形枷锁”

　　近日，楼市触底反弹声音蔓延。对于大多数上市房企来说，库存和负债双高依然是比较头疼的问题，部分房企形势依然不乐观。

　　6月20日，多家上市公司密集发布公告，称质押股权换取资金。事实上，今年年初以来，沪深两市资本市场融资动作异常频繁。统计数据显示，从2012年初到6月21日记者截稿时间，沪深两市共有58家上市房企发布了公司大股东质押股权换取资金的公告，涉及股份约116亿股。

　　“上市房企依赖此法进行融资的动作暴增，这种"拆东墙补西墙"的资本运作方式将会给企业带来不少隐性风险。”某信托公司资深人士向记者表示。

　　接受质押方多为信托公司

　　据统计数据显示，截至目前，58家A股上市房企共质押股份约116亿股，平均每家质押股份1.32亿股。此外，在最近一个星期内，阳光城，天房发展和中弘股份三家上市房企就质押股权逾4.43亿股。

　　6月20日，阳光城发布公告，称公司于近日接到股东福建阳光集团、东方信隆、福建康田实业的通知，东方信隆以及阳光集团将所持有的本公司无限售流通股共计3260万股质押给江西国际信托股份有限公司，康田实业将其所持有阳光城5800股质押给中信银行股份有限公司福州分行，质押原因皆为融资。

　　此外，阳光城的上述三个股东在今年一季度曾先后6次质押给信托公司及银行共计约1.14亿股。至此，阳光城股东已经质押股权2.09亿股。

　　值得一提的是，上述上市房企股东对外质押比例不断飙升，甚至不乏知名房企。其中，天伦置业，广宇集团和实达集团对外质押股权比例更是达到了100%。荣盛发展、泛海建设、万泽股份、世茂股份等房企的大股东将其所持上市公司股权，对外质押的比例均在99%以上。

　　上述上市房企股东质押股份的接受方值得推敲。记者根据数据统计了解到，在175笔股权质押行为中，扣除尚未标注明确的6笔，接受质押方的身份约50家为银行，余下近120家多数为信托公司，极少数为民间投资机构。

　　如此看来，股权质押接受方身份中，信托公司和民间投资机构占7成以上，而银行，包括零售银行在内占比却不足3成。

　　企业生存套上“隐形枷锁”

　　“目前对于上市房企来说，以大股东质押股权的方式融资是非常快速的融资渠道，对于一些之前合作不错的企业，当日便可拿到资金，这对于"等米下锅"的房企来说，无疑是救命之粮。毕竟，即使楼市回暖，那也要开发商活下去之后，才能享受到这股暖风带来的福利。”上述信托公司资深人士对本报记者如是表示。

　　该人士进一步指出，事实上，不少中小上市房企已经把股权质押作为其融资的主要快捷便道，不遗余力地频繁使用。如新湖中宝、万泽股份等。据统计，今年以来，新湖中宝大股东先后质押股权21次，累计质押上市公司股份总数15.8亿股，业内人士把它作为靠 “典当融资”过日子的样本。

　　对此，上述资深人士表示，毕竟靠质押股权方式融资，成本相对较低，有一些一年成本甚至不足11%，这也是上市公司比尚未踏进股市的中小房企"活"得比较久的原因。但是频繁地挪腾资本，对上市房企本身来说，也存在很多隐忧。

　　实际上，多家信托公司的高层也曾对本报记者表示，信托公司成为上市房企股东质押股权的接盘者之后，各种问题也随之浮出水面。而今年信托本身就迎来了兑付高峰期，这对一些密集质押股权的房企更为不利。近期，北京华业地产因为10亿房地产信托到期无法偿还，一度进行债务重组的结果就是先例，况且这只是冰山一角。

　　上述信托公司的资深人士向记者坦言，虽然开发商“拆东墙补西墙”暂时保住了“自家院子”。但股权质押频繁，大股东可能会受制，甚至变更，股东动荡不安。从这一角度来看，部分房企旗下项目的开发进程和各项业务的经营节奏可能都受到很大影响，甚至一些项目有暂时搁置的风险，这无疑对开发节奏尤为重要的房企来说是一种非常大的隐患，甚至对部分房企而言，就是为其生存套上“隐形枷锁”。对此，有专家警示，投资者要睁大双眼。（证券日报）

　　朱大鸣：楼价正在重演2009年的疯狂惊天大逆转

　　五月和六月中国房地产正在进行迅猛转变，没有回暖只有从寒冬直接过渡到火热的盛夏。今后房地产的气候图也许会改变：四季更替取消，只留下热带的旱季和雨季。最近，北京正在经历着这样一场复制2009年的疯狂的惊天大逆转。

　　6月份的北京普通住宅签约均价也达到了21238元/平方米，环比5月份的19714元/平方米上涨了7.7%，再次突破2万元大关。而有记者屡屡收到消息称：“如果您这周不买的话，下周每平米就要涨400块了。”这是最近几天，记者接到的一个项目销售人员的电话。而在此前的很长时间内，记者接到的类似销售电话或短信，几乎都是围绕降价、优惠等内容。

　　有人称这是开发商导演的一出好戏，或许有些楼盘如此，但是，如果市场真的处于严重旱季，先试探的开发商无疑是找死的。楼市之所以出现如此逆转，更大程度上是整个气候的逆转。这种逆转首先来自于5月份的政策改变，而且还不是静悄悄的转变，是直接切换。房地产调控政策彻底被救市政策政策替代，只留下一个装点门面：即限制二套房政策，而明眼人都知道，这轮调控之所以前期没沦为空调，最重要的是限贷令和控制信贷发行。如今信贷政策改变，货币政策也经历了降息和降准，这些都已经明确传递出一个信号，市场预期要改变了。

　　果然，2009年出现的地王现象重现江湖。在广州市进行的这场土地拍卖中，经过18个开发商上百轮竞价，最终恒大以13 .22亿元的价格摘得珠江新城D 4-B 2商业地块，溢价170%，达到8.2亿元，折合楼面地价每平方米约3 .3万元，将广州此前的商业地王楼面价每平方米1 .7万元的纪录提升近一倍。不少地方也出现土地高溢价现象，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市的土地市场推出586块，仅半月就环比5月多出239块，达到年内最高峰。比如6月18日，北京门头沟地块以49.9%的溢价率成交，是现有土地出让溢价率政策允许的最高值。虽然绝对值还不算高，那是因为才刚刚开始。土地高溢价成交情况让人联想到2009年大量的央企拿着国家的信贷到处圈地称王的局面，当年人大会刚刚开过，地王就开始在北京此起彼伏，从而一举改变了当年的房地产低迷的情形，终结了房地产走向萧条还是走向盛夏的争论。如今地王们重出江湖，无疑是给房地产市场注入一剂兴奋药。

　　就在房价和地价抑制不住的往上涨的同时，部门大员们不停地喊停。有盘点称，6月19日，住建部网站挂出消息称，住建部将继续坚定不移的抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。“喊话”不止是住建部，在进入6月仅半个月时间内，央行、发改委、银监会等三部委也密集“喊话”，将继续落实从严的楼市调控政策。但各部大员们的喊停之声并不能阻止市场反转的情势，因为看准信贷投放量和货币超发是踏准楼市常识了。如果之前很多人还在迷恋各种分析，如今货币超发已经成为楼价上涨的基本常识了，连街坊大妈都知道了。喊话只要叫不停票子的增长，票子就将继续推动房价和地价上涨。这是这些年来多轮调控沦为“空调”的原因。

　　这是一个疯狂的年代，当触摸到楼市气息的时候，无论是亢奋还是叹息，无论是义愤填膺还是欣喜若狂，都无法否认动物精神又被钞票注入一针兴奋剂的现实。当货币化了经济出现盛夏之际，房地产只不过是水上飘着一艘泰坦尼克号。（证券市场红周刊）

　　作者：康淼 (来源：新华网)