房地产信托回暖 后市压力仍存

　　本报记者 张晓赫 北京报道

　　一季度房地产信托新增额与余额的双降，并未能掩盖住地产信托逐月活跃的趋势。这是否意味着房地产信托将迎来新的春天?

　　5月3日，中国信托业协会发布了一季度末信托公司主要业务数据。截至3月31日，房地产信托余额为6865.7亿元，与2011年

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　　“房地产信托呈现这样的数据并不意外。”考虑到3月份第一波兑付小高潮对总规模的消耗以及1、2月份的春节因素，北京一家信托公司的地产业务负责人认为，“双降之外，也要看到3月份房地产信托发行较1、2月份明显回暖的细节”。

　　“地产受控，开发贷收缩，开发商对信托渠道的融资意愿依然保持强劲。信托公司层面，部分公司为了延后兑付压力，也对新增保有需求。”该负责人认为，尽管地产信托光环不再，但在二季度末更猛一轮兑付高峰临近的压力之下，短期内仍有回暖势头。

　　更多的市场消息也在支撑这一判断。继万科向华润信托约定30亿元融资之后，4月25日，建业地产表示，已经与老搭档百瑞信托签订了9亿元的融资协议。

　　执着回暖

　　中国信托业协会的数据同时显示，3月份共有50家信托公司成立了357款集合信托产品，其中，投资于房地产领域的产品数量达56款，环比增加60%。房地产领域产品成立规模超百亿元，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%，较1、2月份明显回暖。

　　就房地产信托规模而言，在业内人士看来，其数据一路上扬，从2010年四季度的4323.68亿元快速蹿至2011年三季度的6797.69亿元，实际上已进入了一个结束快速增长行情的转折点。受地产与信托业的双调控胁迫，2011年四季度的房地产信托规模实现稍增，达到6882.23亿元，但环比增速已大打折扣，仅为1.23%，占同期资金信托总规模的比例也从最高的17.24%快速下降为14.83%。

　　到今年，房地产信托的首季宏观数据更是出现了绝对余额的负增长，下降至6865.7亿元，占同期资金信托总规模的比例也进一步下降为13.46%。

　　“兑付风险远未结束，银监会依然很关注这个事情。”上海一位信托从业人士向本报记者表示，日前银监会及各地银监局再次向信托公司传达了严控地产信托风险的窗口指导。“这是一季度新增规模占比下降的首要原因。”

　　但更多的细节微观数据却在显示市场各方对于地产信托需求的执拗。

　　今春以来，房地产信托的预期收益率不断推高，与之相伴的则是相关产品的热销。根据此前一位信托人士向本报记者的描述，产品还未正式公开发售，就已接到认购者的预约。更有产品甫一开售，便遭抢购秒杀。

　　“热销不能说信托公司不关注风险，也不能说市场不理智，实际上这是各方需求共同推动的一个结果。”前述地产信托负责人认为，在当前的调控监管背景下，地产信托并没有断绝发展机会，各方对此的执着并没有消减。

　　事实如此。一方面，通胀压力下，投资保值的压力正在迫使市场资金提高对风险的容忍度。“并且，现在的监管已经很严格。去年下半年以来，债权类的信托产品重新回升，一般情况下，越是安全、有抵押、证件齐全的项目，产品设计就越简单，风险已经很低，这也是受捧的原因。”前述负责人继续分析。

　　与此同时，开发商的融资热情也更加迫切，不断加大信托、债券等融资比重。以新增信托融资的建业地产为例，其年报显示，尽管建业地产2011年维持新增银行借贷的规模接近2010年的12亿元，但银行还款年度环比却增加了将近50%。

　　“开发商都受到了银行紧缩开发贷的影响，建业地产业务相对集中，更不容易获得银行信贷。”穆迪分析师曾启贤认为负债率已经普遍抬升，出于对到期债务压力的未雨绸缪，目前很多房企还是融资先行；而受此限制因素，建业地产正在加大信托、资本市场的融资力度。

　　与此同时，在前述北京的信托从业人士看来，“以新偿旧”仍是部分遭遇兑付风险项目的主流操作手段，再加上经营压力对利润的需求，信托公司对于房地产业务也是难以释怀。

　　兑付风险仍存

　　回暖的行情之下，业界普遍担忧的3月份首轮兑付小高潮，正随着陆续的提前清盘与兑付实现而消隐。

　　在刚刚过去的4月，一款总规模达72亿元信托计划的成功总付受到了业内瞩目。该信托属于平安信托知名的“佳园”系列。而根据平安信托内部人士透露，平安信托2011年到期的房地产信托项目均得到了安全兑付。

　　更大的市场信心来自于绿城中国的信托债务偿还。在去年广为关注的绿城生存危机中，有机构调研披露，在今年1～4月，绿城中国将面临超过30亿元的到期信托偿还压力。而在4月底，绿城中国首席财务官冯征向媒体表示，上述到期信托已经全部偿还，而且绿城中国没有再继续发行新的信托产品以用来偿还旧债。

　　更多的“定心丸”伴随着一季度不断扩散的提前清盘撒入市场。根据各方消息的不完全统计，截至目前，已经有天津信托、山东信托、华润信托等多家公司的地产信托提前清盘。

　　如此，传说中的2012年首轮房地产信托兑付高潮并没有带来此前担忧的崩盘状况。

　　但在包括前述上海从业人士在内的多数观点看来，今年的兑付风险压力还远未结束。“尽管大范围的系统性兑付风险不太可能出现，但也不容乐观。后市的压力也不小。”该人士提醒，房地产信托更大规模的兑付尚未到来，进一步的考验将在下半年显示。

　　中金公司分析师孙建平等人的调研也认为，2012年预计到期规模约2234亿元，2013年到期2816亿元。其中，今年3月是兑付小高峰，到期资金约220亿元，而从7月起将迎到期大高峰，每月偿付资金压力均在300亿元以上。

　　“既要还贷款，又要还信托，开发商的资金链恐怕就不像现在还有腾挪的杠杆空间了，一旦发生兑付风险，信托公司的解决途径也无非延期兑付、借新偿旧、第三方接盘、自有资金接盘，房地产行业的继续调控已经确定，这些解决途径并不能保证对风险的完全覆盖。”前述上海的信托从业人士分析。