寿险大佬的养老地产经 瞄准富人抢占高端市场

　　本报记者 肖君秀 深圳报道

　　房地产商们因调控不断出现破产倒闭之际，保险公司却通过养老地产细分领域大胆地挺进地产行业。

　　据知情人士透露，中国人寿拟在全国六个点耗资千亿建养老院，“每个点一两百亿，目前已在河北廊坊、厦门海沧定点，其他点还在谈。”据

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　　泰康人寿的步伐迈得更快，近日其发售了一款“幸福有约终身养老计划”的新产品，凡购买该款总保费高达数百万元产品的客户，70岁时便可入住泰康旗下的高档养老院。这是国内首款与养老地产挂钩的终身养老险，目前已售出近10单。泰康人寿董事长陈东升认为养老产业将是保险业新的增长点，而养老社区的打造可以使寿险产业链拉长20年。

　　市场预计，未来养老产业规模年均消费将达数万亿。这一巨大蛋糕吸引了包括地产商、PE、保险等各路资金涌入。寿险大佬们凭借雄厚的资金实力，以高档养老地产与普通养老地产“划清界线”，阻击了其他资金的抢食。然而，国内最近几年才兴起的养老地产热，由于回收周期长，成功的运作模式仍在摸索之中，巨额的投入能否达到预期的收益尚难预料。

　　抢食养老“巨形蛋糕”

　　如何拿地、建房，如何使养老地产高档化？这是自2010 年9月《保险资金投资不动产暂行办法》出台后摆在寿险公司面前的新课题。

　　目前，中国人寿在河北廊坊的高档养老地产项目——“国寿（廊坊）生态健康城”处于火热的建设之中。该项目占地约4平方公里，于去年11月开工，被确定为河北省2011年重点建设项目。

　　据上述知情人士介绍，该项目不仅仅有为老人提供的独立套房式的居住区，同时配有高档商业区、健身养生区等，在医疗健康方面引进了国际上新兴的“养生健康物联网”管理模式，使得这些“尊贵”的老人无论在生活、医疗方面都与国际高端生活接轨，“在不侵犯隐私的情况下，通过高科技技术将住在里面的情况都监测起来，包括环境、空气质量、辐射、水质、老人的安全状况等，如通过户外传感器，老人带在身上摔倒、躺在床上一两个小时不翻身都会自动报警。”

　　其他保险公司一样在觊觎养老地产这块大蛋糕，去年在北京昌平小汤山获取养老地产地块的泰康人寿，已开建“泰康之家养老社区北京旗舰店”。为此泰康人寿成立了“泰康之家投资有限公司”，负责项目的建设和营运，该项目投资35.5亿元，建筑面积约30万平方米，拟2015年使用，这正是与泰康人寿上述养老保险产品挂钩的高档养老院。

　　此外，新华保险也将养老地产作为重要战略，目前已在西安、武汉建立两个健康管理中心，此外在北京延庆和密云的养老项目也获得了董事会批准。一些小型寿险公司也在抢滩，如合众人寿在武汉蔡甸打造的“合众健康谷”早在2010年年底就动工了。

　　养老地产是一块巨大的蛋糕，2010年国内老龄人口达1.78亿，该年城镇居民家庭平均每人全年消费性支出12265元，按老人消费水平仅为此数据一半估计，整个养老产业规模已达万亿规模；到2050年老年人占比达30%左右，养老产业规模将达5万亿元。

　　寻找高收益出路

　　如何寻找一种与寿险久期匹配、又能超越银行、债券等投资收益率达到7%左右的“高收益”呢？这是困扰保险公司已久的投资难题。

　　不动产开闸给了保险公司伺机已久的机会，经营长达20年以上的养老地产正好与寿险长达十几二十年的产品久期相适配，顿时成为众保险公司热捧的投资之一。

　　据一地产专业人士预估，养老地产的收益率低于高档商业物业投资，但会高于债券投资，收益率在4%-6%之间，“高档养老地产又更高一些，做得好能达到7%-8%左右。”目前保险公司的高档养老地产项目有的才规划开建，有的则还是一张图纸，虽然养老市场的蛋糕巨大，但是如何与市场对接并能与消费者形成共赢，各家保险公司能否成功运作，回收投资数十亿、数百亿的成本还是未知数。首都经贸大学保险系教授庹国柱认为保险公司的高档养老地产投资大，回收期很长，“是不是能赚钱还很难说，入住率是关键。”

　　曾在美国对养老社区考察过的陈东升则充满信心，其认为老人养老入住一般超过10年，“相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。”在美国成熟的养老社区，入住率达到95%。

　　目前，国内的高档养老地产运营模式创新尚在摸索之中，现在普通采用的是会费制，先交数十万、数百万的押金，然后每个月交数千或上万元。泰康人寿通过设计养老保险产品来锁定高档养老客户群，亦是一种新型模式。

　　不过，另外一些保险公司则选择了观望，中国平安目前还按兵未动。