降息至百万房贷月供少180元 提前还贷或应暂缓

　　存贷款利率下调0.27个百分点、利息税9年后重新“归零”、存款准备金率下调0.5个百分点——昨晚，央行等部门“三箭齐发”，打出罕见的调控组合拳。

　　不过，降息、暂免利息税的累加效应，却使得调整前后的“税后利率”出现有升有降的奇特景象，这也是以往历次加息、降息没有出现的情况。特别是活期存款和五年期存款的“税后利率”，调整后不降反升。本次调整后，老百姓1万元存1年定期，“税后利息”实际减少6元；1万元存1年活期，“税后利息”反而增加4元；而20年期100万元房贷，每月可以节省180元利息支出。

　　[房贷]

　　进入降息周期，“房贷族”应随机而变

　　固定利率要转 提前还贷要缓

　　在不到一个月的时间里，央行已经两次调低贷款利率，这对于城市里的“房贷一族”而言，可谓是接踵而至的好消息，很明显贷款利率调低意味着“房贷族”每月还款压力的下降。据晨报记者调查了解，目前，沪上银行的房贷利率调息规则并不统一，例如按月调息、按放款日调息等特殊规则，都会让房贷的调息时点有所差异，部分“房贷族”可能从今天起就能享受到降息带来的实惠。

　　百万房贷每月少还180元

　　五年以上贷款基准利率由原来的7.74%下调至7.47%。相比两次降息前，房贷族的月供负担无疑有所减轻。

　　两次降息前，五年以上贷款基准利率为7.83%，下浮15%后的优惠利率为6.6555%；两次降息后，五年以上贷款基准利率已降至7.47%，下浮15%后的优惠利率为6.3495%。假设贷款100万元，按照20年等额本息还款计算，那么，降息前的月还款额为7547.56元（优惠利率下），降息之后的月还款额为7367.39元，比原来减少了180元。如果按基准利率还款，降息前的月还款额为8258.91元，降息后的月供额降至8037.6元，比原来减少了221元。

　　多数房贷明年元月起下调

　　在央行昨晚宣布下调贷款利率之后，记者随即采访了沪上多家商业银行，如果市民已经申请了房贷，并处于正常还款的阶段，那么在此次利率下调之后，如果年内央行不再对利率做出调整，那么，大多数市民的房贷将从明年1月1日起按新的贷款利率执行，其还贷压力真正减轻须等到明年。不过，这种情况只针对于那些签定了房贷利率按年调整合同的房贷族而言的。

　　工行上海分行相关人士表示，对于尚未签署贷款合同的市民，在此次降息后，如果想按新的、较低的贷款利率获得放贷，应及时与贷款支行的信贷经理取得联系，按相关规定或协商确定房贷的执行利率。该人士同时强调，目前，贷款利率调息政策各行多有差异，具体调整办法仍须贷款者本人与贷款行确认。

　　有人今天就能享受降息实惠

　　目前，沪上多数银行都执行按年调息的规则，不过，中行、招行以及上海银行等少数银行的调息方式还增加了按季、按月或按放款日调息的个性化规则。

　　比如，中国银行上海分行规定，该行的房贷客户在面临央行调整利率时，以贷款放款日的对应日期调息。比如某位市民在6月6日获得中国银行上海分行的房贷放款，那么，在央行宣布10月9日起降息之后，该位市民的房贷利率将到次年的6月6日进行调整；如果某位市民恰巧在10月9日获得中国银行上海分行的房贷放款，那么，该位市民的房贷利率将从今年的10月9日起进行调整，也就是说，他将立即分享降息的实惠。

　　此外，如果“房贷族”与银行签定的是按月或按季调息的贷款合同，那么，他们的贷款利率将从下个月或下个季度起开始调整，也将提前享受到降息的优待。

　　固定利率可以转浮动

　　去年央行6次加息，让“房贷族”的月供压力增加不少，选择固定利率房贷的人数直线攀升。然而，在此次降息之后那些办了固定利率房贷的市民可能要为多付利息而发愁了。以某家银行的固贷利率为例，本次降息前，10年期固定房贷利率为6.93%，当时相应的浮动利率为6.6555%；此次降息后，浮动利率降到6.3495%，若贷款20万元，选择固定利率房贷一年要多还500元左右。一旦接下来央行连续降息，那么固定利率与浮动利率房贷之间的利息差将越来越大。

　　据记者了解，办理了固定利率房贷的“房贷族”仍然有办法转化为浮动利率。部分商业银行昨天表示，对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，可申请转办浮动利率房贷。

　　专家建议提前还贷暂缓

　　部分沪上银行反映，自从央行9月份宣布降息以来，计划提前还贷的客户人数相比去年大幅减少，有的客户干脆就放弃了提前还贷的念头。

　　银行人士建议，房贷族推迟提前还贷的做法是明智的，在降息周期里，贷款压力将逐步减少，同时，闲钱可以更加从容地投向更好的投资渠道。此外，如果房贷还款期已过一半以上的贷款客户，眼下再想提前还贷的意义已经不大。

　　沪上银行还预测，在进入降息周期后，市民改变房贷调息周期的要求可能增多，即很多按年调息的客户可能要求改为按月、按季调息，以充分享受降息的实惠。银行房贷业务专家介绍说，一旦利率进入下降通道，浮动利率方式应是客户降低利息支出的不二选择。

　　[房地产]

　　有人看好年底前后走出低迷

　　房价下跌开始于房贷利率提高，那么这一势头是否可能随着房贷利率下降出现变化呢？昨天，央行公布降息的消息后，沪上房地产专家向记者表示，一个月内，中国已经连续两次降息，随着中国进入降息通道，按照经济运行惯例，资产价格将进入上升期，房地产市场很可能重新回暖。

　　中原地产分析人士陈宇珏向记者表示，降息本身不会成为推动购房者买房的原因，还不足以拉动房产消费，因此，从短期来看，楼市还应以观望为主。但是，不可否认的是，降息是一个利好消息，关键看这一利好消息能否影响房地产市场，并促进房价在年底前止跌回稳。

　　专家表示，中国政府通过降息推动经济发展，这是对于国内所有行业普惠的政策，但是从房地产行业来看，刺激作用更加明显。降息必须导致人们对于汽车、房产等大宗消费品的需求，投资成本和消费成本的降低必然拉动资产价格上升，未来一段时间，资产价格稳中有升将是必然趋势。从目前全国房地产市场的发展情况来看，国内部分地方已经开始出台刺激房产交易的政策，这也是楼市从政策层面回暖的信号之一。随着我国进入持续降息通道，刺激经济政策有望出台，今年年底前后，上海楼市就有望走出低迷行情，出现成交量回升。

　　[股市]

　　专家判断A股难立竿见影

　　央行宣布减息和降低存款准备金率，国务院宣布暂免利息税。这一消息的宣布，几乎与美国、欧盟、英国联合减息救市同时宣布。美联储减息，当即使美股期货出现2%左右的大涨。周边市场走好，无疑为A股的今日反弹营造了良好的周边环境。在连续四日连续下跌之后，上证指数有望迎来首个上涨交易日。

　　9月15日，央行首次宣布降息，次日上证指数重挫4.47%，本次降息A股会否重蹈覆辙呢？“不一样，两次降息内涵不同，对于银行股的影响更是不同”，一位分析人士认为无需过分悲观。此前一次降息，被专家称为“不对称降息”，最大的受害者便是银行，一方面其支付给储户的资金成本不变，一方面从贷款者获得利息收入却要下降，企业利润自然要受到影响。但是，本次降息是对称降息，存贷款的降息幅度一致，银行并不会因此受到影响。

　　昨天金融股重挫6.5%，跌幅远大于市场平均水平，这一定程度上与市场担心再次进行不对称降息应该有关系。而这次降息的结果应该能打消市场的担心，若周边市场能够坚持住，银行股今天应该有补涨的需求。“降息即使被市场视作利好，也至多是短期性的，毕竟这是针对宏观经济本身而非针对股市的特定举措。本轮牛市中，连续多次针对宏观经济的加息也未能压制指数的节节攀升，如今同样针对宏观经济的减息恐怕未必对股市就能有立竿见影的作用。对经济景气度的担忧以及大小非的压力这些根本问题并未解决，后市仍然要以谨慎为主。”一位资深市场人士对降息后的A股抱着极为有限的乐观。

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