看似平常的一二万定金，其中隐藏了多少不为人知的秘密

　　今年国庆前夕，广州市国土房管局下发通知，重申开发商不得违规收取购房意向金（诚意金）、定金。一石激起千层浪，禁令让房地产交易中的定金成为焦点。

看似不算多的一两万定金，但其中却隐藏了多少不为人知的秘密。买家或许认为交了定金就等于吃了定心丸，想要哪套房就能买到哪套房，殊不知，开发商正是利用这种心态达到了提高楼价、囤积货源、制造市场热销的假象。同时，由于未取得预售证，开发商收取的定金并未进入银行监控系统，对其交还银行利息、开发新地块等，买家的定金将起到了无息贷款作用。更有甚者，一旦遇见无良开发企业，卷走潜逃，买家不仅买房成为泡影，还损失了金钱和信心。

　　案例1

　　5万定金可当10万买房款

　　随着楼市的持续升温，对于住房心切或投资心切的消费者来说，交了定金似乎来得更踏实更有保障。定金因此也从过去的几百元，逐渐上升到几千、几万元，甚至高达上百万元。记者了解到，定金多采用“先期预订”、“内部认购”的方式，一般是商品房项目尚未具备销售条件，开发企业在尚未取得《商品房销售许可证》的情况下，采取“放号”等方式让消费者订购商品房，与购房者签定认购卡，或是发放VIP卡、向消费者收取包括定金、预订金、诚意金、诚信金等各种名目的具有预付款性质的费用。

　　尽管在国庆前夕市房管局下发了禁令，但记者近日巡盘时仍然发现，一些未取得预售证的楼盘变相收取定金。老城区某楼盘新一期组团自今年8月就开始进行“内部登记”，到目前为止，销售人员只表示开盘时间尚未具体定夺。但销售人员同时向记者介绍，目前只要拿身份证即可进行VIP登记，如果一旦通过了公司的审批，买房就可享受9.5折优惠。此外，意向买家如果现在交纳2万元定金买房可当4万金额，5万定金可当10万买房金额，同时参加优惠确认金的抽签，按照此顺序优先选房。

　　地产人士认为，尽管该楼盘没有明确要求买家做定金登记，但通过系列优厚条件吸引买家，定金当成以后的购房金额，也是一种变相收取定金，属于房管局禁止的“未取得预售证就收取买家购房意向金、定金”的范围。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　案例2

　　交了定金后开发商却提价

　　近期，市民丁先生看中了番禺某大型楼盘，与销售方谈好成交价以后交了10000元定金，等开发商开卖的当天，丁先生前来签订商品房买卖合同，谁知道开发商反悔了，称要么提高房价买，要么退定金不卖了。

　　丁先生告诉记者，因之前有几个同事在该盘买了房，他在五一期间也去看了几次。因儿子结婚，急需买房的他便有了在该楼盘买房的意向。国庆前期，丁先生来到该楼盘，与销售人员最后谈到7500元/平方米后，丁先生交了1万元的定金，准备国庆期间推新品时，再来签订商品房合同。

　　国庆期间，丁先生兴高采烈地来到该楼盘选房及签合同，销售人员却告之，楼价每平方米升了上千元，如果要继续签合同，就要按照每平方米8500元的价格。丁先生很是恼火，向记者坦言，他是满怀诚意去买房的，价钱谈好了，定金也交了，现在销售方却单方面提价，明摆着是出尔反尔，忽悠顾客。最后，丁先生与销售方闹得不欢而散。

　　信息时报记者 徐凤

　　政策解读

　　一是向开发商发出警示

　　二是提醒买家购前想好

　　在此次广州市国土房管局下发的通知中指出，近期，个别房地产开发企业存在未取得预售许可证收取消费者购房意向金(诚意金)、定金的违规行为，损害了购房人合法权益，扰乱了商品房市场交易秩序。为进一步规范房地产交易秩序，市国土房管局决定开展专项整治工作。地产人士认为，此举一方面向卖方(开发商)发出警示，另一方面也提醒保护意识不太强的市民，尽量在购买前考虑清楚。

　　提醒买家勿因笋价乐昏头

　　通知规定，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》前，不得以任何形式对外销售商品房，不得与购房人签订商品房认购书或以任何形式收取购房人的意向金(诚意金)、定金。

　　满堂红研究部经理周峰认为，在楼市处于卖方市场时，开发商即使在未取得预售许可证时，仍向想购买其楼盘的市民收取诚意金作为“认筹”方式，但在正式取得预售许可证及公布发售价时，却迟迟不肯退还诚意金给那些决定取消购买行为的市民，造成一些不必要的纠纷。房管局下发该通知，一方面向卖方发出警示，另一方面也提醒市民，尽量在购买前考虑清楚，不要因开发商给出的一个“笋价”而匆匆交诚意金或定金。

　　直接签买房合同风险不小

　　房管局还规定，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，买卖双方对商品房达成买卖意向的，房企或购房人均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。这也就意味着，今后买家既可以在开发商取得预售证后下定金，又可以直接和开发商签订《商品房买卖合同》。

　　地产专家韩世同指出，这也表示今后买房可以有两种方式，买家可以先交定金再选房，另外一种买家可以直接签约。前一种方式就是目前市场上普遍采用的模式：交定金，然后签认购书，再签买房合同。而对于房管局允许的后一种形式，韩世同则认为或存在不少风险。“直接签买房合同，买家可能会由于时间的仓促而没有了后悔的机会，而如果先下了定金再后悔，损失最多也不过二三万的定金。”此外，中原地产项目总经理黄韬也表示，这种形式是弊大于利，一般来说，买家一般不太可能估计到银行是否对其购买的物业能顺利放贷，如果直接和开发商签了买卖合同，一旦银行放贷过不了，那将是非常麻烦的事情。而如果采取先交定金再签约，这其中有7天的缓冲时间。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　疑云

　　违规收取定金

　　为何屡禁不止？

　　不仅是广州市国土房管局，全国不少城市在开发商违规收取定金方面也采取了明令禁止的态度。尽管禁令不少，但仍有很多开发商在定金的收取上，巧立名目、花样翻新，从品种到数量大有愈演愈烈之势。其中很重要原因就是买家的心理诱导。

　　随着近几年楼市的持续升温，定金更是购房的一个筹码，定金不但要交，对于住房心切或投资心切的消费者来说，交了定金似乎来得更踏实更有保障。同时，在开发商的“下定即可享受9.5折优惠”、“下定的VIP客户可享受优先选楼权”等广告词诱惑下，买家更是甘愿拿出几万元的定金。“这都是由供求关系决定的，楼好卖了，买家自然会愿意交定金”。粤沛地产副总经理黄春分析。他说，在没有取得《商品房预售许可证》就开始收取买房人认购金这种做法，其实是在打“擦边球”。因为根据有关规定，开发企业只有在取得房屋销售的合法证件后，才能收取买房人的定金，而定金是等同罚金的。即因购房人的原因不履行购房合同，定金不退；若属开发商违约，是要双倍赔偿的。但属于认购房屋而收取的订金，购房人是随时可以选择退房的。

　　此外，地产专家韩世同表示，政府及有关部门缺少一套行之有效的办法禁止开发商违规收取定金也成为定金屡禁不止的原因之一。有了规定还必须有实际行动，有关部门必须不定期抽查，并对违规现象及时进行相关处罚，方可执行到位。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　定金，到底是谁的“定心丸”？

　　编者按：

　　5万定金可当10万买房金，到时却是有条件兑现；谈定价格下了定金，签合同时开发商却因价格上涨反悔退定……种种迹象，应该是国庆前夕，广州市国土房管局重申开发商不得违规收取购房意向金、定金的重要原因所在。

　　从几百元、几千元，到几万元乃至部分高档项目的几十万、几百万，定金数额逐步攀升。对于购房者而言，定金本是一粒“定心丸”，是买卖双方的承诺和保障，如今却可以被开发商随意更改乃至反悔；对于开发商而言，相对整个项目的放款，定金可谓“九牛一毛”，但他们为何还要在定金上做足文章呢？越来越高的定金保障了谁的利益，到底是谁的定心丸？

　　开发商

　　疑问1

　　为何要收取订金？

　　融资、还贷、作土地款……

　　记者在采访中了解到，除了储备客户等有形目的以外，楼市处于熊市时及资金实力相对薄弱的开发商，收取定金不排除为解燃眉之急，用作交还贷款利息等。

　　提前“假卖”缓解融资急

　　近期，据人民网报道，某开发商“假卖”商品房以融资，在没有拿到预售证的情况下，找“托”帮忙交定金及买房，最后却赖账不将房款还给合作购房者。据了解，市民周女士以个人名义“购得”某开发商的一幢楼，涉及面积超过18000平方米，金额超购1700万元。

　　双方协议约定，在有限时间内，开发商退还给周女士购房款1700多万元，协议同时约定了付款时间、违约责任等事项，按约如逾期还款应支付违约金120万元。结果，由于开发商手头吃紧，还不起房款，未在协议规定的时间内支付完款项，并拒绝支付违约金。周女士将开发商告上法庭。

　　资深房产专家韩世同分析，一些资金实力相对薄弱的开发商，尤其当楼市处在“熊市”的情况下，在没有拿到预售许可证、贷款还款期限快到的情况下，用收定金及假售的方式，以达到融资的目的。

　　筹钱急还贷款利息

　　前年，银行的多次加息令房地产业界人士记忆犹新，尤其是开发商。据了解，当年广东省房地产开发资金国内贷款、外资占比上升，自筹资金占比下降，开发风险增大。中原地产总经理黄韬当时表示，多次加息后，房地产企业购地时常常要在几个月内筹齐缴纳几亿元，如果仅靠银行贷款，意味着每亿元贷款每月将增加27万元利息，1年就要增多324万元。

　　某房地产业内人士简单算了一笔账，如果开发商在没有拿到预售证、不允许卖楼的情况下，采取2000元或以上下定的方式筹集资金，100个客户就能融资至少200万元，200个客户就可以融资400万元以上。该人士表示，对中小房企而言，可以解决至少一年的贷款利息的燃眉之急。

　　今年楼市向好以来，开发商开始在全国各地掀起新一轮的“抢地潮”。有业内人士指出，在开发商积极拿地的同时，也在积极的寻找融资机会，拿到预售证的产品抓紧时间销售，没有拿到预售证的就以交定金、内部认购等方式以达融资目的。

　　韩世同表示，虽然开发商收取的定金相对房款来说，仅仅是九牛一毛，但如果开发商开发的项目因多种原因迟迟未拿到预售证，不排除部分资金实力不雄厚的小型开发商采取收定金的方式融资拿地。

　　信息时报记者 徐凤

　　疑问2

　　如何玩转定金？

　　摸底市场、抬高楼价、制造热销假象……

　　有业内人士透露，在未取得预售证的情况下，开发商收取买家定金作为日后选房的“必要条件”，从中开发商不仅获得了巨大的资金流利益，还能摸底市场，控制销售节奏，以达到制造热销假象，吸引更多人购房，甚至抬高房价。

　　目前尽管楼价居高不下，但多个部门已发出了楼市危险信号，很多买家处于观望之中。为此，不少新盘新货在推出市场之前总是“忐忑不安”。“价格开的太高，一旦卖不好没奖金，如果价格开的太低，一下卖完了老板还不高兴”，多数职业经理人操盘时有如此担心，为此，对于市场中有多少人对自己的楼盘有兴趣，什么户型最受欢迎，多少价格能让买家接受成为楼盘推出市场之前必须摸清的情况。

　　自今年8月就开始内部登记的老城区某楼盘，如果买家希望登记VIP身份，就必须填写一份“调查问卷”，其中包括“您目前居住的区域”、“您是第几次置业”、“您所能接受的价格是多少”等问题。而至于登记了多少台客，这作为极其神秘的商业机密不肯对外透露，销售人员只表示，来登记的人很多，公司希望1天内能将两栋塔楼全部卖掉，成为“日光盘”。

　　分批销售以抬高楼价

　　但并非所有楼盘都希望成为“日光盘”。海珠区某大型楼盘去年在数个组团“日光”后，根据市场“供不应求”的特点，推出五栋小高层接受诚意登记，截至去年11月上旬，诚意登记的客户已接近1000台。开发商当即制定了分批销售策略，抬高楼价，引发了一波又一波的销售热。同样是开发商的广州粤沛地产副总经理黄春认为，拖延储客时间，分批销售的策略的确收益不少。

　　摸清市场，分批销售，最终目的是为了抬高楼价。中原地产项目部策划总监易伟锋认为，开发商通过提高硬件设备提高卖价，这是肯定的。他还举例，香港“恒隆地产”现楼拖延了好几年都不卖，一直在收取定金，就是为了等后市价格高了再卖。

　　记者在东山某楼盘了解到，由于工程进度赶不及，开发商将开盘时间延迟到11月份。登记之初，楼盘报价1.5万元/平方米，仅国庆8天登记的客户为300台，而总货量不过250套，其开盘结果必然是热销。该楼盘销售总监表示，如果在开盘前夕还要大量登记的客户，价格或上调5个点左右，“我们的价格都是根据市场来定的，想买房的人多，没理由不涨价”。 信息时报记者 罗莎琳

　　购房者

　　疑问1

　　缴纳定金有哪些风险?

　　开发商暗中抬价、卷款逃走……'

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江介绍，正规的购买流程，是签订认购书的同时缴纳定金，而后7天内签订《商品房买卖合同》的同时交付首期房款，双方如有违约，将支付违约金。但据记者了解，有不少开发商在未取得预售证之前就开始通过种种途径收取购房者的诚意金或是定金，让购房者承担一些不应有的风险，甚至遭受损失。

　　有买家向记者透露，位于荔湾区的某楼盘目前还未取得预售证，但开发商已迫不及待储客。记者致电该楼盘咨询，销售人员称目前楼盘还未开卖，但如买家非常有诚意购房，可以先交2万或5万元定金，楼盘开卖时买家不仅可享95折优惠，且2万可变成4万，5万可变10万直接抵作房款。业内人士分析，这样的一笔优惠表面看来买家十分划算，但里面却有陷阱。某资深营销总监表示，开发商开盘时很可能会抬高房子均价，买家却因为已经缴纳了定金进退两难。

　　有不少消费者表示，当时就是看着开发商的一些优惠才交了诚意金和定金，“看着大家都交了定金，觉得自己不交，肯定在选房或优惠上有所损失。”但当买家在交了诚意金或定金后，如果选不到自己喜欢的房，或是反悔，就需要花时间和精力等待诚意金的退回。业内人士韩世同就认为，现在一般不主张直接给开发商现金，可以将存折给对方以减少风险等。

　　某业内人士向记者透露，在广东某二线城市曾出现过开发商席卷买家诚意金潜逃的事件。业内资深专家韩世同提醒买家，一定要认清楚产品的品牌，摸清楚开发商的情况。对于一些钟情旅游地产的投资者，更应该警惕，因为在中小或者偏远城市的旅游地产项目，更容易出现开发商卷走诚意金或定金等情况。

　　信息时报记者 张金娜

　　疑问2

　　怎样避免定金陷阱？

　　检查开发商“五证”、要求直接签购房合同……

　　在目前未取得产品预售证的开发商就收意向购房者定金泛滥的现状下，有无行之有效的办法禁止开发商收定金？定金交了，不买房如何要回定金？消费者如果想买到未正式发售的房，除了交定金还有其他办法吗？广东至信忠诚律师事务所施临湘建议，定金指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。如果买房者不订立合同，定金不退；卖方不订立合同，定金双倍返还。

　　首先，要注意开发商预售商品房必须具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。缺少上述文件，该物业不具备销售条件。

　　其次，仔细审查购房合同及附件，要求开发商将你审查过的这份购房合同及附件骑缝盖章并在合同范本最后一页加盖“本合同样本与售楼合同一致”字样后再盖章后由购房者保存，确认没有问题之后才签订购书、交定金。如果开发商以种种原因不给购房者审阅合同及补充协议，购房者又害怕失去购房机会而要下定的话，建议购房者要求开放商在定金收据上注明：“如不能就购房合同和补充协议达成一致意见，开发商无条件退回定金。”

　　再次，根据《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。所以购房者交付定金后要注意开发商收取定金后开具的收据必须注明是定金而非订金、证金、订约金、押金或诚意金等不利自己的文字陷阱。

　　最后，如果有条件的话，聘请专业律师陪同购房，毕竟房产买卖是人生一件大事，专业人士的帮助将使小的投资得到大的回报。

　　要求开发商直接签约

　　市民买房不用交定金的新规出台后，据多家媒体报道，市民觉得会增加“悔婚”成本，一时难以接受。资深房产专家韩世同认为，实际上，新规并没有取消现行下定签认购书的习惯方式，只是增加了可以直接签约的方式，且选择权更偏向于买家。

　　根据新规，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，买卖双方对商品房达成买卖意向的，房地产开发企业或购房人均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。韩世同分析，按照新规只要买家愿意是可以选择马上签合同或者下定签认购书的，而不必一定要先签认购书然后再签购房合同；这其实是对购房者权益起保护作用的规定，毕竟在房价快速上升阶段，如果采取下定签订认购书的做法，开发商是有可趁之机的。

　　例如，售价百万的房子，下1万~2万定金并签订了认购书之后，如果房价上涨了10%，开发商借故不履行签约责任，即使双倍返还定金，消费者也是哑巴吃黄连有苦难言。而且，从法律上来说，开发商是按双倍定金返还来执行的，虽然是有些见利忘义，有些不道德，但并没有违法。

　　韩世同建议，如果购房者确实看准了，就可以要求直接签约，省略下定签认购书的环节，以免节外生枝；如果拿不定主意，那还是可以选择先下定签认购书然后再签购房合同的方式的。

　　信息时报记者 徐凤

　　特别提醒

　　买房前应认清三种“金”

　　房地产开发企业在与购房人签约前向其收取一定费用是目前较为普遍的一种做法，并常被冠“定金”、“诚意金金”、“订金”等名称，但对如何返还却都没有明确规定。法律人士表示，买家要擦亮眼睛分清三类“金”。

　　　定金——指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同法第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

　　订金——与定金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质；是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。

　　诚意金——即意向金，是十几年前从港台地区传过来的叫法。这在中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，中介与买卖双方之所以签定什么诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。 信息时报记者 罗莎琳

　　专家视点

　　开发商预售期

　　收定金属违规

　　据了解，消费者如果想买到开发商还没有正式发售的房，一般只能通过预订。中国资深房产专家陈真诚表示，由于收取定金既可以提前获得一笔融资又可能“储客”，更能强化意向客户的购买意愿，即便楼盘不是销售很紧俏，开发商往往也会要求客户交定金。

　　陈真诚认为，收取客户诚意金或定金的行为，是期房预售制度下的产物，实际上相当于开发商在没有拿到预售许可证的时候就提前销售了，已经构成了买卖双方的基本销售约定，只是没有签署正式的销售合同，属违规行为。开发商这么做，既是为了提前融资，也是为了“储客”，锁定意向客户。

　　陈真诚指出，目前政策执行不到位，缺乏有效的监督，违规者的成本不高，有的甚至是监管部争一只眼闭一只眼，放任这种行为。“要禁止这种行为，如果不能废除预售制度，除了要加强行业公约以外，最主要的办法还是强化政策的执行力度，加强监督，加大惩罚力度。”

　　中地行传播事业部总监张斌表示，只要政府能做到严罚还是可以有效遏制未取得预售证的开发商就收取定金现象的。比如说，一经发现，不管是不是事实，先停发预售证3个月、关闭监控帐户等。

　　信息时报记者 徐凤

　　记者观察

　　制度是严肃的，

　　“诚意”是双向的！

　　9月30日，广州国土房管局下发了《关于开展房地产开发企业及代理机构违规收取购房意向金、定金专项整治工作的通知》（以下简称《通知》），再次重申严禁违规收取“购房意向金、定金”（以下统称“诚意金”）的规定。应该说，这一禁令并非新鲜事物，早在数年前就已颁布，但为何如今再次重申，并开展专项整治工作呢？关键是在消费者掏荷包表现“诚意”的时候，开发商却没有相应的回报。

　　纵观近年来收取诚意金的案例，记者发现，处于弱势地位的消费者，在缴纳“诚意金”时是无奈的，更是无助的。一方面，消费者如果不缴纳诚意金，则会被告知“不一定能够选到理想的房子”、“没有折扣优惠”；而另一方面，在收取诚意金的时候，开发商却没有向消费者提供该次推货的具体而详细的情况及价格，收取的这笔资金最终的去向也较为隐晦。消费者交钱后，得到的仅仅是“优先选楼、额外折扣”等不切实际的承诺。殊不知，所谓的“优先选楼”，开发商可以用“已售”或者“未推”来搪塞；而“额外折扣”更虚，连价格都没定下来，承诺给你个“一折”也只是一句空话，最终把房价定得天高，买不买由你。

　　付出的“诚意”不成正比，消费者自然难以得到相应的回报。特别是涉及违规操作，消费者的风险将更大。商品买卖，讲究的是透明、公平！商品房并非普通消费品，涉及到国计民生的问题；但商品房买卖不能因为其特殊性而将公平透明的原则抛开。

　　通过多年的跑市场经历，笔者深知，楼盘为确保销售顺畅收取一定的“诚意金”也有其深层的原因，政策也在允许之下留给了开发商一定的运作空间。俗话说，上有政策，下有对策！在政府主管部门的禁令下，聪明的开发商为保障自己的利益，肯定会想出相应的处理办法。遗憾的是，少部分聪明过头的开发商，不把点子想在正道之上，反而做出种种让市场、让消费者失望的举措。

　　《通知》的发布至今已有半月时间，通知规定的“各房地产开发企业、房地产代理服务机构接本通知后立即进行自查自纠，并在10月15日前将有关自查自纠及整改情况书面报我局中介服务管理所”的限期也已过去，不知最终成效如何？也希望通过主管部门的这一次专项整治，再次规范广州房地产市场的秩序，还消费者一个健康、公平、透明的购房环境。　信息时报记者 李东元

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