佐藤先生家住东京都中野区，已经安家长崎的儿子也无意返回东京。佐藤先生已经72岁，身体每况愈下。近日他奔走于各大银行之间，咨询倒按揭的事。自己的年龄、房地产权归属等条件都符合条件，现在，最关键的是土地和房屋的价值评估问题。

　　房屋和土地的估价是倒按揭中最重要的一环，因为关系到按揭人的可融资额度。在日本，虽然每家银行各自有指定的估价机构，但是主要的估价指标都是相同的，主要包括：土地价、房屋的折旧率、房屋的现价和将来预期价等等。

　　日本多数银行不接受公寓抵押

　　根据2003年数据，在日本，地价同房屋的市值比值是6.9：1。在倒按揭的估价中，地价的占比更高，多数说法是对房屋的估价接近0，这也是多数银行不接受用公寓抵押来做倒按揭的主要原因，虽然银行没有在明文中规定不接受公寓的倒按揭，但在实际的操作中，一般公寓是会被拒绝的。在历史中，极少数被接受倒按揭的高档公寓的评估价值也是非常低，同购买价是不可比的。

　　其实，日本的公寓产权中是含有小面积土地的，只是因为面积太小，在倒按揭的估价中的价值占比还是太小，起不到保值的作用。可贷款的额度还要再打折扣，一般是估价额的70%左右。因此，金融机构一般只挑估价额在5000万日元有的甚至要求是1亿日元以上的不动产才做的。

　　对于倒按揭的申请人，过去银行的规定是限于55岁以上，但是随着日本的人均寿命的延长，现在多数银行把年龄界限设置在60岁以上，甚至还有的产品要求申请人是在65、75岁以上。房屋产权的归属要求是贷款人本人或者夫妇是唯一产权所有者，在签订倒按揭合同的同时，申请人会被要求签署遗嘱，明确产权将在贷款期满之后归属于放贷机构。

　　在中国推广倒按揭的难点

　　在中国，倒按揭的推广还有许多课题需要研究。

　　同日本的房产相比较，中国的房产有很多不同之处，比如中国的房屋不包含土地、使用权是有年限的、房屋的平均使用寿命较短、房价一直处于快速涨价通道等。中国房屋的平均寿命是多长呢？有数据称，新建筑的平均使用寿命尚不足30年。

　　可见，在给这样的房屋估价时，不确定的变量太多，房屋的估价存在难度，因此需要建立科学的估价模型，它要能在最大限度上平衡贷款方和放贷方的双方的利益和风险。此外，估价标准、估价的执行机构的选择、对于抵押物的约束条件（诸如建筑年限、保养程度等）、贷款利息的约定（在日本一般采用浮动利率）、贷款人的贷款期限预测等等操作层面的技术性问题，也是在推行倒按揭的过程中需要解决好的一些问题。

　　政府应扮演什么角色？

　　那么，倒按揭的操作方应该是谁呢？银行、保险公司加上政府。

　　银行和保险公司是执行者不错，但是从日本和美国的实际操作历史来看，政府必须扮演推动者的角色。在日本，倒按揭的放贷方主体分成政府机构和民间机构两种。

　　地方政府提供的倒按揭服务包括：地方政府直接提供融资、地方政府协调通过民间金融机构融资、通过地方社会福利协会融资、通过地方住宅公积金融资四种主要的方式。

　　在日本，政府主要为不动产的估价在5000万日元以下的贷款者融资，来帮助金融机构不愿做的中低端客户。日本公寓约占总住宅数的10%，预计有0.8兆亿日元的市场，还有待于开发。因为属于中低端的市场，估计还是需要政府来主导推动公寓倒按揭市场的开发。

　　在美国，联邦住宅局（FHA）的保险机关为倒按揭提供保险服务，在直接关系到贷款人利益的“不动产估价”这一关键点上，FHA对评估机构直接实行指导和教育的权力。这对于贷款人是极大的保障，也能有效减少后期纠纷，并促进倒按揭的推广。

　　倒按揭在日本的推广虽然艰难而漫长，但是它利国利民的作用已经被社会认可。据推算如果有20000名高龄者使用倒按揭，可以为日本减少政府支出100亿日元。祝愿倒按揭也能早日惠及中国的老年朋友们。

　　（作者为日本养老产业专家、皇家庄园管理公司执行董事）