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下半年房价到底涨还是跌教你六招应对当前楼市

2009年06月22日15:31 [我来说两句] [字号：大 中 小]

来源：理财周刊

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　 房价还要涨

　　文/本刊记者黄罗维

　　文前提要：近期，火热的楼市又引来了各方关注的目光，房价下一步何去何从也成了时下最为热门的话题。

通过分析我们认为，当前楼市的上涨趋势已经确立，大家更要注意把握政策优惠期带来的购房机会。

　　市场异动引发悬念

　　 “房价好像又涨了”！随着气温逐渐升高夏天来临，房地产市场的一幕大戏似乎又在徐徐拉开。徐文彬是记者的一位朋友，那天他急急地打电话给记者，说：“我一直有购房的打算，但由于种种原因却迟迟没有下手，但近期我发现很多地方房价又开始上涨了，那现在我究竟该怎么办呢？这下半年的楼市还会涨吗？”对此，记者给了他这样的回答：“目前有种种迹象表明，未来楼市的价格还将继续上涨，如果有购房需求的话，就应该充分把握当前的‘优惠政策’，该出手时就出手。”

　　的确，在当前的房地产市场，有像徐文彬这样疑惑的购房者并不在少数。记得在2007年的5月，房地产市场同样出现了蠢蠢欲动的迹象，当时本刊通过分析认为，在人民币升值预期的大背景下，接下来楼市价格的快速涨升已无法避免。紧接着在编辑部的组织策划下，一组《股市着凉楼市会上火吗》的文章中也明确指出了房地产市场上涨的趋势。现在两年过去了，当前的房地产市场又出现了种种不寻常的异动，而市场的何去何从又再次引发了大家的悬念。

　　如果我们留意一下，在刚刚过去的几个月中，房地产市场只能用一个“热”字来形容，市场成交量的大幅上升已经是众所周知的事实，而近一段时间以来，高端住宅市场的突然发力更是刺激了许多人的神经。统计数据显示，4月份深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅分别是16.9%、50.82%和36.11%。北京前4个月别墅的销售套数和成交面积分别较去年同期增长42.8%和48.4%。热销的不只是别墅，易居中国的数据显示，上海的高档公寓近来销售量也大幅激增，其中单价2万元/平方米以上的中高档公寓成交量大幅回升。5月份前20天，上述高档公寓成交面积达到了17.93万平方米，是2月份总成交量的近3倍。而且热销的场面并非仅限于上述一线城市，温州、杭州、宁波等长三角地区二，三线城市的高端住宅，也出现了热销景象，江浙投资客入市的迹象非常明显。

　　与此同时，房价的上涨已成了不争的事实。克而瑞（中国）首席研究员陈啸天分析认为，根据目前典型城市的项目价格走势看，成交价格基本都呈现小幅上涨。从项目表现来看，目前部分销售良好的项目已经出现了涨价现象。佑威•房产研究中心近期对沪上200多家在售主流楼盘做了一份调查报告，数据显示，3月份以来，已经陆续有60%的楼盘出现不同程度的上涨，其中近百家楼盘在5月份涨至历史最高价。而这一系列市场的异动，也引发了人们对后市如何进一步演化的更大悬念。

　　表1 5月全国典型城市商品住宅成交价格表单位：元/平方米

　　（资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）

　　表2 5月全国典型城市商品住宅成交量表单位：万平方米

　　（资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）

　　多重需求推升市场

　　面对当前的这波楼市行情，许多购房者还是感到颇为突然，但如果我们细细分析，可以发现政策引发了需求释放，从而有效地推升了市场。在表3销售额和销售面积增长走势图中，我们看到增长率的上一个波峰出现在2007年的三季度，随后就出现了下探的走势，而在2008年四季度达到谷底之后，接下来就出现了强烈反弹。

　　那么，究竟是什么原因造成了市场成交量出现如此曲折的震荡呢？其实归根到底，政策是这些变化背后最重要的推手。从2008年四季度开始，一系列刺激房地产市场的政策连续推出，从而使购房进入了历史最为“优惠”的阶段。由此大大刺激了投资者的购房欲望，而这一趋势随着时间的推移正在逐波蔓延开来。去年四季度，财政部出台了10项举措拉动内需，其中有关房地产市场的条款堪称力度巨大。而在此之后，一系列地方性政策的推出更加剧了市场的变化。从表5中我们可以看出，近期新出台的地方性政策均主要围绕二套房贷、公积金贷款等购房关键层面，这对购房者来说无疑都是一针针“强心剂”，其效力在近期已慢慢地释放了出来。

　　表3 2005年一季度 ~ 2009年1季度全国商品房销售额和销售面积增长率

　　（数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统）

　　表4 2004 ~ 2006年重点城市住宅指数走势图

　　（数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统）

　　表5 近期部分地方性房地产政策盘点

　　（资料来源：根据公开资料整理）

　　如果说政策推动更多还是购房者自住层面需求的话，高端住宅的火爆则暴露了当前市场的另一个推手，那就是人们对未来通胀的预期。在这种预期的作用下，许多有实力的投资者正开始把手中的现金转为不动产，而高端住宅无疑成了他们的首选标的。

　　克而瑞（中国）首席研究员陈啸天认为，今年一季度广义货币供应量增长了25.5%，金融机构的贷款投放更是达到了4.58万亿元。在此情况下，货币大量流向市场，通胀预期明显增强，由此不少人将目光转向保值增值能力较强的高档住宅。而在易居中国分析师薛建雄看来，流动性突然从紧缺转向过剩，短时间内资金紧缺就转向了流动泛滥，是推动楼市突然间疯狂的主要原因。在近期各大豪宅的热销中，温州、义乌、宁波、萧山等浙江投资客的身影随处可见。在易居中国近期对客户所作的调研中发现，这批豪宅买家中有部分是海外购房者，并且以中国港、台地区和东南亚华侨为主。通过调查发现，这些地区经济体量都较小，因此其富豪基本上都持有美元。现在，低利率、高通胀预期的美元，对他们的财富形成了巨大的贬值危险。在这种情况下，他们便进入了租金和价格相对平衡，而且有消费力支撑的中国楼市。

　　上涨趋势已经确立

　　通过以上分析，我们可以基本得出这样的判断，未来楼市上涨的趋势已经确立。而对于购房者来说，应该充分利用当前政策面上的优惠，适时出手购房，以进一步锁定购房成本。那么，为什么能够得出这样的结论呢？对于这一点，我们可以从以下几个方面来进行说明。

　　首先，虽然近期中国经济已经出现了回暖的迹象，但有不少宏观经济指标仍然不容乐观。由此我们可以判断，拉动内需刺激经济增长将会是一个长期的过程。在这种情况下，除非房价出现过度上涨，房地产市场政策的主基调在短期内也不会改变，而这一点我们可以从近期相关政策的变化中得到印证。日前，国务院常务会议决定下调商品住房的项目资本金比例，这使得许多房地产企业受益匪浅。一位专家这样打趣道，对开发商而言，信心有了（政策基调向好），腰杆子硬了（口袋中现金多了），底气足了（摸清消费者的底了），凭啥再降价？

　　第二，虽然有不少专家认为全面通胀还难以出现，但人们对通胀的预期仍难以消退。对此易居中国分析认为，2003年，美国为了应对网络泡沫破灭给经济带来的冲击，采用低利率、高通账的货币政策，结果把地产加金融泡沫吹向了全球。而如今美元再度将利率降到历史低点，且变本加厉地多印美元，使得低利率加高通胀预期的经济新泡沫再度吹起。另外，从目前的趋势看，在接下来的阶段内，我国的货币宽松政策仍然会得到延续，流动性的增加无疑也会加剧人们的通胀预期。

　　第三，有效供应在短时间内能否增加也是难题。根据中房指数系统的统计，从市场现有存量来看，总体当期供应压力正在缓解。随着2009年春节过后全国楼市成交量的不断回升，而大量的新项目受去年金融危机，开发商资金紧绷影响，工程进度放缓，从而当前的供应也随之放缓，北京、上海、深圳、杭州等多个重点城市可售面积已经连续5个月走跌，使得各城市存量房去化率不断提升，市场销售压力得到有效缓解。比如上海4月份的住宅出清周期已经减少到不足4个月，后市供应不足的问题较为明显。

　　表6 部分城市住宅可售面积一览表单位：万平方米

　　数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统）

　　对此，中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞认为，尽管中间可能有波动，但从长远来看，房价上涨是必然趋势。而在接下来的文章中，我们也采访了各路专家，他们都表达了相类似的观点。

　　把握优惠购房机会

　　　值得注意的是，近期北京等地的楼市曾一度爆出了高退房率的传闻，这也让许多购房者大惑不解。对此，北京市房地产协会副秘书长陈志出面作出了澄清与解释。他表示，媒体所指的退房总量是按项目销售许可证号统计的总量，包括了2006年至今的所有数量。此外，这些统计的退房数据中还包含着商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等不同类别，这样一概而论自然会出现误读。

　　虽然有关方面进行了澄清，但根据记者的调查，退房的现象仍然存在，而这也从一个侧面反映了许多购房者仍然还处在犹豫状态。其实还是那句老话，楼市的优惠政策往往有阶段性，当前购房者应该注意把握这样的机会，该出手时就出手。当然在具体的购房过程中，盲目追涨也没有必要，而是要更多地留意对相关技巧的运用。其实从近几年楼市的发展态势看，记者认为阶梯式爬升是其最显著的特点，在这种情况下，房价不断经历上涨、盘整、再上涨的循环。所以犹豫期反而是购房的好时机，而等到了快速上涨阶段，不仅容易因追涨而吃到“高价”，而且也很难买到适合自己的房子。

　　摩根大通首席经济学家龚方雄日前在一个会议上预测称，二季度楼市将继续保持回暖势头，今年中国房价上涨幅度将达5%~10%，而明年涨幅也将达到10%。他认为，在过去两年里楼市之所以出现短暂的低潮，在于中国政府对房价过快上涨的担忧并一直采取紧缩的政策，由此抑制了部分购买需求，而其中大部分是刚性需求。到今年政府放松信贷和税收政策之后，这部分需求明显释放了出来。而现在正是购房的好时机，如果目前进行投资，两三年后经济复苏，投资者将获得更加丰厚的回报。

　　通胀预期下楼市再趋升温

　　提要：货币与信贷对CPI的影响存在一定滞后期。中国的通胀经验表明，在信贷猛增后的一年半到两年时间内，高通胀就会到来。面对“低增长、高通胀”的未来经济形势，泡沫的规律依次将是“股价涨—楼价涨—物价涨”。

　　本刊记者张学庆

　　在经历短暂的低迷后，房地产市场又现“小阳春”。防通胀买房，成为人们进行资产保值增值的手段之一。

　　防通胀买房

　　“通胀预期导致买房保值，短期内房价会上涨，长期来看，这个行为的意义取决于将来通胀程度。如果通胀了，保值行为有意义；如果没来，这个行为则没有太大意义。”经济学家徐滇庆分析说。

　　摩根大通中国区首席经济学家龚方雄表示，房地产可以抗通胀，它是有形资产。此外，房地产还可以受惠于人民币升值。因此，买房是中国人当下最好的资产保值选择。

　　或许正是人们对出现通胀的担忧，房地产又重回人们的投资视线。数据显示，2009年5月份，居民新增中长期贷款1008亿元，连续3个月稳定在1000亿元左右的历史高位；同比多增600亿元，同样连续3个月同比大幅增加。

　　据分析，居民中长期贷款以房贷为主。从2009年以来，由于居民房贷的激增，房地产景气已经在一季度触底，在二季度明显回升。

　　通胀还是会来

　　去年国际金融危机的爆发，使得中国经济遭遇30年来最冷的“寒冬”，经济增速明显放缓。为了应对经济下滑，中国政府出台了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，大量资金从银行源源不断流出，加大基础设施投资力度。尽管目前物价指数还处通缩状态，但人们开始担心通货膨胀是否也会伴随流动性充裕而再次光临。

　　最新公布的5月份居民消费价格总水平（CPI）为-1.4%，工业品出厂价格指数（PPI）为-7.2%，仍然呈现通货紧缩特征。但从环比看，CPI连续3个月为正，3、4、5月份分别为4.6%、1.3%、1.8%；PPI跌幅继续缩小，3、4、5月份分别为-6.18%、-1.74%、-1.68%，通缩正在减弱。

　　目前经济学家对中国今年何时走出通缩看法各异，有的预计三季度CPI同比转正，有的认为四季度会结束通缩。

　　野村证券中国经济学家孙明春认为，由于今年CPI通胀数据到目前为止均低于预期，因此将2009年CPI通胀预期从0.2%下调至-0.2%，2010年预期从3.2%下调至3.0%。

　　资产泡沫卷土重来

　　海通证券宏观分析师李明亮指出，从2009年10月份开始，CPI同比增长率将扭转持续数月为负的局面，2010年通胀压力有望出现。

　　李明亮作出这样判断的理由有几点。首先，中国经济最困难时期即将过去。从我国宏观经济领先指数来看，同比降幅缩小，环比已经连续5个月为正增长。沿海和内河港口货物吞吐量出现明显好转迹象，从环比数据来看，已经连续2个月出现正增长了。

　　其次，资金面比较宽松，导致一部分资本品和金融属性产品价格上涨。今年前4个月，新增人民币贷款达到5.17万亿元。中国目前实施的货币政策，其宽松程度已经超越了1997年亚洲金融危机后的水平。而货币供给保持较快增长将对商品房价格上涨起到重要的支持作用。2009年前4个月广义货币同比增长率平均为28%，而同期商品房累计平均价格同比涨幅为13%。房地产消费市场的回暖带动了土地市场的回暖。房地产再度成为投资新宠，不仅购房者观望气氛有所淡化，开发商信心恢复，甚至开始出手抢地。2009年2月、3月、4月土地购置面积同比增长分别为-30.0%、-47.3%、12.0%，其中4月份已经转为正增长了。

　　另外，中央地产土地监测系统显示，今年前4个月全国12个城市共成交土地956公顷，高于去年平均值的5%。进入5月份以后，土地成交量更是出现了井喷的状态。中国指数研究院最新的数据显示，有24个省市的住宅成交面积环比上升，占到总数量的8成。

　　第三，目前货币与信贷的高增长将对2010年CPI产生明显的影响。自从2008年12月份开始，广义货币同比增长率已经连续5个月均超过20%，其中2009年3月、4月分别为30.1%、30.5%。今年1月份以来人民币信贷同比增长均超过20%。

　　李明亮认为，根据弗里德曼在《美国货币史》中的结论，信贷宽松后的22个月附近，物价将会上涨。这也符合中国的通胀经验，那就是信贷猛增后的一年半到两年附近，高通胀就会到来。

　　经验数据表明，货币与信贷对CPI的影响存在一定的滞后期。2003年5月份至12月份广义货币余额同比增长率均高于20%，到了2004年6月份CPI涨幅才超过5%。

　　第四，受美元贬值预期强化、投机资金等因素，国际大宗商品价格上涨压力增大。引发美元继续大幅贬值的主要原因是美国经济实力日趋减弱，以及由此而产生的过度举债。2009财政年度的美国财政赤字将达到创纪录的1.84万亿美元，约为上一财年赤字规模的4倍。2010 年的财政赤字更高，为2.33万亿美元，估计今后数年还将保持很高的赤字水平。

　　由于美国必须向海外借款以弥补预算赤字，美元很可能在未来数年内疲软。作为国际贸易结算货币的美元一旦走弱，将引发全球性的货币扩张。为应对金融危机，美联储采取了“量化宽松”的措施，通过长期国债释放流动性。

　　继美国之后，英国、日本和欧洲的央行也向市场大量注入流动性。根据历史经验，这些都很可能在未来半年内推动大宗商品价格再创近期新高。对此，中金公司首席经济学家哈继铭特别提醒“注意资产泡沫可能卷土重来，建议政府提前调控，以规避未来泡沫破灭带来的打击”。他认为，面对“低增长、高通胀”的未来经济形势，泡沫的规律依次将是“股价涨—楼价涨—物价涨”。

　　目前尽管各国货币政策宽松，但经济低迷下的产出缺口依然抑制着整体物价上涨，流动性首先推高资产价格；但伴随经济逐渐复苏，产出缺口缩小，资产价格上涨也将延伸至整体物价。

　　房地产投资拉动经济增长

　　瑞银证券中国经济学家汪涛认为，中国内需持续复苏的关键在于房地产行业。如果外需在明年或者更长的时间内仍疲弱不振，那么由刺激政策所推动的经济复苏的可持续性确实可能成为一个严重的问题。瑞银乐观地预计，房地产投资会在今年晚些时候回暖。

　　数据显示，房地产销售的好转已经带动了房地产投资的重新启动。从2009年4月份起，房地产投资增速已经连续两个月回升，到5月份已经升至12%。

　　瑞银相信央行货币政策不会很快收紧，并且银行贷款将足以支撑今年中国GDP的实际增速达到预测的7.5%。展望未来，国内需求增长的可持续性很大程度上取决于房地产行业的发展。但没有外需的强劲推动，经济增长难以回到9%~10%的高位。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，衡量房地产市场走势的两个主要指标是存货和投资。现在房地产存货正在迅速下降。摩根士丹利房地产研究小组乐观预计，目前大城市的存量房水平介于上海约3个月销售量到北京约11 个月销售量之间。而年初，北京存量房消化周期还在20个月以上。一旦房地产投资下半年再度恢复强劲增长，那么，意味着房地产市场将真正走出底部。

　　关注信贷政策

　　“去存货化进程迅速、市场需求从刚性需求的释放，已经扩散到投资性需求的猛烈升温。目前的楼市不是小阳春，而很可能转眼即是盛夏。从价值判断角度，不知道这是好是坏，只知道它正在发生而众人尚未察觉，廉价货币以及昂贵楼市，以后总会有人在盛宴之后赶来收拾残羹冷炙。”经济学家钟伟有点无奈地说。

　　联合证券研究报告认为，迫于通胀的压力，国内宽信贷和低利率金融环境的结束，将成为当前楼市复苏的终结者。而通胀以何种方式到来，将决定未来信贷紧缩的力度和节奏，这也将决定楼市复苏的终结将是以何种方式开始。基于这一判断，信贷政策何时发生实质性转向，将成为对楼市风向判断的一个关键因素。

　　专家把脉房价走势

　　文/本刊记者黄罗维甄爱军

　　文前提要：最近，关于楼市“小阳春”能否持续的争论此起彼伏，各路人士莫衷一是，这让购房者感到无所适从。那么，未来楼市到底怎样发展，我们可以听听学者专家对市场的看法。

　　下半年房价继续上涨

　　－复旦大学房地产研究中心主任尹伯成

　　我认为下半年房价将继续上涨，其中最重要的原因是目前市场存在着对未来通货膨胀的预期。从世界范围看，许多国家为了救市，都大力增加了货币投放力度。在这种情况下，由于实体经济并没有出现现实的增长，所以其结果必然会导致通货膨胀。而为了规避通货膨胀带来的风险，房产就成了最好的保值增值的手段。从目前的市场情况来看，许多投资者都纷纷入市，包括像一些温州投资客等等，他们把目标锁定在了一些高端楼盘上。在他们的带动下，许多自住购房者的刚性需求也受到了进一步的刺激，跟风的情况在市场中逐渐出现。可以这样说，如果下半年国家不出台新的调整政策，延续执行去年针对楼市的“松绑”措施，那么在上述几种合力的作用下，今年下半年的房价肯定要上涨，我把它称之为资产性泡沫的通货膨胀。在这种情况下就要看政府如何来进行调控了，比如增加经济适用房的建设等等。其实，我们一方面要促进房地产市场的健康持续发展，另一方面也要防止资产性泡沫的过渡膨胀。

　　房价长期上涨趋势不会改

　　－中国城乡建设研究所所长陈淮

　　短期房价走势难以判断，但长期看好。全球都受到了金融危机的影响，而且美国的楼市由此滑入低谷；我国楼市也经历了2008年一年的调整期，两者之间有相似之处。当前楼市仍然很乐观，中国房地产业供给和需求，没有因为世界经济危机受到实质性的打击，虽然也经历了观望阶段，但都只是风险配置程度和调整、变化而造成的。

　　从长远来看，房地产价格的趋势为上行。其主要原因在于中国的城市化进程刚刚开始，人口向城市集中的趋势会持续很长时间，保守估计需要20～30年。

　　此外，在上个世纪末、本世纪初享受房改的居民中，有一部分城市居民家庭进入依靠市场自我改善的区间，这也是一股需求力量。

　　还有，城市扩大内需过程中，可能会诱导新一轮改善性需求；房地产业在国民经济中的特殊地位，要求其保持稳步增长态势；以及城镇住宅重建等，都会促使中国楼市保持不错的发展态势。

　　房价上涨看明年

　　－北京华远集团总裁任志强

　　房价下跌的可能性不大。北京市社科院不久前发布的一份蓝皮书认为，北京房价将在2010年将下跌，我反对这个观点。对于未来一段时间房地产市场的走势，目前处在爬坡过程。虽然在过去的3个月内，北京、上海、广州、杭州等主要城市都经历了楼市“小阳春”，这主要是由于此前一年多来刚性需求受到抑制，近期出现反弹之后的具体表现。

　　不过从目前形势来看，楼市并未全面回暖。部分城市房地产市场的反弹，并非意味着国内楼市就已经从底部开始反弹而走出颓势。目前楼市去库存化压力仍然不小，如果房地产开发企业的资金压力没有真正缓解，短期内房价下降的可能性仍然存在。虽然目前房地产尚未真正走出阶段性的底部，但这并不可怕。长期看来，房价的上涨趋势不会改变。此前一段时间内施工量、土地供应量双降，其直接结果将是2010年以后库存消化殆尽、重现供不应求局面，届时房价如何变化自然不言而喻。

　　两股力量推升房价

　　－上海知名楼市专家蔡为民

　　在我看来，上海楼市受到两股推力，今后一段时间内依然会处于上涨通道中。其中一股推力是市场预期，不管是从短期、中期还是长期的预期来看，都是利多。短期利好有2010年的世博会，中期利好有2014年前后的迪斯尼项目，而长期利好则是“两大中心”的建设，这些都是支撑楼市的有利因素。而另外一股力量则是政府对楼市的推动作用，政府出台了一系列鼓励住房消费的政策，比如降低购房门槛、减免税费、降低利率等等，这些措施都是在告诉老百姓，现在买房很划算，因此在这种前提下，上海房价很难有下跌空间。

　　不过此后房地产市场不可能会出现单边上涨行情。在我看来，未来楼市会呈现阶梯式的运行态势，即上涨和调整行情互现，但总体保持上涨趋势。

　　购房者应该怎么做？要提醒的是，手中掌握货币，过去若干年之后，最多只能拥有相同数量的货币，还不排除贬值的可能；而如果将货币换成房产，很多年后资产将倍增。

　　目前楼市的支撑力仍然较强

　　－中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院副院长陈晟

　　对于整体经济来说，房地产市场走出了相对独立的行情。这一方面是由于外资在中国楼市中所占比重极小，对楼市造成的冲击不大。而在当前货币定价的敏感时期，房地产作为保值资产的功能依然突出。另一方面，中国当前的经济和城市化进程始终是房地产市场的基调所在。

　　目前中国面临的需求是河床截面型需求，需求为河床宽度，成交量为河床深度，供给为堤坝。一旦供给小于需求，则有溃坝（房价暴涨）的风险；供给过度大于需求，河床将出现干涸（需求难以持续吻合供给增长），因此当前楼市需要避免上述两个极端，但在这之间振动是正常的。中国城市化正处在加速阶段，具备消费实力的需求和暂时不具备消费实力的需求大量存在，前几个月在价格和政策上的优惠激发的大量购买力表明目前楼市的支撑力仍然较强，后市导向仍将是维持稳定的河床深度。此外要注意到的一点是，随着流动性的增加，一部分资金有可能已流入了股市和楼市，一旦银根收缩，将会对房地产市场造成压力。

　　可选择合适房源入市

　　－21世纪中国不动产副总裁兼上海区域总经理张卫平

　　衣、食、住、行是影响老百姓生活的4个重要方面，金融危机的爆发对居民最密切的住房需求产生了巨大影响。但金融危机爆发后，我国经济复苏的各项指标均好于国际水平，进入2009年后房地产市场也回暖强劲，上海楼市前景看好。对于后市，我认为一季度末和二季度前两个月上海二手房交易量的连创新高已经为年内的市场走势定下基调：今年市场的总体走势要好于去年，下半年走势将呈现总体稳定、局部因季节等因素影响而小幅波动。因此，对于真正有需求的自住市民来说，可以根据自身情况在相应地段挑选具备性价比的合适房源入市，但不宜过度追涨。目前市场环境下，以刚性购房需求为主的购买力已得到大量释放，后市的成交主力将逐步过渡到以改善型购房为主，并成为左右市场走势的主要力量，同时这也将拉动一些投资型购房。价格水平上，目前的房价与2007年相比其实并未有太大波动，预计下半年上海楼市的投资购房比例将有所上升。

　　六招应对当前楼市

　　文》本刊记者/甄爱军

　　文前提要：当前房地产市场又进入了一个比较敏感的时期。经历之前3个月的“小阳春”之后，市场并没有停止上升的步伐，于是捂盘、惜售、提价等现象时有发生。面对市场上各种各样的现象，购房者应该如何应对？本刊在此将就这个话题提供一些解决思路，供读者参考。

　　策略一：寻找合适时机出手

　　因为担心房价变化，不少购房者开始观望。但专家认为可以寻找合适机会出手，因为历史经验告诉我们，买房时机永远都存在。

　　【案例】程先生在徐家汇附近找到一套两房后，决定买下来。去年初，程先生开始关注房产，考虑到小孩上学问题，他想在名校附近置业。年初害怕房价下跌而犹豫不决，没料到房价反而上涨了，让他错过了一次机会。回过头来观察以前的市场发展规律，程先生意识到虽有可能会经历调整阶段，但总体趋势还是会保持向上。

　　【应对策略】现在这种市场行情可以选择合适的机会出手。“我爱我家”华东区域总监于静表示，虽然在这之前房地产市场经历过两次调整，其间也曾出现过房价回调幅度达30%的情形，但时至今日，房价水平都超过了调整之前的顶点位置。不过，现在买房应该讲究时机。首先要做到选择性价比较高的物业，如交通便捷程度高的房产，即使购买之后价格再次回落，但等到市场好转之后，这类房产的价格上涨速度也要快得多。再就是要结合自身情况做出决定，如果购房条件已经成熟，那么选择合适的房子及时买入。此外，市场供应量较大的时候，价格稍微合理一些，因为供应偏少时，开发商往往会提价。

　　策略二：购房须活用政策

　　政府鼓励住宅消费，出台系列鼓励自住消费政策，并通过降低首付比例以及贷款利率水平，来降低购房门槛。购房者应该用足这些政策，让购房变得相对轻松一些。

　　【案例】安徽来沪打拼的王先生准备购买一套住房。他同时看中了两套二手房，其中一套出自板块内一个新近开发的大盘，小区配套完善，他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间，因此要支付营业税、个人所得税等，虽然没有明说让他来承担，但肯定已将这部分费用加在房价里面了。考虑良久，王先生选择了另外一套住房，虽然这套房子出自七宝附近某新村内，配套稍微欠缺一点，但购买这套房子无需支付更高的税费。

　　【应对策略】知名楼市专家蔡为民表示，目前政府鼓励自住消费，因此他建议购房者尽可能用足政策首先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策，购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外，对于取得房产时间超过两年的，也可减免营业税和个税。

　　其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行去年连续5次降息后，5年以上商业贷款利率已降至5.94%，但如果满足利率优惠条件，还可下浮0.7倍，即4.16%，利息支出可减少30%。当然，活用政策的同时也要关注政策的时效性，要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。

　　策略三：妙用住房公积金

　　住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面，还能有效降低二次置业的成本。

　　【案例】朱小姐即将跟男友步入婚姻殿堂，买房成为眼下最重要的事情。两人打算在上海中环线附近购置一套两房，购房预算在160万元左右。双方父母支援了40万元，加上两人积攒下来的20万元，他们总共有60万元的购房资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担，他们决定先领结婚证，然后共同申请住房公积金贷款，因为按照上海目前的相关政策，他们可以申请到公积金贷款80万元。

　　【应对策略】在购房过程中如何用足政策，这是购房者应该认真思考的问题。如对于朱小姐而言，按照他们当前的实力，需要贷款100万元，假设以一个人的名义购房，虽然能够申请到40万元的公积金贷款，但相对于以夫妻名义而言，成本还是要高一些。记者计算发现，假设还款期限为20年，前者要比后者多支出86000多元。由此可见，活用政策能够有效减轻购房负担。

　　策略四：换筹获得更高回报

　　考虑到目前房产的长期投资回报偏低，普遍低于3%，更多只是接近定期存款水平。与其这样，还不如通过“换筹”来获取更高的回报。

　　【案例】张女士在房产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了，准备加点钱在位于静安区的中凯城市之光买套小户型。因为她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金，当然，还有更让她倚重的是高档楼盘价格上涨空间更大，投资这类物业能获得更高的回报。

　　【应对策略】投资房产讲究地段。位于核心区域的高档楼盘，其消费群体不是普通消费者，因此它的价值不仅仅只是体现在单价上，这就是为什么市中心的高档住宅一直不乏购房者追捧的缘故。此外，随着市中心新盘开发量的减少，未来供应量极为有限，正所谓物以稀为贵，高档住宅的升值空间要大一些。因此，投资高档住宅，其实是一种更为合理的做法。

　　专家表示，近期通胀压力显现，在这种情况下，投资优质资产如高档住宅以求保值增值，也是很多经验人士惯常做法。因此只要条件允许，投资者可以通过“换筹”方式，投资高档住宅。

　　策略五：盲目追涨不可取

　　近期有不少楼盘已开始提价，二手房房东也开始跳价，在这种情况下，购房者是盲目追涨？还是隔岸观火？专家给出的建议是学会“拣房”，挑选真正适合自己的房子。

　　【案例】朱先生最近碰到了一件郁闷事。他在莘庄附近某中介公司看中了一套三房，报价165万元。而这套房子一个月前的报价为155万元，但考虑到近期行情有所上涨，他接受了新的报价。没想到临近签约时，卖家突然来电称有人出170万元，如果朱先生愿意接受这个价位，可优先卖给他。

　　【应对策略】开发商提价、二手房卖家跳价，购房者是不是要通宵排队抢房源？或者咬牙接受房东的“跳价”要求？专家表示完全没有必要。当市场转向卖方市场时，卖方会出现惜售、涨价等情况。但考虑到房地产市场经历了近10年过程，已渐渐趋于成熟，而且市场供应也趋于多元化，因此购房者可以在新房、二手房两个市场选择适合自己的房源。完全没有必要因为看到涨价而惊慌，乃至盲目追涨。

　　专家表示，在目前这种市场行情中，尤其要讲究“拣房”策略。如何“拣房”，简而言之，就是多花点功夫在市场上了解各种信息，并从中优选出最适合自己的。这样，方能做到理性置业。

　　策略六：安全置业是根本

　　国家出台各种鼓励住房消费政策，并非意味着就可以不顾自身经济实力而“小马拉大车”，安全置业是购房者的底线，不要因为买房而影响到自己的日常生活。

　　【案例】金先生最终还是放弃了一步到位打算。根据他之前的考虑，他准备在三林板块购买一套90平方米左右的新房，预算约140万元左右。他手上现有的资金只够支付两成首付，因此他还需申请110多万元的按揭贷款，每月近7000元的还款额，让他吃不消。因此他最后选择购买一套面积较小的二手房作为过渡之用，等到经济条件改善之后再换房。

　　【应对策略】金先生的做法合理的。对于住宅这种大宗消费来说，无法做到一步到位。如果不结合自身实际情况而盲目贪大，最终会让自己背上沉重的经济负担。尤其是在当前国家鼓励住宅消费的前提下，如首付降低至2成，银行利率最低下浮至基准利率的0.7倍，减免部分税费，这都降低了购房门槛，但购房者千万不能由此而盲目乐观，忘记了安全置业这个准则。

　　如何做到安全置业？专家给出一个很简单的自检方法：首先是自己有能力支付首付款，其次是控制每月按揭还款额不超过家庭收入的30%。只要做到这两点，基本上就能做到安全置业。