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乱局下如何为养老打算 多余房子是出租还是卖?

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  一轮经济的大波动,实际在考验每个人的财富效率。

  没有过往理财经验的人,看到未来的不确定性更大,也因而希望加入到理财大军;在股市交了学费的投资人,则需要重新审视资产配置,设定更合理的投资组合;而黄金等理财工具也进入了更多人的视线,在任何市况下,总有可以对冲风险的合理手段。东亚银行林志民、易居房产张毅松、御峰理财苏沛丰、建信基金张威威建议投资人:现在已是证券市场相对低位,可以考虑入市投资;黄金也是合适的投资工具;房产投资要考虑投资回报率;而对于保守型的投资人,依然要控制风险,欧元类资产要出局。

  现在还能买黄金吗?

  郭先生:从2008年开始,我开始买纸黄金,小赚了一笔。现在我又想继续投资,但是黄金已经接近1000美元1盎司,是否太高?但也有人说全球经济环境还将继续恶化,黄金依然是2009年值得投资的品种。那这个时点适合买黄金吗?如果买的话,我是否可以尝试其他形式?比如,实物黄金(但考虑存储的问题比较麻烦),或者银行也会推出一些和黄金挂钩的产品(但收益一般都不如我自己操作),或者,干脆去买一些黄金类的股票?我也比较犹豫。

  东亚银行(中国)有限公司副行长林志民:在2008年一片惨淡的全球金融市场中,唯独黄金逆市上升5.8%。然而,面对经济前景难测的牛年,我们应当继续冷静思考,在“乱世”中找寻帮助财富增值的黄金攻略。

  展望黄金走势首先不能不说美元,因为两者的负相关性高达90%,美元可谓是黄金的典型反向指标。权威机构预测2009年美国的经济增长率为-0.5%,失业率可能从现在的6.7%继续飙升,财政赤字可能达到创纪录的4820亿美元,美联储则干脆将美元引入零利率时代,利差因素令美元承压。这对黄金来说,显然是一个利好。

  其次,黄金的避险功能还会持续发挥作用。虽然现在金融市场略有稳定,但世界银行预计今年全球经济增速仅为0.9%,全球贸易将出现25年来的首次下滑,降幅可能高达2.1%。在这种情况下,多数企业苦熬寒冬,财报惨淡,市场走势也将比较反复。因此,市场中的避险买盘将成为黄金走强的一个重要动力。

  其三,黄金的长期供需较为紧张。缘于新增储量匮乏,未来五年全球的黄金生产可能减少10%~15%。黄金再流通也趋于减少,因为在低利率时代,持有黄金所失去的购买固定收益产品的机会成本已微不足道,各国央行卖出黄金意愿大减,去年欧洲各央行只出售了357吨黄金,远低于售金协议下500吨的限额。与此同时,黄金需求稳步上升,2008年相比2007年增长了18%。从地区上看,新兴市场的需求快速增长,抵消了美国和欧洲的黄金需求减少。

  综上所述,牛年的黄金投资仍大有可为。在投资策略上,则需充分考虑入市时机和入市方式。鉴于目前金价已反弹不少且波动剧烈,笔者认为,等待金价充分回调或按自己可承受的风险程度逐步入市,胜算更大。预计今年金价主要的波动区间在700~1000美元/盎司,投资者可在此区间低端吸纳,逢高获利了结。长期来看,金价则必须在有效突破1000美元后方能打开上升空间。投资方式方面,宜选择实金、纸黄金或黄金ETF,而非黄金类股票,以免受到股市及金价的波动影响。

  经济不景气,多余的房子卖还是不卖?

  Tom:我现在没有家庭以及子女的负累,喜欢买房产,觉得收租稳妥。一处自住,在浦东世纪公园附近。一处给父母住,还有三处房子,一处在昆山,一处在中远两湾城,还有一处靠近中山公园附近的老公房。除父母以及昆山的房子无房贷外,其余三处都要还房贷,每月大概两万左右。两湾城和中山公园的房子每月可有9000元的房租收入,昆山的房子打算装修一下也租出去。本来还可以,但近来股市不好,多少也赔了一点,经济也相对比较困难,不知道接下来会不会有更大的问题出现,万一周转出现问题,就怕很麻烦。所以想卖掉一处房子,但房价好像又在跌,卖有点舍不得,不卖又怕继续跌,万一真需要钱卖不掉就麻烦了。而且卖哪一处也是问题,要是升值空间大的卖掉可不划算了。

  想问一下,我该怎么处理?卖不卖?卖哪里?什么时候卖?

  易居房地产研究院分析师张毅松:我们说是否出售的时机,在现在的形式下,并不能按照“我绝对值赚了多少”来判断,而是应该“我拿多少钱赚了多少”的利润率来衡量,所以只要你的房子赚了钱,且上升空间不是太大的情况下,可以考虑出售。

  在选择出售房子的情况下,分析一下,首先是看两湾城和中山公园的房子,此两处出租情况可以保证,租金收益比较稳妥,但是上升空间有限,(Tom没有说清楚是各有9000还是合计才9000)。昆山的房子如果是在昆山市区,租金也是比较稳妥的,且也具有较大的上升空间(视具体位置判断)。

  那么综上,有以下几个处理方式:

  *视还贷、租金比率淘汰出中山及中远中的一套房子进行出售,还贷高而租金低的进行出售。

  *在还贷、租金率比较合适且可以接受的情况下,出售昆山的房子,一是装修费需要另补,二是昆山的房子的租金收益肯定比较低。

  *可以考虑与父母合住,目前情况下,并不会对自己的生活造成更多影响,空出来的一套房子用以收租。

  在出售时机上,四五月份会是很好的时机。

  退休夫妇经济独立,但怎样理财避免后顾之忧呢?

  欧阳夫妇:我们是60岁的退休夫妇,子女都已独立,不需经济支持。两人每月有固定的5000元左右退休收入,日常的生活也没有问题,目前我们有150万的5年期定期存款,20万的活期存款,还有20万的欧元存款。我们希望可以在有能力的时候经常出去走一走以前没有去过的地方。再往后,则要考虑到医疗以及请人照顾等生活问题。但现在利息比较低,有人建议我们买基金、买银行产品等等,应该买吗?还有,现在欧洲的样子好像会更糟糕,拿着欧元要不要紧?我们也知道,这是我们养老的钱,必须稳妥一些。

  香港御峰理财研究员苏沛丰:欧阳夫妇既有固定退休收入,又有为数不少的积蓄,于未来二十多年的退休生活应无太大财政压力。唯需注意医疗开支。

  可以购买医疗保险,以防生病所带来的意外开支。虽然已达花甲之年,但仍有部份保险公司受保的。注意无需买具储蓄成份的保险。

  我并不建议继续持有欧元,因为欧元的潜在风险颇大。最近东欧蕴酿金融危机,各国货币大跌,令人担忧部分国家无力偿还外债,评级机构亦纷纷调低东欧诸国的主权信贷评级。中西欧银行是东欧之主要债权人,倘若东欧违约,欧洲银行将严重亏损,甚至危及国家财政及金融体系,连带欧元亦会被抛售。另外,欧元一直存在结构性问题,因欧元区各国经济各具特色,却要统一货币政策,难免出现内部分歧,这情况于金融海啸期间尤其显著,欧元长线实难予以投资者信心。其实长线而言,人民币兑各主要外币仍要升值,换言之,投资外币并无好处。

  问及现时利息偏低,应否买基金或银行产品,为资金寻求出路。我认为做任何投资前,必须先透彻了解该产品的特性、运作及风险。假如自己并不熟悉金融市场及产品,可向家人及能信任的朋友协助。若仍然不甚了解该产品,很可能是它本身结构复杂,这类产品避之则吉,也不要完全听从销售人员的游说,反而应抱着怀疑的态度求证。

  那么,欧阳夫妇俩应否将部分资产用作存款以外的投资呢?应该。因为银行存款息率的确偏低,长线未必能追上通胀,损害实质购买力,不妨趁金融资产价格低迷之际,考虑一些有较高回报潜力的投资。不过,读者首要目标是保本及提供稳定收入,而非寻求资本增值,因此投资策略不应太进取,可保留大部分积蓄于银行收息,只动用不多于20%积蓄投资股票及基金。

  建议可投资A股,首选大型龙头高息股,同时提供长线增值潜力及稳定股息收入。另外,亦可投资环球天然资源基金,因为当环球经济重上轨道,对资源需求回升,供求紧张的因素料将推动资源价格急涨。

  家庭主妇想为子女做定投计划,现在的市况合适吗?

  Lucy:我是34岁的家庭主妇,有一个4岁的女儿,以及刚出生2个月的小儿子。丈夫的年薪60万左右,但我们有两处房贷,每月要还掉1.5万元左右。另外,我们在2008年初大约买了100万左右的股票基金,并通过外资银行买了大约30万左右的海外能源类基金理财产品,现在都亏了不少。我本来打算通过投资基金的方式给女儿积累以后的教育、生活费用,儿子出生后,也想通过定投等方式给他做一份计划。但现在看市况,似乎情况会更坏。想请问,我现在应该赎回基金吗?还是趁现在加码买进,平摊成本?现在适合给我的子女做一份定投计划吗?

  建信基金市场营销部总监张威威:首先,Lucy的资产配置可能存在一个问题。同一个方向的资产过于集中,100万的股票基金和30万的海外基金都和证券市场高度相关,市场好的时候收益会可观,不好的时候,损失会比较严重。因此,大类上应该有个分散,比如配置债券基金、保险、黄金等等。像去年股票基金净值巨额缩水,而债券基金收益可观。资产的过于同向,造成系统性风险太大。

  至于是否应该赎回,个人意见如下。这次大跌是1929年经济危机以来最严重的一次,现在不能说A股就是底部,也不能确定什么时候全球经济会复苏,但应该是相对底部区域。我个人认为,应该长期操作和短期操作相结合。

  今年以来,指数已有20%的增长,可以在适当时候赎回一部分,在市场到2000、1900点以下的时候,适当买入,做一些短线、中线的调整,这可能是提高回报率的方式。

  但从她所购买的产品属性来说,也不适合频繁的短期操作。在大周期内有短期操作是可以,但不能特别频繁,因为毕竟费用比较高。

  全球经济情况何时能出现反转谁也不知道,但从长远看时机不错,可以在相对低位买入,进行产品布局。20%~30%的仓位是适宜的。但建议Lucy的产品配置中增加一些抵御风险的资产,这对熨平收益波动比较好。

  定投最核心的意义,是烫平风险,平均收益。长远看,定投也是强迫你养成投资理财习惯的方式。因此,拿出一部分收入进行定投是合适的。至于投入的资金,要看现金流的用途分配,如果现金充裕可以多一些。另外看自己的风险厌恶水平。但原则是,对自己生活没有太多影响。定投还是建议投资股票型基金。

  海外市场,正面临最差的时刻。如果现在将海外投资的部分出局,账面亏损会成为实际亏损,而在这个时间点,应该也是一个相对底部区域。因此,建议等一段时间,市场有所复苏后再考虑。

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