留学三年不赔反赚 “以房养学”一般需多少钱？

　　点题读者：

　　大洋网友wuwuyilian

　　最近从一位亲友那里听说，他的小孩要到澳大利亚留学，他打算在当地购置房产给孩子住，剩余空间则出租，收入几乎可以抵消孩子的留学费用，他还说这叫“以房养学”。

　　请问，没有绿卡也可以到海外投资房产吗？比广州贵很多吗？“以房养学”的账怎么算？中国房产有70年的产权的规定，那么澳大利亚的房产呢？

　　跑腿： “以房养学”的概念早在2002年就有，但是并不普及，2007年、2008年，国内房产大热的时候，逐渐被国人所认识。记者从广州首家推出“以房养学”概念的某移民机构获悉，现在这方面的业务量开始成倍增加，不过基数还不是特别多，大约一年也就百单左右。

　　综合各种因素，对于中国人来说，现在买澳大利亚的房子并不算贵，是个入市的好机会。但是一定要通过正规的渠道和专业机构交易，以减少投资风险。

　　文/记者蒋悦飞

　　小案例

　　留学三年不赔反赚

　　潘勇辉算是第一代“以房养学”的留学生。2001年，潘勇辉到澳大利亚留学，一过去就买了一套房。当时的汇率大约是4.2，一个包含了三个房间的别墅共计30万澳元。当时潘勇辉自己住一个房间，其他两个房间按照一个房间100澳元/周的价格租给两位留学生，一个月就是800澳元，基本已经能够抵扣月供。

　　到2004年潘勇辉毕业的时候，房子升值到55万澳元，而且汇率上升至6.5，折合成人民币为357.5万元，不计各种手续费，这套房子赚了近两倍。而三年的留学费和生活费大约为7万澳元，潘勇辉不仅赚回了学费，还小赚了一笔。

　　算个账

　　以在墨尔本留学三年为例，购一套三房价值40万澳元的别墅，澳元与人民币汇率1：4.4。以下除标注外均为澳元。

　　生活费　 1.2万/年×3=3.6万（折合人民币15.84万）

　　学 费 2万/年×3=6万（折合人民币26.4万）

　　买房收入 租金收入：除孩子自住一间，其他两间出租，收入为：180/周/间×2间×52周×3年=5.616万（折合人民币24.71万）。

　　 升值收入：澳大利亚房价每年升10%，3年房产升值部分（40万×1.13）-40万=13.24万（折合人民币58.256万）

　　盈 余 人民币24.71万+58.256万-15.84万-26.4万=40.726万

　　你问我答

　　1 问：“以房养学”一般需多少钱？

　　 答：五六十万元人民币起步。

　　某移民机构总裁卢有骏告诉记者，“以房养学”所需的资金量并没有想象中的那么大。目前澳大利亚一个别墅的价格大约是40万澳元，按照平方计算的话，大约是五六千元人民币一平方米，相比广州来说并不算贵。首期三成，按照目前的汇率来计算，大约也就是50万~60万元人民币。

　　而且在澳大利亚，目前还有一种只交利息、不付本金的还款方式，还款压力非常小。“我们并不推崇投资者尽快供完房子，而是利用留学这几年的房地产的自然增值，来减轻留学费用的压力。”卢有骏表示，除了投资之外，“以房养学”的另一个重要目的是，有个自己的房子，孩子就有了家的归属感，可以减轻不少漂泊的孤独感，也缓解一些心理压力。

　　2 问：其他国家“以房养学”行得通吗？

　　 答：从市场政策等考虑澳大利亚较可行。

　　记者了解到，目前来说，“以房养学”的做法基本集中在澳大利亚。一方面，跟目前的留学机构推出的业务有关，另一方面，也有法律、市场等原因。

　　卢有骏表示，在理论上，“以房养学”在各个国家，甚至在中国也是可行。但是在美国，购房有一个地产税，一旦持有房地产，每月就要缴纳不菲的地产税，买得起未必养得起，“以房养学”未必合适。又比如在加拿大，原本也是可以这么做的，但是加拿大的留学生并没有澳大利亚多，转手没那么容易。

　　3 问：现在是在澳买房的好机会吗？

　　 答：汇率创新低，房产市场上升期。

　　那么，在澳大利亚买房就真的能稳赚不赔吗？现在还奔波在中澳两地的潘勇辉表示，从2004年以来，澳大利亚的房子大约有10%~20%的下跌，按照房地产7~10年一个周期看，现在房地产已经有上升趋势。而且澳大利亚的房地产现在空置率非常低，仅有1%左右。

　　卢有骏表示，按照澳大利亚60年来的房地产的增长情况看，房地产平均每年的增长在7%~10%左右，收益比较稳定。而目前澳大利亚每年的留学生和移民的数量为30万左右，保证了房地产市场的强大需求。

　　特别是现在汇率创下新低，回到了多年前的4.5左右，去年一套50万澳元的房子，人民币要300多万元，而今年只要200多万元。澳元的贷款利息也仅有5个百分点，而在去年是9个百分点。各种因素相加，现在是个入市好机会。

　　另一家移民机构经理谢杭东表示，“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有风险，关键是投资者对海外投资产品的信息、程序了解和信心的建立。他建议，投资者对这些投资信息的了解，一定要通过专业机构去了解，否则风险就更大。

　　4 问：在澳大利亚买怎样的房子好？

　　 答：国外投资者只能买一手房。

　　没有绿卡也可以到海外投资房产吗？谢杭东表示，海外投资者只能买澳大利亚的一手楼。由于澳大利亚的房地产交易非常透明，市场稳健，比国内的成熟很多，更不存在烂尾楼或者偷工减料之事，所以基本不用担心政策上的风险。

　　另外，在澳大利亚，房产没有70年的产权说法，是永久性产权，所以也没有什么遗产税的说法。如果购房者在交了首期后还有五六十万人民币的话，加上每月有七八千元人民币的收入，在澳大利亚置业并不是难事。

　　而潘勇辉以自己的购房经验告诉记者，在澳大利亚买房，一般要通过律师来操作，他会搞掂各种手续，而且手续费并不太贵。他当时支付的是1000多澳元，买房的各类税费在3%左右。

　　目前来说，投资澳大利亚的房产主要集中在悉尼和墨尔本两大城市，无论是别墅、公寓还是连排别墅，都存在投资空间，但是关键还是看地段。