二套房贷松绑悬空：工行建行等首付不低于40%

　　国务院办公厅的文件对银行开展业务有一定指导作用，但对银行来说略显宽泛，无法具体贯彻执行。

　　虽然国务院和地方政府鼓励普通住房消费的态度积极，特别是对关注度极高的第二套房贷表示了较为明确的放宽态度，但多数银行对于第二套房实行的房贷政策还没有和政府的要求相同步。

　　银行们在继续关注增量房贷业务的同时，也开始在存量房贷业务方面“做文章”——几家银行已经宣布将对存量房贷老客户实行利率优惠政策。

　　银行二套房贷未见松动

　　国务院办公厅2008年12月21日发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。《意见》明确提出，要进一步鼓励普通商品住房消费——加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。

　　《意见》对贷款购买第二套房做出了原则性的“宽松”规定：在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　据国务院的文件精神，上海等地日前出台了更为宽松和明确的二套房贷政策(详见附表)。但是，理财周报记者对建行、工行、民生银行等银行的上海分支机构的调查显示，这些银行的第二套房贷政策并没有改变。原则上仍执行首付款不低于40%，贷款利率不低于同期同档次基准利率1.1倍的政策。这些银行在北京的分支机构操作手法亦相同。

　　其实，《意见》本身的精神并不新鲜。2007年12月，央行和银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》就已经规定了上述政策，但银行迟迟不见行动。

　　记者了解到，对于二套房贷，银行方面除了考虑“人均面积低于当地平均水平”这一因素外，还有一些更细化的考量标准，例如审核客户的征信记录，考察其收入水平以及学历等情况。

　　工行北京分行的一位负责人表示，银行现在两头为难，一方面拓展房贷市场，同时还要考虑风险控制，两者之间需要权衡。

　　华融证券市场研究部负责人张红杰表示，银行的二套房贷政策要等银监会发布明确的具体文件后才可能发生改变。国务院办公厅的文件对银行开展业务有一定指导作用，但对银行来说略显宽泛，无法具体贯彻执行。

　　交银国际控股有限公司研究部董事总经理杨青丽称，国务院办公厅的文件还不能改变投资者预期。现在的关键是需求方对房价是看跌的,不要指望政策一出，购房人就蜂拥而上。如果购房人不买房，银行贷款给谁放呢？“关键是风向已变，大家心理预期已变。”

　　“存量房贷”优惠大战

　　在房市低迷、观望气氛浓厚的情况下，银行们都开始盯紧“存量房贷”这块蛋糕。

　　民生银行北京管理部相关负责人向理财周报透露，凡执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮15%的客户，民生银行北京管理部将在2009年1月1日后自动调整贷款利率，新贷款利率最低可执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮30%。规定适用于所有符合该条件的存量客户。

　　与此同时，民生银行规定，对于历史信用记录不佳的客户，或者是在调整利率时仍有拖欠贷款的客户，民生银行将不予调整利率下浮幅度。

　　按照民生银行的优惠政策，以100万贷款额度，20年期为例来计算，下浮15%后利率执行5.049%，月供6626.66元，利息合计590398元；而下浮30%后的利率执行4.158%，月供为6143.38元，利息合计474411元；执行新的优惠利率可节省利息达115987元。

　　交通银行北京分行有关部门人士称，分行已经对存量房贷客户进行了筛选，并已将筛选名单上报总行等待批复。据介绍，交行对存量贷款客户可执行利率最多下浮30%的优惠政策。

　　另外，北京银行、农行北京分行，广发行北京分行等已宣布对存量贷款客户实行利率下浮最高达30%的政策。招商银行北京分行的有关人士称，该行对存量房贷的利率优惠政策也将很快出台。

　　伴随银行对存量房贷的优惠活动，出于降低成本的考虑，“同名异行转按揭”成为一些客户的选择。

　　一位在某国有商业银行贷款的人士告诉记者，原贷款银行目前尚未发布对房贷老客户的利率优惠政策。他正考虑将自己的按揭贷款转移到有优惠利率政策的银行。

　　但“同名转按揭”面临技术障碍。招商银行北京分行的上述人士称，要办理同名转按揭，客户除了要满足其他条件外，很重要的一条是要有房产证。这成为一些近两年买房但尚未获得房产证的客户无法逾越的障碍。

　　某股份制银行上海分行贷款部门的一位人士称，银行实行房贷利率下浮优惠的原因有三：一是在新老房贷客户之间体现一种公平。根据央行的政策，10月27日之后房贷新客户已经享受到利率下浮最大幅度为30%的政策；二是稳定房贷客户资源；三是如果通过“转按揭”从其他银行吸引来一些新客户也可扩展客户资源。

　　基本判断可知，随着各家银行对房贷老客户基本趋同的利率优惠政策不断出台，“同名转按揭”可能放缓。

　　杨青丽保守估计，银行对存量房贷实行优惠举措的效果还有待观察。

　　而张红杰认为，银行过于宽松的房贷利率政策有一定危险性。房地产业的危机不是短期能解决的，调整是必然的过程，银行需要等待市场自身调整到位。

　　兴业银行上海分行有关部门负责人2008年12月30日透露，兴业银行将允许符合一定条件的客户在一定期限内只偿还利息而暂缓归还本金，暂缓期限最长可达3年。这被认为是对存量房贷更为宽松优惠的政策。