降息令房贷最多减负近25% 还需提前还贷吗？

　　以往每逢年末春初都是供房者提前还贷的高峰，不过，记者近日了解到，11月和12月广州办理提前还贷的数量有减无增。分析人士指，主要原因是，今年9月伊始贷款利率四次下调，“房奴”们的贷款成本明显降低。不过，是否提前还贷关键还要看手中资金能否有更好的用途。

　　降息令房贷最多减负近25%

　　金融海啸席卷全球，各国纷纷调整货币政策挽救经济。从2008年11月27日起，央行大幅下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。这是央行年内第四次降息，幅度为11年来最大。此前三次均为0.27个百分点。摩根大通更预期明年存贷款利率再降135个基点。

　　在9月16日之前，5年以上商业贷款基准利率为7.83%，如今下调至5.58%。按上述利率以等额本息还款方式，50万元20年期的房贷，月供可减负逾12%每月少还512.6元，利息总可节省12万元。另外，房贷新政扩大了商业性个人住房贷款利率的下浮幅度，对居民首次购买普通自住房产和改善型普通住房，银行执行的优惠利率由此前的下浮15%扩大为下浮30%。那么5年以上房贷最优惠利率可低至4.284%，利息成本更是大大下降。同样20年期50万元的房贷，较9月16日前基准利率的月供减负近25%。

　　记者从各大银行个贷中心了解到，11月和12月提前还贷的数量同比和环比都有所减少，招商银行个贷中心工作人员更表示，“这两个月没有一宗提前还贷。”

　　投资收益超5%可不提前还贷

　　农行个贷中心工作人员表示，是否提前还贷关键要看市民的投资收益能不能高于房贷利率。大部分客户的房贷利率在明年1月1日就能获得调整，届时月供当前，贷款利率在6.12%，保守估计明年调整为八五折后是5.20%，要是能打七折的客户房贷利率才4.28%。打算还贷的客户可以把资金去做有5%以上收益的稳健投资就能赚回来了。

　　业内人士特别提醒说，使用等额本息且已进入还款阶段中后期的消费者没必要提前还贷。特别是进入还款后期，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了。

　　小贴士

　　提前还贷的流程

　　借款人需携带身份证、借款合同等相关证件到所借款的银行提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项才能办理提前还款的相关手续。

　　需要提前预约

　　借款人提前还款，首先要和银行签署补充协议，协议主要是用来更改借款额或者借款期限。其次，要办理提前还贷手续，银行一般要求借款人提前几天申请提前还贷，银行接到消费者提前还贷申请后要审批，这个过程长则十天半月甚至一个月，最短也要5－7个工作日。第三，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，事前需要先和相关个贷中心做好沟通。

　　提前还贷限定次数

　　据了解，对于提前还贷个别银行会限定借款人的提前还贷次数。比如规定一年只能限三次还款次数等。专家指出，房贷借款人在贷款买房时应事先对各家银行的贷款服务、贷款品种及还款方式、还款手续等都进行更为深入的考查，这不单单是对银行个贷要求的提高，同时也是保护房贷者切身利益的好方法。

　　清晰利息计算

　　根据《合同法》相关规定：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”所以，借款人在选择提前还贷时应按照实际借款期间向银行缴纳较少的银行利息。比如，A女士银行贷款20年，已经还款了5年，现在她想提前还贷，目前A女士每个月的还款日期为月中的15号，她向银行预约提前还贷申请并通过批复后，银行通知A女士下个月的20日可以到银行办理提前还款手续同时交纳提前还款金额。那么，在A女士尚未办理提前还贷手续这个阶段，即本月提前还款日15日至次月20日银行准予提前还款的时间，在这段期间内她仍然需要向银行支付所产生的实际借款利息。

　　勿忘撤销抵押和退保

　　贷款人提前还贷后，银行会出具证明，借款人拿着银行开具的贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续。此外，提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止。借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。需要注意的是，如果购房者没有一次性付清所有贷款，是不能要求退保的。 （伟嘉安捷）

　　专家指点

　　全力用尽公积金

　　一般情况下，市民购房申请按揭贷款有两个选择：一是申请商业贷款，二是申请住房公积金贷款和商业组合贷款。如果能申请尽量多的住房公积金贷款，房贷者还款时就更轻松了。目前，公积金贷款利率进一步下调至4.05%，与商业贷款利率相比还很有优势。

　　等额本金还款较省息

　　目前银行主要有两种按揭还款方式：等额本息和等额本金。等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样可有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

　　在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。另外，大多数购房者的贷款期限都为五年以上，如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法，提高每月还款额，也可以有效减少利息支出。