北京楼市新政鼓励合理需求 高档商品房难享优惠

　　11月21日，北京楼市新政终于在千呼万唤中出台。北京市建委印发《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，调整北京市享受优惠政策住房的平均交易价格；北京市建委等11个部门还联合印发了《关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见》。

　　可以看出，北京市房产新政以减免税费、鼓励普通住房消费为主导思想；大户型高档商品房难以享受优惠；增加政策性住房的供应，保障低收入群体的需求。

　　根据《通知》，享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。自《通知》印发之日起，北京市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以内总价215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。

　　新政策发布之前，建委根据土地级别设定享受优惠政策住房的平均价格。有研究称，按照这种测算方式，均价不足7500元的房子才算作“普通住房”，这样的房子在城八区内几乎没有。享受优惠政策普通住房平均价格调整后，一般市民都能享受到购买普通住房的税费、金融优惠，二手房交易中的“阴阳合同”也会减少，对鼓励房地产消费有积极作用。

　　按照目前的成交价，消费者如果购买三环附近的高档大户型住宅，很难享受到税费减免。三个条件中，前两个条件都比较容易满足，但三环附近的高档住宅目前成交单价一般都在2万元以上，有的甚至高过3万元，如果户型稍大，成交总价很容易就会超过政策规定的平均交易价格。

　　按照新政策，三环到四环之间的住房总价如果不超过210万元(175×1.2)，就可以享受优惠政策。但目前东三环到东四环之间已经有单价1.2万元左右的新盘推出，对于这种相对便宜的房子，购房者即使是购买150平方米左右的大户型住宅，仍可以享受到优惠。

　　由此可以看出，房屋单价是决定购房者能否享受优惠的关键。北京市政府在扶持刚性民生需求的同时，对单价2万元以上的大户型高档商品房交易采取了不给予优惠的态度，政策取向仍偏向于保护普通购房者；市场如果有性价比更高的新盘推出，购房者甚至可以在购买大户型住房的同时享受到优惠。

　　《意见》提出的一条政策引起了业界注目：“采取建设与收购并举的措施，对于符合条件的中低价位、中小套型的普通商品住房，收购一部分转化为保障性住房或限价房，增加政策性住房房源。”

　　有观点认为，由于财政资金的限制，收购的房屋数量有限，难以增加政策性住房存量。但实际上，如果市场有实际需求且收购价合理，政府将房子转手出售就可以收回资金。对于这条政策，关键点在于制订严格的执行细则，才能起到增加政策性房源的作用。

　　首先，收购价格不能高于同地段的保障性住房造价，否则就不如政府直接投资建设；其次，收购价格一定要确定为市场中低价位，让普通购房者买得起；再次，因为收购商品房是消化存量，而新建保障性住房可以起到拉动内需、增加就业的作用，除非收购价特别优惠，否则政策性住房的提供还应当以新建为主。(记者杨志刚) (来源：上海证券报)