发行突增3倍 银监会急勒房地产信托

　　一边是信贷放松，一边却是对房产信托融资抬高门槛，房地产企业的确需要仔细品味一下这背后的意图了。

　　日前银监会突然下发通知，对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，同时要求各银监局重视信托公司的流动性风险。

该通知同时要求，除严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款外，对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资等等。

　　在央行连续出台降息、调低存款准备金率、放松信贷规模等政策之后，市场普遍认为政府救楼市的意愿越来越强烈，然而此次银监会突然出台紧急通知，勒令叫停房地产公司借道信托公司募集流动资金，让市场产生多种猜测，为何银监会选择在楼市立足未稳之际对房地产企业掐断“输血管”？而有一位知情人士向记者透露，银监会此举实属无奈，房地产信托规模的骤然增加，导致风险激增，“此次行动表明，政策对楼市的态度乃是维稳，不是救市。”

　　两“严禁”

　　遏止圈钱冲动

　　据了解，此次银监会办公厅向各银监局以及银监会直接监管的信托公司下发了《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发【2008】265号，下称“通知”）。在通知中，严格要求对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，同时要求各银监局重视信托公司的流动性风险。

　　然而，将通知的具体内容与银监会2005年颁布的“212号”文件相比，此次通知并没有发布新的条款，而只是一次“重申”。在通知中，银监会重申了两个“严禁”一个“必须”：严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款,严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款外,对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例必须超过35％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。

　　虽然是重申，但银监会选择在屡次调息、放松信贷规模之际发布“禁令”，反而“勒紧”了对房地产企业的“输血管”，这让市场产生了多种猜测。对此，交通银行某产品研发经理认为，银监会此前的态度并未因宏调的变化而发生动摇，“事实上，监管部门对于房地产流动资金融资的监管一直是从紧的态度，从未放松过，因为房地产机构为防止资金链断裂而高息借贷的情况，是贷款业务中风险最高的。”

　　在“控制风险”和“拯救房企”的选择中，政策选择了前者。解读近一个月来监管机构的多项调控政策可以发现，政策对房地产市场的“救助”存在明显的“偏向性”。援引一位知情人士的说法，“银监会此次行动表明，政策对楼市的态度乃是维稳，不是救市。”

　　在交易量急剧萎缩、房产企业资金吃紧的情况下，政府依然选择了放松个人房贷的门槛，力图通过降息和减少首付比例来刺激购房需求，用购买力拉动房企的营业收入，从而加快房企的资金周转，而并非依靠其他渠道给房企“输血”。这位消息人士还表示，在经济形势不利的局面下，依靠所谓的盲目“输血”很有可能导致房企倒台、融资机构被拖下水的情况，这对于经济实体的危害更大。

　　房产信托发行创新高

　　银监会此次下发紧急通知，矛头直指信托公司而非银行，有业内人士称，原因是房地产信托正在畸形快速增长，其火爆发行的背后存在巨大的风险。

　　据益普财富统计数据，今年1至8月，共有55只房地产融资信托产品成立，超过2007年全年的房地产融资类产品总额。而9月份，新发行的房地产信托数量突增至23只，发行规模达110.58亿元人民币，发行数环比达到三倍，创下了单月发行房地产融资信托项目的数量、规模总数两项纪录。对此，证券信托行业高级分析师谢盐认为，房地产信托的骤然增长并非偶然，而是经历了银行贷款无门、银信连接产品萎缩、房产企业被迫转向信托公司融资这三个阶段。

　　据海通证券调查，在今年上半年信贷紧缩之下，银信连接产品发行不断增加，信托业银信连接产品发行总数和规模都与去年相比出现较大幅度的上升，这反映出在央行信贷紧缩政策下，部分银行资金借道信托实现对相关资金紧张的产业领域进行释放。然而9月份后，受信贷放松和监管加强两项因素的作用，鉴于市场上部分银信连接产品出现的问题，银监会加强了对此类产品的管理，要求银行在银信连接产品设计中强化自主管理和设计，信托仅成为产品运用的平台；同时，中国经济增速下滑促使央行开始逐步放松信贷，这就使得9月份以后银信连接产品数量和规模出现了较大幅度的下滑，银信连接产品正在快速萎缩。

　　没有了银行放贷和银信连接产品的支持，地产商无奈只能“投靠”信托公司，寻求“生命补给”。证券信托行业高级分析师谢盐认为，9月份信托业创下单月发行数量23只和规模110.58亿元房地产信托的情况，反映出房地产信贷紧张局面尚未有效缓解，而房地产销售的持续低迷已严重影响到中小房地产企业的资金链。

　　据中金公司研究报告显示，目前地产企业普遍受到资金吃紧的压力。今年前三季度开发企业资金共有2.8万亿元，同比增长10.7%。其中，其他资金（主要为预售款）占比为39%，环比下降，而开发商自筹资金占比为39.8%，同比上升6.8个百分点，环比上升0.8个百分点，显示资金压力正在加大。

　　不少融资无门的中小地产商，只能求助于信托公司，由于这些地产商一般都没有拿全“四证”，他们通过信托计划“过桥融资”以实现资金的周转，这就给房地产信托业务带来巨大的风险。“显然，此次银监会针对信托公司开展房地产等敏感性业务进行严格规范，反映出管理层对近期房地产信托集资规模超常规增长的担忧。”

　　据交通银行某产品研发经理介绍，目前房地产企业融资贷款的成本普遍达到15%以上，项目较差的还可以做到20%，“许多地产商为了防止倒闭，只好硬着头皮借，但是如果房产交易量持续萎缩得不到缓解，房产企业不能获得进一步的资金补给，很有可能撑过今年，撑不过明年，一旦房企破产，投资者投资于项目的资金就‘打水漂’了。”

　　两大风险点

　　虽然此次银监会加大了对房地产信托的防控力度，但信托公司存在的弊端却使得监管难以真正落实，而最大的弊端就是信托公司无担保托底和信息来源匮乏。

　　信托行业经历了多次改革和发展的阶段，去年“两法一规”的出台，从根本上规范了信托业的市场准入和经营框架，而今年的政策法规主要是对信托公司的业务及产品进行规范，一是进行银信合作业务指引，旨是严格产品风险转移程度；二是针对PE产品的信托公司私人股权投资信托业务操作进行规范，旨在防范业务风险、理顺业务模式。

　　去年，银监会曾发布《关于有效防范企业债担保风险的意见》，其中对公司债券、信托计划、保险公司收益计划等其他融资性项目原则上不再进行担保，并未勒令禁止。今年5月中旬银监“窗口指导”叫停商业银行担保融资性信托后，银信担保的信贷资产信托理财计划才真正刹车。此后，监管层采取多种严厉举措对“就范”的信托项目进行整肃。兴业证券分析师田辉认为，银监会对银信合作业务指引的规范，明确了产品风险转移程度，即做到将实际的金融风险转移到投资人。

　　“如果你投资的信托计划最终房产企业无法兑现本金和利息，你就会血本无归。”汇丰银行一企业业务经理告诉记者，这就是信托公司与银行贷款的本质区别，银行贷款出现坏账，银行可以计提坏账准备金或核销，损失由银行承担，但信托公司并不承担担保的责任，在银行发售的信托理财产品中，银行同样不会承担担保义务。“虽然从长远看，这有利于信托行业的发展，但短期来看，房地产信托畸形增长的背后，存在巨大风险，没有担保托底的投资者很可能成为‘海滩上的裸泳者’。”

　　除了无担保托底的风险之外，信息来源匮乏的风险，也值得引起足够重视。在所有金融子行业中，信托行业及时性的信息来源是最为匮乏的。这主要是由于监管部门和行业协会不会每月披露行业的规模情况，即便是银信合作的信托理财项目，银行也不对外公布理财产品的详细操作信息，因此实际上无法做到精确地把握行业的及时性信息。信息披露的不及时必然会导致投资者无法及时把握行业拐点，同样可能会影响到行业的估值水平。

　　23只

　　9月新发房地产信托产品23只，发行规模达110.58亿元，环比达到三倍，创单月发行数量和规模总数两项纪录。