上海楼市新政实惠有限 7折贷款利率优惠难成真

　　仿佛与中央有着极度的默契，此前在各地方政府大张旗鼓地推出时闷声不响的上海市，却在中央公布房地产利好政策当夜，迅速抛出了内容详细、覆盖面广泛的上海楼市“十四条”新政，令市场颇为吃惊。

　　从政策力度看，上海市的救市欲望可谓空前，但如果仔细分析可以发现，这“十四条”救市政策虽然内容繁多，但对购房者的利益却未有太大增加，开发商企盼的“松绑”也未见踪影。

　　是调整非松绑

　　对于最渴盼政府救市的开发商而言，上海“十四条”新政出台确如久旱逢甘雨，但雨点之小，却令很多开发商意外。

　　一位总部在上海的开发商高管表示，此前预计二套房贷松绑的政策并没有出台，这让大家的信心受到一定的打击。“首次置业的刚性需求毕竟有限，购买力也不强，不能指望他们来消化现有的存量，关键还是在于改善型需求和投资需求。”该高管说，“但无论如何，政策透露出的积极信号还是让大家很受鼓舞，或许进一步的利好会在不久出台。”

　　来自上海网上房地产的数据显示，上海一手房存量面积已经从年初的500万平方米左右快速上升到785万平方米，而该数据随着上海供需不平衡的加剧存在继续上升的可能。庞大的存量房和市场极度低迷的成交，成为众多开发商的心头刺。

　　而对于购房者来说，新政的效果具有“两面性”。对于自住购房者来说，虽然“十四条”新政减免了购房者五方面的税费，但优惠程度有限。以一套总价在100万元的房屋为例，假设该房屋可以享受所有优惠，最大优惠幅度也不过2.2万元左右（非普通住房契税优惠2万加上印花税、住房登记费以及手续费等近2000元），这远低于政策出台前普遍预估的房价降幅。但对于投资客而言，这却是一个不折不扣的“利好”，因为同样以100万元房屋为例，卖方最大优惠税费达到近8万元（非普通住房优惠营业税5.5万元、个人所得税1万元、土地增值税5000元、以及印花税、各种登记费用等数千元），这意味着一次完整的投资成本有可能会降低近10％，这无疑会勾起部分投资客的欲望。

　　效果不宜高估

　　对当前成交低迷的上海楼市来说，“十四条”新政有一定的促进作用，但对其刺激效果却不宜过分乐观。

　　易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，理性范畴的政策救市无法立即逆转楼市的跌势。在国内外宏观经济形势不乐观的背景下，本轮楼市调整是一次中期调整，至少延至明年，后年可能性较大，大后年也不必奇怪。所以，此次政策的出台，不会让房价止跌，但会多多少少增加成交量，至少避免了市场更快更大幅度的下跌，有胜于无。

　　而不少业内人士也认为，市场下降趋势已成，政策救市只能延缓而非阻止。就上海而言，房价并没有实质性的下跌，当前市场最主要的矛盾仍然是高房价与购买力不相匹配，而非简单的信心问题。因此，即便政策刺激出部分购买力，也不可能满足上海楼市庞大的供给，最终仍需依靠市场规律来解决楼市的困境。

　　而针对银行首付和利率调整等政策，上海某银行信贷部人士指出，0.7倍的贷款利率优惠纯属理论上测算，因为这样会导致商业银行无利可图甚至做“亏本买卖”，这是不现实的。而对于改善型住房或者二套以上的房贷问题，该银行人士表示，当前个人房贷的不良贷款率存在上升迹象，这很让银行业担心，因此，不可能会出现此前宽松的贷款政策，即便中央放松个人房贷的管制，银行出于自身风险控制的需要，也会对个人房贷实行更加严格的审查。