房产多项利好难融房地产“寒冰” 楼市冬天犹在

　　房地产交易环节税费的减免以及房贷政策的变动，给正在“过冬”的房地产业带来了“春天”即将到来的无限遐想。对此，大多数业内专家认为，房地产调控政策的转向是为了保持经济稳定增长，而非“托房价”，利好政策短期内难以融化楼市“寒冰”。

　　减税降息只是第一步？

　　财政部央行日前宣布的刺激住房消费政策，被普遍视为房地产调控取向正式转变的标志，也刺激了房地产行业期待更多利好政策出台的美好想象。

　　记者从“我爱我家”、“链家”等房地产中介机构了解到，目前，房屋交易环节的税费主要包括，二手房交易中的契税、营业税、个人所得税、印花税、土地增值税等；一手房买卖中的契税、印花税等。“我爱我家”的分析师以一套80平方米，总价100万的房子计算，契税征收标准从房款总额的1.5%降为1%，购房人可节省5000元；印花税从原来的0.05%（印花税是买卖双方各负担0.05%）改为免征，购房人可节省500元；由于普通住宅不需要缴纳土地增值税，所以新政对此无影响。总体上，购房人可节省税费是5500元。如果该套房屋贷款80万元、贷款期限为20年的话，由于优惠利率下浮幅度扩大至基准利率的0.7倍，按等额本息方法计算，月还款额可从5893.91元降为5381.37元，20年共节省123010.02元。

　　“我爱我家”副总经理胡景晖认为，本次政策调整对房地产市场的整体交易是利好，对恢复市场交易和市场信心有一定的积极作用，但在目前的市场条件下，实质利好有限。他说，在二手房交易流程中，所有税费占房屋总价近10%，此次调整没有涉及所有税种中比例最大的营业税（占比5.5%）和个税（占比1%）。可以说，这次降税幅度不大，并未缓解高房价对购房人的压力，真正能为省去仅占房价0.55%税费就去买100万房子的人不会太多，市场短期内难以走出观望。

　　但不少业内人士对政策的进一步松动充满期待。对于2006年开始执行的购房未满5年转让的需全额征收营业税政策，不少中介机构认为，这主要是针对当时楼市过于火爆，投资泡沫比较大而实施的，但目前形势已经改变，其错杀居民改善性住房需求的负面影响已超过了对投资性需求的遏制作用，因此应当尽快调整。他们认为，这种调整估计是回到以前的政策，即“个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税”。

　　对于二套房贷政策，业内人士称，这次政策调整可视为对二套房贷政策的部分修正，商业银行在实际操作中有更大的空间。为抑制过热的投资型需求，去年9月出台的二套房贷政策提高了购买第二套及以上住房的首付比例和贷款利率。此次央行扩大房贷利率下限，将最大首付比例调整为20%，并且将贷款利率和首付比例的确定权下放给金融机构。央行称，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策这一弹性规定或将促使更多的城市因地制宜地出台房地产利好政策。比如，上海市政府日前宣布，个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。

　　此外，洲联集团上海五合智库总经理邹毅认为，从长期来看，政府会平衡土地供应速度、控制土地供应节奏；调整住房供应结构，大力支持保障性住房和政策性住房建设；从短期来看，调整公积金政策，放松开发企业的信贷政策也是可能的。目前，杭州市便放宽了房地产开发企业所得税预征政策、土地款支付政策、项目开竣工期限，并鼓励银行在宏观调控政策指导下，增加有效信贷，协调解决企业面临的困难。

　　调控转向并非全面松绑

　　大多数专家认为，以紧缩为主题的房地产调控取向的正式转变，主要是基于保持经济稳定增长的考虑，并不意味着摘下抑制房地产投资泡沫的“金箍圈”，也不是“托房价”。

　　经济学家易宪容认为，降低住房交易税费是强调民生问题，而不是政府“救市”。他说，这次政策调整传递出了政府支持个人自住型住房消费、严格遏制投资型需求的信号。在房地产市场已从之前的投资占主导转变为目前的消费占主导情况下，开发商的住房价格如果降不下来，销售自然也上不去，政府的这些优惠政策发挥的作用就不一定太大。

　　他还建议，对于改善型住房购买的优惠政策应该进一步细化，用技术性标准对改善型住房的购买做严格限定，避免住房投资（投机）者浑水摸鱼。

　　但业内专家称，目前房地产调控取向的变化是相当明显的：从之前的抑制需求到现在抑制投资性需求、激活自住需求；从之前的抑制房地产过快过热发展到现在的保持房地产市场稳定健康发展。他们认为，这种变化主要是基于当前国内外经济形势做出的，在出口形势不容乐观、消费增速难再提高的情况下，投资成为拉动经济增长的主要“马车”，而房地产投资在投资总量中占比在20%左右。而且，房地产行业与50多个行业相关，在国民经济中占据中举足轻重的地位。

　　调整趋势短期难改

　　尽管如此，在经济下行风险加大和行业周期性调整态势下，房地产政策的部分松动更多的是激励市场信心，难以在短期内驱散市场观望密云，扭转行业调整势头。

　　从一些网络媒体的在线调查来看，六成的被调查者认为楼市应当进行自我市场化调整，房价依然偏高，无需“救”，并认为税费下调不会改变房价下降趋势，年内不会买房。

　　从国家发改委、国家统计局公布的数据来看，今年以来，房地产行业下行态势相当明显。从国房景气指数来看，9月为101.15，比8月份回落0.63点，连续10个月环比回落。从房价来看，全国70个大中城市的房屋销售价格同比涨幅1-9月分别为：11.3%，10.9%，10.7%，10.1%，9.2%，8.2%，7.0%，5.3%，3.5%，房价涨幅向下曲线清晰可见。北京市统计局的数据显示，9月份，北京房屋销售价格比去年同期上涨6.9%，涨幅比上月回落２个百分点，房价平均水平的绝对值比８月份下降0.2%，为2005年以来首次出现下降。从成交量来看，各地楼市一二手房成交量均遭遇了不同幅度的萎缩，北京等一线城市新房成交量连续多月出现同比下滑五六成的现象，“金九银十”的传统销售旺季也宣告破产。而在一些出台了利好政策的城市，成交量反弹大多环比不足1成，买方持币观望态势未改。从地价来看，土地流拍或底价成交现象屡见不鲜，地价水平不断下降。比如，三季度北京市住宅用地交易仅4宗，土地市场住宅及含住宅项目用地的楼面价为3028元/平方米，环比今年二季度下降了17.3%，同比2007年三季度下降了5%。

　　也有开发商认为，这次政策调整来的非常及时、力度也非常大，增添了开发商的信心，让广大房企看到了春天的苗头，并称，明年开春前的这段时间是下一个五年内最好的买房时间。

　　但更多的反对意见是，楼市调整并未结束，大众的实际购买力和对收入的预期是决定着房价和成交长期表现的关键。调控政策的松动有利于成交回暖，但由于消费基础的削弱和政策的滞后作用，楼市复苏将有一个过程，2007年的楼市繁荣情况将成为未来几年难以逾越的一个楼市高峰。