房贷方式面面观 还贷方式随你选(图)

　　等额本息&等额本金

　　适合人群：收入稳定的工薪阶层

　　开展业务银行：所有开展个人住房抵押贷款业务的银行

　　存抵贷

　　适合人群：针对有部分资金盈余，但不想从事高风险投资的客户。

　　开展业务银行：深圳发展银行（存抵贷）、建设银行（存款冲抵房贷按揭）、中国银行（存款冲抵房贷按揭）、工商银行（存贷通）、光大银行（天天省）

　　授信贷款

　　适合人群：收入较为稳定和丰裕，重视市场情况、善于灵活调度资金的中青年白领购房阶层；有频繁提前还款需求的人群；小企业主、个体经营者等人士和高收入白领人士。

　　开展业务银行：北京银行（个人授信）、农业银行（个人住房循环贷款）、招商银行（个人住房抵押授信、随借随还）、光大银行（个人房屋净值贷款）、深发展银行（循环贷）、民生银行（个人自助循环贷款）、工商银行（个人贷款自由行）、中信银行（抵押综合授信业务）

　　宽限期还款

　　适合人群：还款前期资金紧缺者。可以向银行申请较短的还款宽限期（如1年）。在此期限内，只还利息不还本金，自宽限期结束至贷款期限内，以等额本息（等额本金）还款方式归还贷款本息。不满一年提前还贷不受理，无违约金。能否享受优惠利率请向业务银行咨询。

　　开展业务银行：建设银行（“宽限期”还款）、交通银行（轻松安居贷）、光大银行（随心还）、招商银行（入住还款法）

　　等额递增还款法

　　适合人群：收入呈增长趋势的客户。是指客户在办理个人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增的额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。收入增加的客户可采取增大累进额、缩短间隔期等办法，使借款人分期还款额增多，减少借款人的利息负担。

　　开展业务银行：农业银行（等额递增还款法）、建设银行（等额递增还款法）、浦发银行（本金等额递增还款法）

　　气球贷还款

　　适合人群：计划提前还款、预期未来收入会有大幅增加的客户、收入不均衡的客户、计划在中短期将贷款转往他行的客户。“气球式还款”是将贷款本金的一部分，放在最后一次性偿还。如果客户申请此类贷款5年，还款期限内可以客户和银行约定选择按照30年(也可以为10年、20年等)的月供计算期计算每月还款额，在第5年末贷款到期日一次性偿还剩余本金和利息。

　　开展业务银行：深发展银行（气球贷还款）、招商银行（自主月供）

　　自由周期还款法

　　适合人群：还款方式从原来每月还款一次改变为更为灵活的还款期限（如每两周、每两月还款一次），非常适合享有月度、季度奖的高薪人士；工作收入不是很稳定的人群。

　　开展业务银行：深发展银行（双周供）、汇丰银行（双周定额还款法）、建设银行（还款自由行）

　　固定利率房贷

　　适合人群：收入稳定且预期加息的贷款客户。

　　开展业务银行：招商银行、光大银行、工商银行、农业银行、建设银行、中信银行、北京银行、中国银行

　　接力贷款

　　适合人群：父母和子女均具有稳定的职业和收入，共同借款人收入之和具有偿还贷款本息的能力,作为父母的借款人中年龄较大的一方不超过60岁。

　　开展业务银行：农业银行（个人住房接力贷款）、中信银行（接力还款法）□ 本报记者/关 超

　　浮动利率“按日调整”

　　借款人在签订贷款合同时，要仔细看看利率调整的方式，在降息期，应该选择即时调整最合算。目前，大多数银行对利率升降都实行按年调整，即一年内无论利率升降几次，借款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率；或者到还款12个月后，再开始执行新利率，如中行。在升息期，这对借款人有利，可以享受几个月的低息期，但在降息期，按年调整就要白白多付利息。

　　此前我国一直处于升息期，部分银行已经在贷款合同中修订了按年调整的条款，实行按月或按日调整。这样，银行在利率调整后的次月甚至次日就能按新利率与借款人结算利息。如果说过去银行依次调整是为了增加自己的收入，那么现在购房者签署购房合同时要看仔细了。在降息周期中，按年调整对借款人是最不利的，按日调整才是最合算的。

　　授信贷款即用即贷

　　在升息期，有些需要装修、子女教育用钱的购房者，往往会在办理房贷时多贷一些款，他们的想法是将来利率可能更高，不如现在适当多贷一些款，以免将来再办贷款时的麻烦。理财专家表示，眼前为将来的需要贷款大多情况下是不合算的，尤其是在降息期。建议购房者办理授信类房贷，这样，办理一次抵押就可以满足多次贷款的需求。比如，借款人购买100万元的房产，银行一般可以给予70万元的授信额度，如果购房者只用了50万元的购房贷款，就还有20万元的剩余授信额度。如果半年后购房者需要装修新房，就可以很方便地在剩余授信额度内借款，相比购房者一次性办理70万元贷款用于购房装修要节省6个月的利息，当然，期间如果恰好遇到降息，就更加合算了。

　　“固贷族”慎选提前还贷

　　固定利率是依靠在一定时间内（一般为3至10年）锁定贷款利率，以抵御升息风险的贷款产品。只有当利率持续上升，并在利率上升的初期或中期选择固定利率贷款才是比较合算的，而在利率相对平稳，小幅波动的周期，选固定利率很难跑赢浮动利率。

　　如今降息了，选固定利率肯定不合算。从我国和世界的经济形势看，在未来的三四年中很难再出现一个连续加息周期，而即便此后再步入加息通道，固定利率房贷此前多支付的利息也很难被抵消。

　　已经选择了固定利率房贷的购房者怎么办？这里我们可以帮大家算算账。

　　假如一市民在2006年4月办理，贷款额度为20万元，当时选择固定10年一档，适用的利率水平为5.73%，每月本息合计2193.39元；而经过9次加息之后，5年以上贷款的利率水平已经达到6.6555%（下浮15%之后的优惠利率）。不采用固定利率，每月则需要支付本息合计2286.8153元。经过最近两次降息，这位市民所使用的利率水平仍具优势（本次降息后5年以上贷款利率为7.47%，享受下浮15%的优惠后为6.35%）。

　　也就是说，“固贷族”享受的利率水平低于6.35%，则可以按兵不动，静观其变；如果其锁定的利率高于6.35%，则需要计算一下成本了。因为如果要将固定利率房贷合同提前终止（或转为浮动利率），需要交一定的违约金，违约金的标准大约为贷款总额1至6个月的利息总额（如果是提前归还固定利率贷款，违约金金额大约为提前还款总额1至6个月的利息总额）。

　　选择了固定利率房贷的市民可以去自己贷款的银行找相关的业务经理进行测算，看看实际交的违约金到底要多少，如果成本不高，可以考虑转换为浮动利率房贷。