买房也要施巧计 学学快乐房奴的理财经

　　笔者身边的人，只要有房子，多数都是房奴。这些房奴中，整天唉声叹气愁眉不展的有，轻轻松松谈笑自若的也不少。其实做房奴不一定都是苦大仇深的。只要你能做出正确的选择，做一个轻松快乐的房奴也未尝不可。

　　怎样买房便宜？一种方式是体现在购买房屋种类上，如经济适用房或两限房自然要比商品房便宜；另外一种是体现在贷款的选择上。

毋庸置疑，一次性付款是最便宜的。它能够享受开发商最大的折扣，并且深受开发商欢迎。但在实际购房中，有能力一次性付款购房的人却少之又少。绝大多数人不得不选择按揭买房。在房价、利率都不在自己能左右的情况时，要降低购房成本，就要在贷款（还款）方式的选择上下一番功夫了。

　　目前银行的贷款产品栉比鳞臻，种类繁多。不同银行的产品有所不同，不同的产品对应的利率、期限、成数也不尽相同。选择一款适合自己的产品意味着可能减少大量的购房成本。越来越多的人意识到正确选择还款方式的重要性。例如银行通常提供的有等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法和等额递减还款法等，以及由此衍生而来的其他产品。总的来说，还款方式的选择要因人而异。

　　在贷款期限和成数的选择上也应慎重选择。主要是结合自身情况，如每月还款额、日常收支、积蓄等；其次还要关注宏观的金融政策的变化，包括降息期和加息期的把控。一般说来，在自身资金实力允许下，经济降息期，应适当增加贷款成数；经济加息期，应适当减少贷款成数。

　　鉴于贷款品种繁多，影响因素复杂的缘故，最好寻求专业房贷金融公司的咨询，请专家对症下药。

　　买房施巧计

　　在看房、选房之前，首先要明确自己的购房要求：是地段第一，还是价位第一；是环境第一，还是户型第一。明确一个主次关系，确定一个基本水准，这样做非常必要。如果连自己都不知道要选什么样的房子，看这个也行，那个也不错，自己先乱了阵脚，更别提选好房了。

　　其次，要有坚定的意志；须知售楼员哪个不是巧舌如簧，稍微一个意志不坚定就会被售楼员说动，结果却“一失足成终身憾”。这时只要坚持自己要求，咬定青山不放松，任他售楼员舌绽莲花，也无济于事。

　　再次，购房前一定要补足功课，不一定要对房产知识面面俱到、一一精通，但基本知识一定要了解。否则被售楼员满嘴的地产名词说得一愣一愣的，这房子还从何看起啊？

　　以上可谓购房的基本原则。至于小窍门，无论是看房、选房、还是买房都不一而足。和其他事情一样，都需认真二字。笔者见过一个看房的人，随身带着皮尺、笔记本、笔和计算器，以备亲自丈量、绘制平面图之用。来到现场后，并不进去，先在周围打量一番，口中念念有词，不时在笔记本上写写画画。进门之后，更是一番忙活，这边敲敲打打，那边比比量量，恨不能将房子拆开了细细研究。那阵势，极有福尔摩斯勘查凶案现场的味道。这么说，并不是非要读者像这样一丝不苟，而是要学习这种认真的态度。需知买房子不是挑衣服，买回去不合身大不了就送人或扔掉；买房却好比挑对象，很可能就是大半生的事情，马虎不得。户型、采光、面积、质量都不能一说就信，必须要实地考察。如实际丈量、计算利用率、查看暗角、检查门窗是否严密、观测墙面平整、管道是否渗水、楼层是否渗水、公司信誉……都要一一落实。厨房、卫生间是重要考察点。因为煤气、电、水等设备都在厨卫，容易发生状况；墙角也是很重要的考察点，因为墙角是重量的支撑点，如有裂缝或水迹，表明房屋建造内在质量有问题；另外，还需要选择不同的日期多次到现场，不但星期天去看，工作日也要去看。因为星期天住房周围不少工厂休息，噪声、污染发现不了。若光是星期天去看房，这些情况很可能被掩盖；此外，更要注意开发商“五证二书”缺一不可。事实上，网上、报上都有很多“选房小窍门”、“置业宝典”一类的建议，可以加以利用。

　　对于二手房购买者，交易前还要注意房子的债务情况，还有所有权问题，最好能做一番调查。如果需要贷款购买二手房，可以通过房贷担保公司办理，他们在办理业务前会对可能出现的情况进行调查，为购房人把关，此外还可以顺便办理贷款业务，大大节省批贷时间。

　　房奴巧理财

　　经常听见有人强调“计划买房的年轻人，一定要重视理财”。其实理财渗透到生活的方方面面，小到每天记流水账，大到购房投资。聪明的人总能通过理财得到利益。因此，在购房选择贷款时，也需要用理财的眼光看待。

　　时下，房贷理财观念还没有引起人们的足够重视，人们仍然简单的将房贷单纯地理解为 “我借我还”的行为。事实上，房屋贷款有很大的理财空间，这里有几个方面提升你的房贷理财智商：

　　 不要片面注重首付比例。对首付比例的要求要根据自身的积蓄、单位有无房补、是否是投资项目等具体情况决定，零首付只是开发商宣传的噱头，它会加重你的购房成本。

　　 “最便宜的并不一定是最适合的”——选择适合自己的还贷方式。各种还款方式的利率都有所不同，选的好，100万的房贷30年可以节省20万以上。由于每个人情况不一样，在选择上也应做相应改变。

　　 房贷是可以跳槽的。因为不同银行的产品不尽相同，甚至同一家银行在不同时期内也会有不同的产品推出。如果新产品更划算，可以通过转按揭实现不同产品间的转换。在美国因各银行间的利率在不同的时间内差别很大，通常美国人的房贷会“跳槽”10次以上，博取差价。

　　 充分利用公积金贷款的优势。公积金贷款含政策性补贴的成分，利率要比商业贷款低不少。因此，能使用公积金贷款的一定不要放过。但是对于有二次置业打算的人来说，首次置业时还是选择商业贷款为好，以规避二套房政策。另外，二手房交易也可以使用公积金贷款。

　　事实上，仅仅做好上述事项离“快乐房奴”的目标距离甚远。除了在选房、买房、贷款时作出正确选择外，更需要一个乐观的心态看待房子。毕竟，再好的房子也不过是一个栖身之所，生活永远是第一位的，在买房梦想与自己的现实差之甚远的情况下，租房也是一个不错的选择。

　　杨大勇

　　尚诺集团高级副总裁，房贷事业部（安家世行）董事、总经理，美国注册理财策划师（RFP），美国注册理财策划师（RFP）中国同学会会长。