学会避免开发商的陷阱 “房奴”亦做“主”

　　“居者有其屋”是每个人的梦想。目前国内房地产投资增速的回落，成交量下降，房价涨幅趋缓。然而房价仍居高不下，对于收入水平一般的人来说，买房只能按揭贷款。贷款买房后每月“供”出大半收入，生活负担加重，成为名副其实的“房奴”。

面对无法改变的社会现实，我们应该有一种“痛并快乐”的心态，和“我的房子我做主”的理念。虽然我们的名字叫“房奴”，但我们要做一个快乐、健康、理性的“房奴”。

　　与房产商签订合同

　　购买商品房需要查看开发商的“五证二书”，五证不全可能导致买受人不能取得房产证，甚至导致购房合同无效。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。尤其要注意一些细节，你所购买房屋与上述“五证”中所记载的内容是否一致等。

　　房屋买卖合同的出卖方。出卖方应是房地产开发商，但是现在有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动。中介公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，也就是说中介公司不能以他的名义签订合同。

　　在与开发公司洽谈达成协议后，双方应签订由房屋管理部门统一印制、工商管理部门监制的《商品房预售合同》。正因为此，大多数购买者疏忽了对合同的审查，在《商品房预售合同》中对开发商有所限制的条款，往往在补充条款里被开发商修改了。所以，在签订开发商所提供的补充协议时，最好带上专业人士（律师），三思后再签订这些补充协议。

　　避免开发商的陷阱

　　交房时间问题。要注意“不可抗力”在合同中是如何界定的，大部分开发商会将此条款进行延伸。对自己的免责范围制定的过于宽松，任意地把自然因素、社会因素、技术因素、政府因素等作为开发商延迟交楼的正当理由，从而转移、减轻甚至全部免除自己理应承担的违约责任。

　　房屋面积问题。由于商品房实行预售许可证制度，预售面积与实际面积出现误差是难免的。当事人最好在合同中载明这个范围以及发生误差的处理方式，要求开发商不仅要写明建筑面积，还要写明公共分摊面积和实用面积、套内面积，做到明白消费。这样在开发商违约的情况下，购房者有权要求解除合同，并要求得到相应的赔偿。

　　房屋质量问题。入住前要仔细验收房屋，如果发现房屋质量有问题时，立即要求开发商对有质量问题的部位予以书面确认并加盖公章。因开发商无法及时解决导致的延期交房，买受人可以要求开发商承担延期交房的责任。入住后出现质量问题，确认是房屋本身质量问题后，买受人应注意保留证据，在保修期内向开发商书面提出维修请求，由开发商负责维修并承担全部修复费用。

　　定金问题。一些开发商为了获取所谓的利益最大化，在购房者交纳定金后只开定金收据，并口头协议房屋的购买价格，而在房价日益上涨的同时，以各种理由拖延签订购房合同，导致最后成交价格很高。因此，消费者一定要在交纳定金时，签订书面协议，并约定违约责任。

　　税费条款问题。购房者在此条款上要注意是否存在“有关费用”这样的模糊条款。要仔细确认各项费用；更要在合同中注明从签订起到领取《房屋所有权证》止所需的一切税费的金额及承担和交纳方式、时间；以及注明水、电、电话、通信、有线电视、煤气等设施的初装或增容费和使用收费标准及其承担方式；最后也要注明物业管理公司的收费项目、标准及相应的服务内容。

　　方富贵 高霞 北京市汉龙律师事务所