专家型房产投资者俞坚：要看得准还要能坚持

　　文前提要：上海有这样一个专家型的房产投资者，他看得比别人准，因此获得了更为理想的回报。他的高明之处在于洞悉房地产市场内在的规律，因此能够先于他人一步发现机会，而且在低迷期也能够坚持下来，因此他的成功自然不难理解了。

　　虽然他现在手中还有持有不少房产，但他已不是一个普通的投资者，而是一位长期的房产“追涨”者，靠的是超乎常人的敏锐洞察力。

　　他善于思考，也善于总结经验，因此他所有的投资行为，其实并不是盲目跟风，也不会人云亦云，而是有自己一套独特的理论。他给自己的理论取了一个很时髦的名字，即房产的第三层空间。他准备写一本书专门阐述这个理论，告诉购房者如何思考房地产市场的风云变幻，如何应对房价的涨跌起伏。他更像是一个独立的学者。

　　他就是俞坚。

　　“我比别人看得准”

　　见到俞坚是在一个酷热难当的下午。他是一个随和而充满睿智的中年人。

　　在上海市江苏路附近的一家茶馆坐定之后，俞坚向记者讲述了他的投资故事，也通俗地阐述了他的理论，即房产的第三层空间。

　　如果要让他总结他自己在房地产投资方面的经验，这有赖于他对市场敏锐的判断力，用他自己的话说就是“我比别人看得准”。虽然他从不认为自己在房地产投资方面是一个“大腕”，但是他所坚持的理念却让他获得了更为理想的回报。

　　当初他花费近8000元/平方米的单价购买位于青海路南京西路的住宅时，曾有朋友劝他，花同样的价钱可以在郊区购买一套更大面积的房子，没有必要花大价钱住在拥挤不堪的市中心。但俞坚自有他自己的想法。他说：“青海路、南京西路的地段是郊区所能比拟的吗？居住在这里，能拥有更多的商业、交通、医疗等配套设施，上海有哪个郊区能这里比？”

　　虽然郊区的人能够享受得到市中心的配套，如郊区的人能够在南京路上购物，也可以选择来这里购物。但是对于他们来说，远不如附近居民来得便捷和随心所欲。“因此我没有选择郊区。”他说。

　　俞坚的选择没有错，目前这套房产单价已经涨至35000元/平方米左右，涨了三倍多。即使是在目前房地产市场处于低迷市道中，这里的房价仍未出现调整。而反观郊区房产，不但上涨幅度没有这么大，而且由于新增楼盘不断，近期有不少板块的价位出现调整迹象。

　　低迷期也有收获

　　也许会有人反驳了，谁都知道市中心地段好，所以房价涨得快。的确如此，不管在国内哪个城市，市中心的房子总是要贵一些，但如果凭此就认为俞坚是靠误打误撞而获得理想回报，那就大错特错了。

　　在2000年前，上海还少有房产投资客时，俞坚就已经发现了房地产市场上的机会。在浦东开发之前上海流行这样一句话，宁要浦西一张床，也不要浦东一套房。但浦东开发之后，情况马上发生变化，过江隧道、地铁等已项目的启动，以及陆家嘴上诸多项目同时开建，让他预感到陆家嘴未来发展潜力不可估量。在1999年，虽然当时楼市尚处于低迷阶段，但他却以约10000元/平方米的价格，在陆家嘴的仁恒滨江苑购买了一套公寓。目前陆家嘴板块已经发展成为上海最为知名的高档居住板块之一，国内最为昂贵的公寓项目——汤臣一品就在这里，而他购买的那套公寓，市场报价也已经达到50000元/平方米。

　　在2005年，房地产市场遭遇宏观调控，致使很多温州投资者在上海遭遇“滑铁卢”。有不少温州人因为资金链绷得太紧，只有降价售出以求解套。而在此时，俞坚手中也有房产，但他却并不为所动。他说：“当时我也看到了很多的消息，认为房价要大幅下降，但我认为并没有那么简单。”

　　当时上海楼市有不少二手房价格下挫，一些新开楼盘也采用明折暗降的方式来促销。但俞坚不为所动，大胆坚持持有手中的物业。事实证明他当时的选择是正确的，在经历了一段时间的低迷期之后，从2007年初上海楼市又现上涨，当然他也成为最后的胜利者。

　　自创“三层空间”理论

　　跟海外市场有所不同的是，内地的房产与地产关系十分密切，甚至可以说地产的成分要大于房产。因此俞坚认为内地的房产其实就是本质上就是买地产。

　　房价会受到诸多因素影响，如国家宏观经济走势、市场供需关系、金融政策、国家行政政策等等，但在上述条件都基本相同的前提下，地产将起到主导地位。他说：“如果政府在某个地块上花了大价钱，那么这个地块上的房产肯定会变得越来越值钱。”

　　正是由于发现了房产与地产之间密不可分的关系，俞坚找到了中国房产最关键的东西，即房产的第三层空间。房产有哪三层空间呢？第一层无非是房产证上已经限定的范围，如“××路××号××室”，面积为多少，这是属于自己的私密空间，“清风可进，但皇帝不可擅自闯入”；第二层空间则是整个住宅小区内的公共部位，如小区花园、过道等；而第三层空间则是前两层空间之外的空间，包括小区以外的交通、医疗、商业、人文环境、景观等等，甚至还可以扩展至很远的范围。

　　在这三层空间中，其中第三层空间对房价所产生的影响最大，这就是俞坚所坚持的投资理论。在他看来，第三层空间是个变量，如果往好的方向变化，那么将会对房价将会产生积极的影响，促使房价上涨。他说：“上海的陆家嘴、五角场都是这方面典型的案例。”

　　2002年，俞坚在北京板块内购置了一套住宅，这是他在运用自己的理论经过仔细分析之后才做出来的决定。当时北京CBD地区正在大兴土木，根据整体规划，这里总的建筑体量达800～1000万平方米，其中50%的为写字楼项目，公寓和商业各占25%。由于大量项目同时上市，致使短期内供应量很大，所以当时价格并不是很高，公寓价格约6000元/平方米左右。面对这样的行情，可能会有很多人心里难免这样嘀咕：如此巨大的供应量，会不会影响到以后的升值空间？

　　但在他看来，这里具有很强的升值潜力。因为他发现，同时让他心动的还有交通、服务、文化设施将会在建设开发过程中得到更大的完善。“我之所以要选择在北京CBD买房，就是看中它有巨大的升值空间。”他说：“北京市政府往CBD板块上投入大量资金，你还怕这里的房价不涨？”

　　他总结出一个看似很简单的但很实用的道理，即国内的房产其实是地产。他说：“在土地上投入资金越多，那么房产的附加值也就会越高，房产获得的便利条件也就越多，房产也就会越来越值钱。”

　　在土地上进行投资，主要靠政府。政府投资与地段之间有什么关系呢？他认为投入越多，对地段价值的提升作用也就越强。政府在某个地块上耗费巨资进行投资，这些钱虽然无法流入个人的口袋，但是可以通过提升地段价值间接使得附近的人受益。通过政府的投资，交通状况得到改善，医疗、教育、商业等与生活息息相关的设施也相应会得到改善。

　　俞坚的判断没有错，北京CBD地区的地段价值随着建设的深入而不断得到提升，而板块内房价也不断上涨，目前有不少二手次新房的价格已经超过了20000元/平方米的水平。

　　虽然当前房地产市场低迷，但俞坚看到的却是政府不断在投入资金在完善城市功能，在土地上投入的收益也会转嫁到房产上，他看到的依然是一片欣欣向荣的景象。目前，俞坚大部分的时间在国外居住。当然，虽然他手上的那些物业价值已经涨了好几倍，但他没有打算抛出套现，因为他更加看重未来的发展潜力。