“财富列车”之房产篇 房产 适时适度最重要

　　文前提要：购房是一项重大家庭支出，需要把握好购房时机，还要对资金安排做出合理的安排，同时结合自己的职业发展状况等，这样才能避免自己的家庭财务状况因此而受到影响。

　　购房是家庭最重大的一项支出，可能要举全家之力，耗费多年积蓄才能完成，因此务必要慎重对待。

因此对于购房时机的把握、购房资金的安排以及与自己职业发展等方面，都不能马虎，否则会让自己陷入被动，并影响到家庭财务状况。下面我们结合具体案例，来解析当前常见的问题。

　　购房自住不必等

　　典型症状：错过购房时机

　　【案例】买还是不买，金峰在很长时间内一直犹豫不决。而正是他的犹豫，让他丧失了购房良机。

　　2004年低，金峰开始关注房产，他也想跟很多“新上海人”一样，在上海拥有一个属于自己的窝，于是从那时起开始关注房产。通过自己省吃俭用，金峰当时已经积攒了将近20万元的存款。他说：“我当时的想法是先买一套小面积的二手房过渡一下，等有钱之后再买大的。”

　　当时金峰通过房产中介看了好几套房，均因为价格未谈妥而没能达成交易。转眼到了第二年春天，已现疯狂上涨态势的房地产市场因为调控而突然停滞下来，房价不再上涨，反而出现些许回落，购房者也陷入观望态势。在这个时期，金峰仍然在找房，但他的心态却发生了一些变化。

　　在房价上涨的时期，购房者容易受到追涨不追跌的心理影响，而大胆跟进，可当市场陷入观望态势，甚至处于盘整行情时，观望则会成为市场主流。在整个2005年，金峰就在犹豫中一直观望着。

　　到了2006年，金峰依然想买房，但他却无法判断房价到底是上涨还是会下跌。于是在犹豫中又错过了两次绝佳机会，一次是在年初，一位温州炒房客为了回笼资金，愿意成本价出售一套位于闵行区外环线附近的两房，总价不超过70万元。还有一套是古美板块内的工房，要价43万元，几经讨价还价，最终愿意40万元出手，但他还是在犹豫中放弃了。虽然在此后一段时间内，他还有机会淘到价格相当实惠的房子，但每当碰到合适的房源，他却在犹豫面前败下阵来。

　　转眼间来到2007年4月份，房价开始飙升，上海楼市似乎重新2004年末景象，房价一涨再涨，而且上涨幅度之大令人咂舌。当他在当年9月份最终决定买房时，他却发现房价已经比原来又上涨了50%左右，如原来那套只需70万元可以买下的两房，此时已经超过110万元，而那套40万元的工房，也涨到了60万元。他自己算了一下账，两年里他仅仅攒下了五六万元，但房价却涨了几十万元。也就是说，这两年来财富的积累，无法抵消增加的成本，相反已加重。

　　诊断书：犹豫中失去机会

　　对于房价走势的怀疑，一直贯穿在整个房地产市场发展过程中。但由于很多人忽略了这样一个现实，即刚刚起步的中国房地产市场，蕴含着巨大的市场需求。而正是市场需求的存在，使得房地产市场经历了一波又一波的上涨行情。而忽略了这种现象的购房者，则因为犹豫错失了一次又一次的购房时机。

　　房产投资与金融投资不同，因为房产对于很多人来说不仅仅是投资工具，更是安身立命之本，因此错过了购房时机，则意味着在日后将要付出更高的成本。

　　治疗方案：自住购房不必犹豫

　　我们在这里给出的建议是，对于自住型购房者来说，其实没有必要观望，购房时机一直存在。因为对于目前乃至今后很长一段时间的趋势来看，只要中国保持比较稳定的增长态势，房价还是会保持稳步上涨的趋势。

　　住房消费勿超前

　　典型症状：贪图一步到位，资金链绷得过紧

　　【案例】“当房奴的日子不好过啊。”提到自己目前所处的状况，易铭中轻轻地叹了一口气。大学毕业后，他选择留在上海发展，经过自己的努力，三年之后便从小职员升至中层管理人员，当然收入也水涨船高。

　　自然而然地，到了谈婚论嫁的年龄。按照女友的想法，先买一套小房过渡，等到有更多的财力之后再换大房。但易铭中似乎觉得还是一步到位比较好，因为他有不少同学已经住上大房，也购买了私家车，而自己也好歹是一家外资公司的主管，如果住得太寒碜，实在是有些“丢份”，再说，他目前的收入水平并不低，能够承受较高的房贷。2006年5月份，易铭中在浦东三林花了150万元购置了一套三房，每个月需向银行归还贷款7000多元。这虽然已接近家庭收入的一半水平，但考虑到只有两人一起生活，如果省吃俭用一些，勉强还能应付得过来。随后股票市场“牛市”来临，看到周边有不少朋友在股市里大赚特赚，虽然他也知道这是一个难得的机会，但却苦于没有多余的财力用于投资。

　　婚后不到一年，小宝宝如期而至，这让他的家庭财务状况更加紧张起来。妻子怀孕之后不到三个月，由于身体原因便辞职回家静养，等待宝宝的出生。妻子辞职之后，易铭中几乎成了“月光族”。这种状况维持了将近5个月之后，宝宝出生，他的工资已经无法应付家庭日常开支了，这时他只好向自己父母伸手借钱以度过困难时期。目前虽然妻子已经上班，但家庭开销却因为宝宝的出现而大增，就这已让他感到异常吃力，就更别提在其他方面的投资了。

　　诊断书：房贷过重影响其他投资

　　易铭中的现状，主要是由于他没有合理规划自己的购房计划所致。住房消费到底占家庭总收入多高的比例算是最为合理，目前没有一个统一的标准，但从理财规划角度来考虑，一般情况下，住房消费占家庭收入的三分之一是比较安全的。

　　在房产方面投入过多的财力，会影响到其他的投资。比如投资金融产品，使资产实现增值和保值，或者参加继续教育培训，以获得更高的薪水等等。

　　治疗方案：坚持梯级购房理念

　　虽然住房也会增值，但这在一定程度上只是纸面富贵。因此在这里要着重强调的是，住房消费观念不能超前，而是提倡“梯度购房”。所谓“梯度购房”，就是根据自身的财力来合理安排购房计划，对于年轻人来说，先购买总价较低的小房用来过渡，等经济实力增强之后再换大一点的，经济实力达到一定程度的时候，再考虑精神层面的需求，可换成高档住宅。

　　购房之前细思量

　　典型症状：考虑不周 调整成本大大增加

　　【案例】此前，王华敏在浦东金桥上班，考虑到可以乘坐轨道交通6号线出行，于是在高桥镇内购买了一套两房。但还没等到交房，他接到一家猎头公司的电话，对方告诉他徐汇区漕河泾开发区的一家公司愿意出高薪“挖”他过去。经过接触，王华敏接受了邀请，决定前往这家公司上班。

　　但有一个很现实的问题摆在了他的面前，如果在漕河泾开发区上班，每天往来于浦东高桥，花在路上的时间近4个小时，时间成本太高。但如果将高桥的房子出租，租金很低，回报率不足3%。他也想到了换房，可是二手房交易个人所得税、营业税、土地增值税、中介佣金等税、费等形成的成本太高，房产出售之后可能还会略有亏损。

　　王华敏现在只好在田林新村内租了一套小房自住，而高桥镇内的新房则空关着，他现在还没有想出两全之策。

　　诊断书：购房之后调整成本高

　　购房是一项重大投入，做出决定之前需要深思熟虑，尤其是当前转让房产税费比例较高的背景下，尤其要慎之又慎，尽量避免草率行事。

　　根据相关规定，所购房产在5年之内转让的，要缴纳个人所得税、房产转让营业税、土地增值税（非普通住宅）等税费，仅此三项加起来便以达转让价的8%左右。如果再算上中介佣金、银行贷款利息以及其他费用，转让成本会更高。

　　治疗方案：购房之前多考虑

　　因此我们在此建议，在购房之前一定要经过细致考虑，将置业计划与自己的职业发展规划结合起来综合考虑，一旦出现跳槽、单位搬迁的情况时，不至于难以应付，同时尽量选择靠近交通状况便捷、有轨道交通可作为出行工具的区域，这样才能比较稳妥一些。尽量避免在5年内需要做出调整，以免付出更高的成本。