深圳楼市现"购房者断供" 专家提醒金融部门重视

　　曾经是房价涨幅榜冠军的深圳今年以来一直在领跌全国，开始出现“购房者断供”现象。记者最近赴深圳等地调查发现，随着深圳房价不断走低，一些高位入市的购房者所购物业已大幅缩水，有的损失甚至超过了首付，沦为地地道道的负资产，应对危机，深圳一些业主选择了主动“断供”。

　　与深圳的状况相比，北京、上海等楼市热点城市的状况仍较乐观。一些专家认为，虽然深圳发生的事件仅是个案，并不会演变为全国性事件，但应引起相关金融部门的高度重视。

　　负资产现象增加 主动断供者出现

　　来自深圳国土房管局的统计显示，今年前5个月深圳房价分别为15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米和11014元/平方米。与2007年10月17350元/平方米的历史高位相比，到今年5月，深圳房价已经下跌了36.5%。

　　按照负资产的概念，只要房价下跌超过30%，首付在三成的购房者，不仅首付化为乌有，手中的房产按照市场现价也无法抵偿银行贷款，就已经是名副其实的负资产。这种现象，在今年年初时已初见端倪。今年2月，深圳市龙岗区布吉街道购房者任小姐告诉记者，她在布吉街道的东方盛世楼盘买的一套住房，在半年时里，由于开发商降价销售，她还没有收楼，所购房产就由当时的133万元变成93万元，无端缩水40万元，成为负资产。

　　此后，由于房价下调，开发商不断打折促销，深圳市宝安区、龙岗区和南山区的一些楼盘，如金地梅陇镇、卡罗社区、半山溪谷等都出现了负资产现象，而且有的业主还选择了主动断供。

　　深圳一家银行透露，该银行已经遭遇一宗断供案例。这位买家于去年七八月份，以单价8000元购入位于宝安泰华大厦一套50多平方米的物业。而相关数据显示，今年6月该楼盘单价仅为5600元左右，跌幅达到30%。今年1月份，这位买家便已停止还贷，并明确告知银行不再续供。银行经过调查发现，该买家名下有5套房产。

　　断供分为三种情况 尚未影响全局

　　根据人民银行深圳中心支行发布的消息，今年深圳房贷业务不良率略有上升。到3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%，比去年末上升了0.04个百分点。

　　长城证券行业分析师刘昆认为，负资产目前对于自住购房者而言，还主要是一种心理概念，因为不管是涨是跌，对于自住影响都不大。而且房产不同于股票，有着更强的保值能力，至少它有收租的保证。负资产真正影响的是那些手握多套住房的炒房者，他们不堪利息重负，才有可能断供。

　　就主动断供而言，据记者了解，在深圳主要有三种情况：一是有些高位入市但目前又未收楼的业主想通过断供逼迫银行向开发商施压，希望后者能够给予他们补偿；二是炒房者不堪多套住房的利息重压，丢卒保车，被迫放弃保值增值条件不太好的房产；三是业主觉得确实房子跌得太多，不再物有所值，主动放弃房产。而在这当中，第一种情况占了70%以上，目前泰华阳光海和半山溪谷都是这种情况，第二种情况占20%左右，第三种情况微乎其微。

　　针对外界“深圳房贷坏账超千亿”的说法，深圳银监局回应说，深圳银行包括房贷在内的全部坏账余额估计也不到1000亿元，而其中开发贷款的坏账率目前还低于全国平均水平。

　　记者调查发现，深圳发生的情况并未影响到全局。与深圳相比，北京、上海等楼市热点城市的状况仍然乐观。“深圳断供现象的产生，有两方面因素，一方面深圳毗邻香港，当地炒房现象非常普遍；另一方面，深圳房价相比去年最高峰时期严重缩水，大量房产变成负资产。北京、上海的情况要比深圳好很多。”北京开太物业保证有限公司总经理白钧接受记者采访时表示，北京短时间内发生断供风波的可能性不大，金融风险处在可控范围。

　　一家国有银行北京支行的一位工作人员也证实了上述说法。该工作人员告诉记者，目前他们银行无论是对房地产开发贷款还是个人住房按揭贷款都有着严格的审查程序，对于这两种贷款都采取了非常审慎的态度。

　　他向记者透露，前一段时间他们曾针对房地产开发贷款进行过专门检查，检查证明房地产贷款客户整体信用度较高，贷款质量较好，客户信用风险处于相对稳定状态。“自去年以来，各家银行已经增加了警觉性，并采取了多方措施防止出现问题，目前并没出现房贷不良贷款率大幅上升的情况。”他补充说。

　　严格遵循房贷政策 银行才能防范风险

　　尽管大规模的负资产和涌动的“断供潮”并未出现，但这并不意味着可以高枕无忧。深圳大学国际金融研究所所长国世平说，深圳的银行在住房贷款方面呆账坏账情况不算太坏，这主要是与美国次贷相比，中国的住房贷款主要是给优质客户的，也就是说，国内购房者的经济条件和还款能力都比次贷客户高，所以还没有出现大问题。但这不等于银行违规放贷没有风险，如果房价继续下调，今年下半年或明年将迎来客户违约的高峰。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，目前部分人在认识中存在误区，认为房价出现一定程度的下跌必然会引发全局性的金融风险。他说，出现风险的概率并不如想象得那么高，假定房价每平方米下跌了30%，但对于不同的购房者影响各不相同。因为大多数的购房者并不是在房价最高点购进的，而是在房价处于上升通道过程中买入的，因此多数的购房者并不会出现资不抵债的情况。

　　陈国强说，目前应该进一步了解市场上的真实情况，从近年来，个人住房按揭贷款的情况看，不良贷款率相对较低。以上海为例，上海曾出现过房价下跌的情况，但并未引发全局性或较为严重的金融风险性问题。因此我们要注意区别特定市场与全国市场、个案现象与普遍现象的区别。对于金融管理层而言，引起相关的重视是正确的，同时房地产市场也应该尽快回归到理性的发展道路上来。

　　有关专家表示，在当前楼市持续调整的情况下，银行应当严格遵循国家二套住房房贷等政策，才能防止风险，保证房贷资金安全。(记者:彭勇 李佳鹏)