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邹亨瑞:美国地产如何投?五城市可考虑

编者按:

当前人民币贬值预期强烈,很多国人希望实现资产全球配置。调查显示,中国人海外投资首选美国。对于大部分投资者而言,他们依然偏好房地产置业。去美国投资买房究竟如何买?如何交易?会带来多大的收益?风险在哪里?近日,搜狐财经专访了业内专家亨瑞集团总裁邹亨瑞,他详细解读了投资美国楼市究竟如何投。 【详细】

嘉  宾:

邹亨瑞 亨瑞集团董事长

观点

谈市场:亨瑞进入美国房地产市场已7年

搜狐财经:亨瑞集团在美国房地产市场开发经历了哪些阶段?
邹亨瑞:2009年我们逐渐进入美国房地产市场,我们结合着美国投资移民项目,将投资移民基金投入到地产项目。地产开发相对安全,客户也能拿到绿卡。我们逐渐跟当地有名开发商、设计师合作,前期由他们主要操盘我们资金投入,通过合理监管确保选择投资项目安全。

后来我们逐渐招聘、培养出自己有房地产经验的开发团队。目前亨瑞在美国的团队有50多人,能独立在美国进行房地产项目开发、操盘。我们总共涉及60多个地产开发项目,真金白银进去大部分是投资移民基金,还有普通的美元地产基金以及国内民营企业投资基金。总的房地产项目盘子加一起超过150亿美元。  [详细]


谈收益:预计美国房价每年涨3%左右 出租收益可到5%

搜狐财经:去美国投资房地产,一般会有多大的收益?
邹亨瑞:中国人海外投资50%个人投资投到了美国,里面绝大多数往房地产方面投资。2009~ 2011年这三年美国房价偏低。但随后2012~ 2014年涨得很猛,有的涨幅超过20%。美国房价现在高速上涨时间已过。预计未来每年房价上涨幅度在3%~5%左右,有些城市涨幅可能达到8%左右。当然这个投资回报率8%也是波动的。

如果从投资角度考虑,要考虑房价潜在升值空间和租售比。出租情况下扣除各种地税、管理税等等,这一块儿收益率大概在4%到5%左右。

 也有人去了美国两三年,觉得美元基金投资更好更便捷。基金可以定向投不同行业,国内现在比较容易接受的如房地产基金,投资者知道自己钱投到哪个房子和风险。这类基金相对保收益的投资回报率年化6%左右;如果在优先位置,回报率在10%~15%之间;如果是普通劣后能达到20%左右,这是税前。[详细]


谈渠道:去美国买房最好通过专业中介

搜狐财经:国内投资者对美国市场不很了解,他们去美国投资主要渠道有哪些?
邹亨瑞:美国跟国内一样,买房一般都要通过中介帮你介绍。现在网络也很发达,可以通过网络来查找。美国有执照的中介一般比较守信用,只不过看他们服务区域、房源是否能满足你的要求。最后买房一些合同要经过美国领事馆公证,确保合同是真正有交易的,因为你没有美国身份。

就风险来说,世界任何地方都一样,你不小心还是会有一些上当受骗的事情,总的来说美国法律体系比较健全,这种概率很少,如果你从网上查到一个房地产中介,并能确认他真正有执照,一般是比较诚信。 [详细]


谈国内房企美国项目:房价没有优势

搜狐财经:一些国内企业去美国开发房地产,个人投资国内企业开发的房地产项目有无优势?
邹亨瑞:开始有些企业想法是卖给国内投资人。实际上到那以后可能每个地方有四分之一,最多三分之一卖给国内。根据美国市场来设计房型、设计市场更合理。现在绿地现在销售大部分都是本土化,万科在旧金山项目大部分是当地销售,这样可能更好适应市场变化。

国内企业出去开发的房地产项目,和当地开发的房地产项目就房价来说都差不多。国内企业到美国开发,管理人员可以过去,资金可以过去,人工必须雇当地的建筑工人。所以价格成本各方面差异不大。买房过程也相同,可以按揭。国外比较严格,加洲和纽约前期可以预售,需要交10%~20%的预售押金,押金在封顶交房之前不能挪用。 [详细]


谈税费:美国买房投资:税费不低

搜狐财经:美国投资买房,从交易、税收、物业和后期保养上,和国内有哪些不同?
邹亨瑞:第一是地产税。不同的房不同的州差异很大,如在洛杉矶买花园别墅,地产税是根据房子价格每年1%~1.5%不等。地产税大部分用在当地的教育、医疗、警察等各种公共服务。休斯顿房地产税达到2.5%~3%,每年收那么多,休斯顿的房价就不高,因为他投资价值低,投资意义不大。

除了地产税,还有日常维护。如你买独栋需要日常维护。当地政府有很严格规定,如你的草不能长太高,你不剪政府派人来剪,政府单子就来了,这个比自己剪贵很多;在北方冬天下雪需要铲雪,你不铲雪政府派人来,又给你一个单子;还有很多市政统一规划,整个市容要做到整齐。如果买公寓,有一个物业管理费。如果你对外出租,有10%~20%是物业管理费。公寓也有地产税,这个地产税相对少一点,因为公寓占地小。 [详细]


谈购房城市: 美国买房 五大城市可优先考虑

搜狐财经:在美国买房,您比较推荐的城市有哪些?
邹亨瑞:买房选择城市主要考虑安全可靠和价格抗摔。一线城市旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图、波士顿前几年涨得多,最近两年涨得缓慢,若以后市场波动,房价下滑幅度会小一些,可优先考虑一下这五个城市。二线城市如迈阿密、圣地亚哥、拉斯维加斯、凤凰城等房价便宜很多。如果出现经济波动,房价波动会大一点。

买一线城市还是二线城市房子更好?一般选择你经常去旅游或者居住一段时间城市更佳。如果你实在想有一套完整的房子放在那出租,二线城市出租比一线城市好,租金收益可能达到5%左右,有些地方达到6%~7%。一线城市纽约最好的地方出租可能只有3%左右收益。 [详细]

谈投资技巧: 有三大技巧

搜狐财经:投资者投资美国楼市,让物业能保值增值,您觉得有哪些技巧?
邹亨瑞:第一你要找地产中介把需求说出来,如果你为了自住同时又作为投资,可以找一个好学区既能让小孩上学,万一经济下滑抗摔程度也高。好的学区一般房子贵一些,投资也大。
第二,如果纯是为了投资,需要考虑看重涨价收入和租金收入。可以考虑在市区买公寓出租,回报好。
第三,根据自己需求选择一些城市,选择你经常去的地方。否则物业有时需要签字等各种管理都比较麻烦。 [详细]


谈杠杆:美国楼市也可以用按揭 方便高效

搜狐财经:国内人没有绿卡去美国投资楼市,贷款买房如何买?
邹亨瑞:现在美国贷款按揭利率大概3%~4%。国内人没有美国绿卡,但工资收入和税单可以作为收入来源证明。正规大公司的工作收入证明是被认可的;小公司可能打一些折扣。但也有方法,汇丰银行国内成为VIP客户,存50万人民币且存三个月以上,这个VIP客户信誉会转到美国,在那边通过汇丰银行就可以贷款了,可贷到70%。

最长贷款年限可贷25年到30年。贷款利率有些可浮动,有的一下子锁定五年利息,有些到了五年再重新谈。当前大陆买房贷款人并没有非常多,从了解到数据显示只有1/3左右。 [详细]

谈走势:美国房价还有4-5年黄金发展期

搜狐财经:您觉得美国房地产投资还有几年的黄金期?
 邹亨瑞:去年12月美国宣布了美元金融危机来第一次加息,未来加息周期可能有四年到五年,每年加0.5~1百分点左右。很多数据显示可能会再长一点,因为美国经济复苏比较弱,时间比较慢,也许美国这一轮经济复苏能超过五年以上。

美国楼市走势跟经济走势相关性紧密。房地产每年涨2%~3%,缓慢继续涨五年十年都有可能。当前纽约曼哈顿地区超高端豪宅已有回落压力,但普通房地产恢复到离金融危机前的高点还差一段距离。 [详细]

谈美元基金:可以用地产基金形式投资美国地产

搜狐财经:亨瑞集团还成立了自己的独立投资平台--兆瑞资本,通过设立美元基金方式满足投资者的海外投资需求。投资者如何通过兆瑞资本投资海外?
 邹亨瑞:亨瑞集团现有两万多个高净值客户,平均净资产超1亿元。一些客户几年前到美国后想自己投美国地产开发项目,但语言和当地法律法规不够熟悉,找到律师和当地人合作心里又不踏实,于是希望亨瑞集团带着发展。因此亨瑞成立一个平台做GP(私募基金的普通合伙人,负责投资管理),他们做LP(私募基金的有限合伙人,负责投资资本),帮助客户在美国投资优质资产。效果很好,之前几亿的产品很快被销售掉了。

亨瑞旗下兆瑞资本有两个平台,一是人民币基金,另外是美元基金。国内是人民币基金,去年注册备案完毕,所有执照均已拿到。适当时候我们投资者想投资,可以把人民币通过合法的渠道从自贸区转为美元投到海外资产。根据国家规定三年、四年、五年后产品到期,钱再回到国内,再交相应的税收就可以。投资起点至少是50万美元。美元基金计划今年在适当时候和合理合规下,和国内有执照的相应机构合作,如和银行机构和金融机构以某种方式联合发售,我们正在探讨这方面的规划。 [详细]

谈发展:亨瑞集团未来有四大方向 金融是重点方向

搜狐财经:搜狐财经: 亨瑞集团未来的发展方向有哪些?
邹亨瑞: 我们未来发展有四个大板块。第一,以投资移民留学为基础。第二,海外买房置业。亨瑞每年有2000多个投资移民客户,有将近一半在美国买房。第三,地产开发。亨瑞和中国房地产协会成立了一个海外投融资平台,协助中国企业到海外投资一站式服务。第四,金融方向,我们以后主攻方向是亨瑞基金。目前主要是房地产基金,未来会涉及到多方面,如文化、影视、大健康、高端医疗,甚至一些互联网+。亨瑞集团金融属性是更重要和发展扩展的板块。 [详细]


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