银行人士直言：房贷利率7折不可能

　　笔者的一个朋友今年年初买房，因之前银行房贷额度紧张，贷款迟迟没有下来，于是乎心力交瘁。最近见他心情异常的好，问其原因，他称，房贷政策松绑了，利率还能下浮到基准利率的0.7倍，说不定能因祸得福，享受到七折房贷利率呢。望着他天真的笑脸，笔者真不愿意打击他——他想的太美了，7折 利率优惠仅仅是指导利率，并非实际要求，幻想能赶上7折利率这等好事，未免太傻太天真。

　　有人欢喜有人愁。近日有购房者在论坛发帖《央行，请你教我怎么做！》，文中称几个月前把老房子卖了再加钱付首期供套大点的房，去中国银行申请贷款，银行称政策规定，就算你把手头房子卖了再购房也同样算二套房，在基准利率上上浮10%。

　　因此，他发帖抱怨，两三代人的全部积蓄全部搭在房子里，相比自己之前的房贷利率，一旦利率回归基准7折将是损失巨大。　　

　　的确，房贷利率的优惠与否会让还款总额相差不少。我们来算笔账，以贷款100万，期限30年为例，在目前利率普遍上浮5%的情况下，等额本息每月月供达6570.96元，30年下来需支出236.55456万元。而按七折利率计算，每月月供仅为5117.48元，节省1453.48元，30年下来支出亦减至184.22928万元，总共可省下52.3万。 　　

　　如果真是这样，上述发帖人痛心疾首的吐槽的确很有必要，但7折利率实现起来却很难，对银行而言，房贷利率打7折会造成存贷款利息的倒挂，银行是不肯亏钱贷款的。银行的趋利性使其更愿意把资金投向有更多回报的地方。 　　

　　央行、银监会虽对房贷政策作出调整，但商业银行会否落实执行？长假过后，笔者以购房者身份寻访多家商业银行发现，国有大行和部分部分股份制银行正在根据自身情况研究制具体的实施细则。目前，四大行北京分行已开始施行“认贷不认房”的个人按揭住房贷款政策，多家银行均执行首套房贷首付最低3成，但在利率方面却未有松口——最低七折利率的优惠无一家银行执行。

　　对银行来说，房贷的年限普遍比较长，利率也不高，在灵活性和利润率上远远不如企业贷款和消费贷款。因此一些银行已经把房贷视同鸡肋。更多的银行虽然看好房贷的稳定性，但也不会用利率打折的方式来争夺市场。

　　在笔者看来，央行此次出台的文件中还有一句很关键：具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定，也就是说此次规定并不是硬性规定。

　　引用业内人士的观点，监管层的调控内容主要是给市场信心，指导意义大于实际意义。按照目前房地产市场状况，所谓7折优惠利率没有实质意义，贷款利率早已市场化，是否优惠是银行的权利。从实际情况考虑，银行不可能执行7折的首套房贷利率。

　　事实上，7折房贷让银行处于盈亏平衡线以下。目前央行5年期贷款的基准利率为6.55%。如果打7折利率仅为4.585%，甚至低于理财产品的收益率，而5年期定期存款利率已经达到5.225%、一年定期存款利率3.3%，如果考虑存款上浮利率10%，资本成本分别达到5.75%和3.63%，如果考虑资金拆借、银行管理成本等因素，实际房贷7折利率，几乎是赔本的生意。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委也称，目前在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的，但央行明确提及优惠幅度，传递了强烈的宽松信息。