房价这么高哪个城市买房最划算？

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2016-09-02 07:41:09

来源：一财网

　　中西部区域的二线城市开始接过房价上涨的接力棒。手握重金的你，知道在哪些城市投资买房风险大、哪些城市能大赚么？

　　近日，上海易居房地产研究院发布的《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》报告显示，根据预测，未来一年(2016年下半年~2017年上半年)内呼和浩特、海口、太原、兰州、长春楼市风险最大；南昌、广州、郑州、杭州、宁波的风险最小。

　　市场需求：乌鲁木齐最强，大连最弱

　　从市场需求方面来看，35城之间的住房需求潜力分化比较明显。

　　市场需求排名第一的乌鲁木齐，人口面、经济面、财富面皆比较强；排名第二的深圳，主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高；宁波主要受2015年在校大学生的异动大增的拉动，存在高估现象；贵阳GDP增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。而市场需求排名倒数第一的大连，主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱；排名倒数第二的呼和浩特，收入增速、小学生增速、创新经济较弱；排名倒数第三的长春，人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱，突出反映了东北地区现状。

　　(注：依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，报告得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。反之，则风险越小。)

　　市场供应：兰州压力最大，石家庄最小

　　从综合排名看，兰州、太原、海口在市场供应方面排名最靠前，这表明以上城市供应压力有所加大，其中兰州主要是土地成交量增幅明显，太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高，海口则是近几年企业购地量增加明显，房屋新开工量也快速上升。

　　而石家庄、沈阳、大连排名较为靠后，沈阳和大连主要是受制于经济环境，市场需求不足，楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓，石家庄则是近几年土地供应明显减少。因此，预计这些城市，今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。

　　(注：通过城市的商品住宅库存规模及变化(现货)、企业购置土地面积规模及变化(期货)、商品房用地成交规模及变化(期货)、房屋新开工面积规模及变化(准期货)等因素，对各城未来住宅供应情况进了行对比研究。得分越高的城市，市场供应压力越大，企业进入风险越大。)

　　供求关系：呼和浩特去化压力最大，南京最小

　　在市场供求关系方面，呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前，此类城市供大于求的情况比较突出，2016年房价难以强势。

　　南京、合肥、南昌排名较为靠后，主要是此类城市供应规模不算太大，市场去化能力相对较强。供求基本平衡，当然也有部分城市供不应求，2016年房价比较强势。

　　(注：主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房期货存销比等指标入手，通过标准化和加权平均等方式，预判和比较未来一年35城市场的供求压力。得分越高，市场供求关系越失衡，供大于求越明显，去化压力越大，这类城市风险越高。反之，则市场供不求应，供求压力较小，楼市表现较强，这类城市风险较小，或者说机会较大。)

　　房价收入比：深圳、上海、厦门明年中或进入调整

　　报告显示，偏离度属于正区间的城市有23个，这些地区2015年房价收入比高于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所扩大，说明区域房价偏高；处在偏离度负区间的城市有10个，其2015年房价收入比低于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所缩小，这些地区房价相对平稳，部分城市甚至依旧偏冷。处在偏离度正区间的城市数量大于负区间的城市，说明2015年全国房地产市场呈现“回暖”和“区域分化”双重特征。

　　对于偏离度综合排名靠前的城市，如深圳、上海、厦门，同策咨询研究总监张宏伟认为，从目前情况来看，这些城市房价上涨较快，地王频出，推动房价进一步了上涨，但由于承载了过大的上涨压力，三地楼市未来有调整的趋势，预计2017年年中会进入调整状态。

　　而偏离度综合排名靠后的城市，如乌鲁木齐、西宁和沈阳三地，张宏伟判断，未来趋势还是以去库存为主导，价格上涨预期不强烈，整体价格走势相对平稳，不会出现快速上涨的状态。