房价现拐点？三个重要事件和三份研报数据

　　最近一年，全国房价不是暴涨，就是在暴涨的路上。

与之伴随的，是企业家的苦恼。他们说，很多传统企业不是已经破产，就是在破产的路上。

然后，小雅问了一些中产人士，他们不是在买房，就是在想买房的路上。

在他们的“路上”，一些数据在发生变化。房价是否到了一个拐点？不妨读一下市场各方的心态、看法。

　　一、想卖房的人少了？

小雅问一个年初想卖房没有卖掉的朋友，是否现在还想卖房。

她的回答是，想，但关键是不知道卖了把钱拿来干嘛。

这个朋友在2013年买入浦东怡东花园 195平米的住房，当时花了752万（不含税），现在网上的参考价是1600万元。

今年年初，眼看房价暴涨，她犹豫要不要卖出去。现在回头看，幸亏当时没有卖掉。

眼下，她看着一路高涨的房价，还是纠结要不要卖。今年6月，她去美国看了房子，心动不已，在考虑是否卖了这套房子，拿一半的钱去美国买房，然后剩下的钱再在上海买套小的。

其实这也不算真的想卖房。小雅在一些朋友圈随便做了点儿口头调查，几乎所有的有房者都说不会卖房，还想买房。

一个上海姑娘在顾村有一套105平米拆迁出来的房子，她说卖了干嘛呢也不缺钱，租出去收房租也挺好的。

一个金融机构的中层管理人员回答很干脆：“不卖，在考虑要不要买。”

为什么还想买？她说：“因为从身边来看，大家都在买，这两个月的成交量也不低。上海统计局的统计数据也这样。”

半年前，小雅也曾问过身边朋友同样的问题，包括一些基金经理，他们不少人已经卖掉了部分投资性住房，有些在犹豫要不要。

但现在，经过又一波上涨，想卖房子的人似乎少了。

　　二、三个事件

房价猛涨，地王成了家常便饭。

杭州地王、上海地王、北京地王、深圳地王、总价地王、单价地王，中环地王，外环地王……

因为高房价，很多三四线、四五线城市大声喊，对不起，今后请叫我一线城市。

在高房价下，几个消息让市场不安：

第一个事件是，据一些媒体报道，因为成本太高（包括房价上涨带来的租金成本、已经高房价推高的人力成本），一些制造业大型企业撤离中国。

关于房价带来的实体经济空心化，最近有两个数据让经济学界和投资界担忧：

一个数据是，之前央行公布的数据，中国今年7月份人民币贷款增加了4600多亿，同比去年的7月份，少增了1万亿。

其中，企业贷款在7月份是负增长的，大量贷款，基本都是个人的。个人贷款有4500亿，个人的中长期贷款，增长了4700亿。

个人中长期贷款为什么增长了那么多？中国央行调查统计司司长盛松成说，是因为大量房贷，新增房贷几乎超过了整个贷款增长。

另一个让人担心的数据是民间投资回落。因为大家的钱都拿去房子了，在中国，现在做什么实业能比房价上涨带来的收益快呢？

第二个事件是，据澎湃新闻报道，上海中止浦东唐镇宅地出让，曾被预测外环外房价将冲10万+。

地产分析师分析原因说，近期土地市场接连出现高溢价地块，市场有紧张情绪。并且唐镇区位不错，地块质地较好。预测届时拍卖出现超出市场预期价格的可能性较高，因此紧急“中止”。

第三个事件是，上海市政府在8月22日开始公示沪城市总体规划(2016—2040），“上海发布”的标题是“这些副中心、新城在你家附近”。

网民评价说，若干年后，我们这以后就是主城区了！

在小雅看来，第一个事件说明，房价过渡上涨带来的经济和社会影响已经无法低调；第二、三个事件至少说明，对于房价上涨，政府有压力。

　　三、 研报结论

对于未来房价走势，众说纷纭。

小雅读了这三份不同角度的报告，做点自己理解的简要概括。

　　第一份是中金公司固定收益团队做的《地产潮落已不远》，这份报告藏在策略报告中，不太起眼，说了四个社会关注的问题，小雅按照自己的理解做了口语处理。 （点击原文阅读，看中金公司原文）

　　第一，居民购房规模有多大？报告结论是，国内居民储蓄中的一半用于购房，这隐藏很大风险。美国的比例通常不超过40%，2000-2008年大幅上升曾带来严重的房地产泡沫。

　　第二，居民购房规模还有多大增长空间？报告说，国人都把钱拿去买房了，银行储蓄少了，明年银行放贷很难超过今年，从可投资资金角度看，明年商品房销售可能大幅放缓。

　　第三，企业积极拿地是不是代表投资意愿较强？报告说，不是！投资意愿要看投资回报率、库存等情况，现在开发商都在一线城市抢地，其实也说明他们心里没底。

　　第四，政府调控不收紧就不会有房地产下行吗？报告说，政府在调控，但现在经济不景气，政府没钱，也很难真的去收紧。不过也不要紧，政策调控没那么重要，改变不了价格由供需决定的本质，现在居民没那么多钱买高价房，有效需求少了，房价热会降温的。

　　第二份研报是海通证券宏观分析师姜超的研报。这份报告题为《企业大笔囤钱，居民拼命买房——货币剪刀差缘何扩大？》这份报告主要说了一个数据，就是去年以来，国内M1增速超过M2且差距持续扩大，上个月更是达到了历史新高。

　　M1指狭义货币供应量，M1主要是流通中现金+企事业单位活期存款 ；M2是广义货币供应量，相当于M1+企事业单位定期存款+居民储蓄存款。M1 与 M2 之差是准货币。

　　M1反映了社会的直接购买能力，商品的供应量应和M1保持合适的比例关系，不然经济会过热或萧条；M2反映了现实购买力，也反映潜在购买力，M1过高M2过低，表明需求强劲、投资不足，有涨价风险。

　　姜超说，M1与M2增速剪刀差扩大，一方面说明企业在大笔囤钱。企业（尤其是房地产企业）面对着不断降低的定期存款利率和实体投资回报率，只能被迫增持活期存款。

　　另一方面，说明居民在拼命买房，将居民贷款转化为企业存款，结果是企业存款高增，从而推高M1。而居民存款的持续低增则拉低了M2。

　　姜超说，这两个行为的后果，显然会导致经济的空心化，不是长久之计！

　　他没有说房价走势，但严重后果已经被数据显性化了，并受到全社会关注，不妨看看政府怎么拆解。

　　第三个报告是8月16日银河证券发布的一份《对2016年居民资产负债表的预测。

　　报告援引中国社科院的数据预计，2016年末，国内居民部门的房地产资产占总资产的比重将由2014年末的53.8%升至55.2%；资产负债率由2014年末的9.1%小幅升至9.5%；负债占GDP比重（杠杆率）预计将升至44.8%。

　　以1990年日本数据作大致的参考，银河证券法的结论是，资产集中度已相当接近，但负债与杠杆率水平依然有一定距离。而从动态来看，随着近两年房地产市场及居民负债的快速扩张、GDP增速的逐步放缓，资产集中度及负债水平均大幅攀升，风险快速累积.

综上，所有研报都提到了对房价暴涨的担忧。比如居民储蓄率下降、负债率上升，比如实业正在发生的量变，还有美国、日本的数据，都对比了。

这似曾相似。每一轮房价暴涨，都能看到不同的担忧，有产者、无产者都在恐慌，企业界、学界、投资界都在担心拐点。

但是当房价一次次打脸之后。现在，已经没有人会公开说房价也会下跌了，谁说谁是傻瓜。在各种充分数据推理、逻辑分析之后，结论最多只是，拐点在于不会涨那么快了，请注意风险，不过是这些不确定的温和表达。

所以，看到房价拐点进来看的亲们，还是早点睡吧，这个问题无解。

也许等我们都无力焦虑了，一些变化会在不经意中发生。

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